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    2. 《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》全文

      admin8年前法律法規規范2414

      國土資源部 住房城鄉建設部


      關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知


      國土資發〔2015〕37號

      各省、自治區、直轄市國土資源主管部門、住房城鄉建設廳(建委、房地局、規劃局):

      為切實貫徹國務院關于房地產市場分類調控、因地施策的總要求,進一步加強住房及用地供應分類管理,合理優化住房及用地供應規模、結構,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展,現就有關問題通知如下:

      一、合理安排住房及其用地供應規模

      (一)科學編制住房建設規劃及年度實施計劃。省級住房城鄉建設主管部門要根據城鎮住房發展規劃,指導和監督市、縣住房城鄉建設主管部門依據住房現狀調查、需求預測以及在建、在售住房規模等,立足當地經濟社會發展和資源、環境、人口等約束條件,加快編制本地區的住房建設規劃及年度實施計劃,對住房的建設總量、供應結構、空間布局和開發進度等作出統籌安排,因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應比例。各類棚戶區改造應納入住房建設規劃及年度實施計劃,加強實物分類管理。住房供過于求的,要適當控制2015年住房開發建設規模、進度。

      (二)加強住房用地年度供應計劃編制。省級國土資源主管部門要加強對市、縣住房用地年度供應計劃編制工作的指導,按照穩定市場的原則,要求和督促各市、縣根據住房建設規劃及年度實施計劃,結合商品住房累積可售面積總量、未開工住宅用地總量等指標,合理確定住宅用地年度供應規模。市、縣國土資源主管部門在編制2015年住房用地年度供應計劃時,應按市場供求情況,合理確定商品住房用地供應規模,并對保障性安居工程和棚戶區改造年度任務所需用地應保盡保。住房供應明顯偏多的市、縣,或在建住宅用地規模過大的市、縣,應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市,應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。

      (三)強化住宅用地供應管理。各地國土資源主管部門要根據市場實際情況,控制好住宅用地供應的規模、布局和節奏,將住房用地年度供應計劃落實到具體地塊,明確上市時間,定期分批推出,穩定、均衡供應住宅用地。要進一步采取措施,靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應。綜合運用多種供地方式,完善招拍掛手段,減少流標流拍,避免異常高價地,穩定市場預期。

      二、優化住房及用地供應結構

      (四)優化住房供應套型結構。各地要立足市場實際需求,科學把握住房供應套型結構。對于在建商品住房項目,各地國土資源、城鄉規劃主管部門在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下,允許房地產開發企業適當調整套型結構,對不適應市場需求的住房戶型做出調整,滿足合理的自住和改善性住房需求。

      (五)促進房地產用地結構調整。房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣,國土資源主管部門、住房城鄉建設、城鄉規劃主管部門可以根據市場狀況,研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案,通過調整土地用途、規劃條件,引導未開發房地產用地轉型利用,用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設,促進其它產業投資。對按照新用途或者新規劃條件開發建設的項目,應重新辦理相關用地手續,重新核定相應的土地價款。

      三、統籌保障性安居工程建設

      (六)多渠道籌措房源。省級住房城鄉建設主管部門要及時總結地方經驗,進一步加大住房保障貨幣化工作力度,將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產項目用于棚改安置房和公共租賃住房,或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的,允許其適當調整規劃建設條件,優化戶型結構。

      (七)完善配套土地政策和用地手續。將尚未開工房地產項目用地轉變用途、調整規劃建設條件用于棚改安置房和公共租賃住房建設的,市、縣國土資源主管部門應重新核定相應的土地價款,更改土地出讓合同。對購買在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租賃住房的,要簽訂土地出讓補充合同,明確土地分攤、地價款核算等事項。改變尚未開工房地產項目的宗地用途,或整體購買在建、已建成商品住房項目用于公共租賃住房,符合劃撥用地條件的,應重新辦理劃撥用地手續,核發劃撥用地決定書。

      四、加大市場秩序和供應實施監督力度

      (八)加強聯動監管。各地住房城鄉建設、國土資源主管部門要依法依規,強化房地產開發全過程的聯動監管,進一步規范市場秩序。對在房地產開發和交易環節中有嚴重違法違規行為的房地產開發企業,以及違反有關資質管理規定的房地產開發企業,國土資源主管部門可以根據住房城鄉建設主管部門提供的處罰信息,限制或禁止其參與新出讓房地產用地的競買。國土資源主管部門要及時將在土地市場中有違法違規行為的房地產開發企業信息告知住房城鄉建設主管部門,住房城鄉建設主管部門要依據房地產開發企業資質管理規定,予以相應處罰;情節嚴重的,依法注銷其資質證書。

