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    2. 城市規劃管理交流3月10日上午

      admin8年前城市規劃管理1009

      問題1:建筑密度是強制性指標嗎?

      1、建筑密度是強制性內容。

      2、控制性詳細規劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎設施和公共服務設施配套規定應當作為強制性內容。但是城市規劃強制性內容暫行規定,里面沒有建筑密度這一項。

       

      問題2:誰有規劃驗收的規定,準備出臺相關規定作為參考?

      1、武漢、揚州已經出臺了。

       

      問題3:各位遇到過骨灰堂或墓選址的問題嗎?

      前面的交流中提到過墓地的選址,有相關要點,自己去站內搜索。

       

      問題4:地下建筑面積都不算容積率嗎?

      1、國各地有很多設計單位再這邊做規劃、建筑設計,但是涉及到地下建筑面積,他們都會在括弧里注明不計容積率。

      那么,問題就來了,有的利用地下開發地下商場,物業辦公,盈利運動場館……,哪個地方規定不計入容積率了?

      2、省技術規定里面一般都注明了它所稱容積率指地上容積率,如何計容由當地政府規定。

      3、某市就規定凡地下層面積都不計入容積率,無論你拿來做商業還是停車,地下層的建筑面積不計入容積率;坡屋頂層空間凈高1.2米-2.1米的,以1/2面積計入容積率,超過2.1米全部計入容積率;躍層面積計入容積率;避難層不計入容積率;某市地下做商業要額外計容,國土補簽合同,另外收錢。

      4、容積率是指項目用地范圍內地上總建筑面積與項目總用地面積的比值。地下容積率指標按照地下空間開發利用有關規定另行計算。

      5、政府既然鼓勵開發地下,就不應該計容。

       

      問題5:國有劃撥地長期閑置,目前國企集團準備開發這塊土地,是不是必須要調整控規?

      1、閑置與否與規劃無關。要開發利用,先收儲,按控規出條件,出讓,實施規劃。如不符合控規,按程序走。

       

      問題6:電力線在城區沿道路地埋,應審查和注意哪些內容

       

      問題7:道路要辦理選址意見書,有一部分為基本農田,怎么處理?

      1、程序:、看是否符合總規、控規,這是規劃管理依據、前提;如滿足,要求提供項目建議書的批復,發選址;要求提報立項文件、土地預審,辦理用地許可。

      2、必須國有土地,但在選址階段似無必要一定要求是國有土地,只要是擬以劃撥方式供地國有土地即可(城鄉規劃法第36條)。我們規劃部門更多的是要考慮城鄉規劃,而非土地利用管理;2、選址階段能有土地預審誠然好,但在該階段一般土地部門不會配合。建議在用地許可階段進行用地控制,而非選址環節。

      3、先去土地預審,預審過了在選址。這不是規劃說的,是土地說的。

      4、《基本農田保護條例》

       

      問題8:容積率調整專家論證會,具體闡明的問題有哪些呢?

      按照建規[2012]22號文提要求,逐條核實。

      容積率調整最重要的是調整理由,設計單位做論證報告。容積率調整首先要符合四條,然后再來說總規控規,實際中很少有符合的,所以就要打擦邊球,找理由。

      問題9::關于道路開口(已建地塊當時沒考慮周到或什么原因,建成后需要開口的)是以什么形式審批的?由局里出個批復文件么?

      1、城市道路建成以后交由住建局管理,道路的權屬歸住建局,所以開口要住建局同意。由住建局批,不由規劃批。

      2、找交警批。

      3、如果涉及到道路綠化分隔帶,還要園林部門辦手續。

       

      問題9:國企準備在原有的劃撥地上搞商業開發(改變土地性質),?是不是必須要啟動控規修改程序,控規不調整,是不是就不能出規劃條件了,有沒有其他路徑?

      1、走退城進園途徑,首先要有計劃?其次要有主管部門意見?再次要上政府會議討論形成紀要。拿到會議紀要?國土局來函要條件?我們再來談能不能出規條。

      2、這個項目,首先控規的編制主體(也就是某個市區政府)自己要同意地塊用地性質由工業調整為商業,其次土地交由土地收儲部門收儲、評估、做供地方案上報審批后,進入土地交易,交易完成后才能進行商業開發。期間土儲