      (九)加強監督檢查。省級住房城鄉建設、國土資源主管部門要按照省級人民政府負總責,市縣人民政府抓落實以及落實地方政府主體責任的有關要求,認真履職,進一步加大對市、縣主管部門工作的指導、監督和檢查力度,既要防止不作為,又要防止亂作為。住房建設規劃、年度實施計劃和住房用地供應年度計劃要經過專家咨詢、科學論證后形成,報同級人民政府審批后實施,同時分別報省級住房城鄉建設部門和國土資源主管部門備案,并向社會公開。市、縣住房建設規劃、年度實施計劃和住房用地供應年度計劃的完成情況,調整房地產項目的土地用途、改變套型結構等規劃建設條件的情況,以及住房開發建設和銷售情況,要主動向社會公開,接受社會監督。對措施不落實、工作不到位的,省級住房城鄉建設、國土資源主管部門要責成整改,并依法追究有關單位和個人的責任。

      國土資源部 住房和城鄉建設部

      2015年3月25日

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      解讀:


      國土資源部、住房城鄉建設部《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》27日對外公布。通知要求各地積極應對房地產市場形勢變化,促進經濟平穩健康運行?!白兓边@個詞在本次通知里,有兩大看點可說、一個問題待解。

      套型“改”“兩個70%”政策全面退出

      通知的一大亮點,就是提出優化住房供應套型結構:在建商品住房項目,在不改變用地性質和容積率等規劃條件前提下,房地產開發企業可以適當調整套型結構;對不適應市場需求的住房戶型做出調整,滿足合理的自住和改善性住房需求。

      強調多渠道籌措房源時,通知要求進一步加大住房保障貨幣化工作力度,將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產項目用 于棚改安置房和公共租賃住房,或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的,允許其適當調整規劃建設條件,優化戶型結構。

      很大程度上,這意味著2006年以來的“兩個70%”或“90/70”政策的全面退出。

      平心而論,針對當時房地產市場狀態,“90/70”政策對房地產市場狀態結構改變起到了不小作用,剛需小戶型房源顯著增加。當然9年下來,小戶型存量攀 升、出現積壓。隨著改善型消費持續增加,限購取消、限貸放寬,適應居民居住條件改善需求,調整“90/70”政策,盡管多少有些馬后炮,但也是大勢所趨。

      其實很多地方一直沒有很好的執行2006年以來的“兩個70%”或“90/70”政策,特別是縣級層面,幾乎沒有實施過,在規劃條件里根本就沒有提出的地方非常多,所以這個去除的政策基本意義不大。

      ?用途“變”未開發房地產用地可轉換用途

      根據市場狀況,各地可以研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案,通過調整土地用途、規劃條件,引導未開發房地產用地轉型利用——這是通知又一個看點。

      通知的第一部分,就提出合理安排住房及其用地供應規模,住房供過于求的要適當控制2015年住房開發建設規模進度;住房供應明顯偏多的市縣,或在建住宅用地規模過大的市縣,應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應。

      根據通知,房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市縣,可以根據市場狀況,研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案,通過調整土地用途、規劃條件,引導未開發房地產用地轉型利用,用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設,促進其他產業投資。

      近來,從養老產業到旅游休閑,中央出臺一系列措施促進新興產業發展。所有這些發展項目,總是要從紙上落到地上。在大多數省市用地指標極為緊張的情況下,土地用途依規改變,可以盤活存量,擠出閑置用地,損有余以補不足。

      其實,規劃條件是按照控規來做的,要調整用地規劃用途,改變規劃條件,前提還是要符合控規,所以要做到合法調整,空間很小,恐怕又會亂套亂調了。

      政策“通”兩部門聯動監管違法違規房企

      目前我國的房地產業,在“去行政化”過程中,分化格局嚴重、去庫存化壓力山大。東、中、西部,大、中、小城市,如何分類調控、因地制宜,不調、微調、大調,分寸如何拿捏,考驗著地方政府。

      兩部門明確:加強聯動監管。對在房地產開發和交易環節中有嚴重違法違規行為的房地產開發企業,及違反有關資質管理規定的房地產開發企業,國土資源主管部 門將根據住房城鄉建設主管部門提供的處罰信息,限制或禁止其參與新出讓房地產用地的競買;國土資源主管部門要及時將在土地市場中有違法違規行為的房地產開 發企業信息告知住房城鄉建設主管部門,住房城鄉建設主管部門要依據房地產開發企業資質管理規定,予以相應處罰;情節嚴重的,依法注銷其資質證書。

      土地用途“變”,套型結構“改”,都屬于政策的變通?!白儭蹦芊瘛巴ā?,關鍵在是否置身于“去行政化”進程之內,既要防止不作為,更要防止亂作為。工作 不到位的要責成整改,對有關責任人進行問責。特別是涉及相關土地出讓價款變化、補繳等問題,要向社會公開,接受社會監督。

       

      其實,規劃博客覺得,對于房地產領域中政策放松的這2點,很多地方早就實施了,現在只是認可一下,甚至很多變相房地產開發都早就存在,政策的空子早就被鉆遍了,現在要提什么調整房地產項目的土地用途來做其他產業,可行性真心不大。至于對于要嚴管違規房企,嚴格調整程序啥的,這些都是有法可依的,說了意義也不是太大。

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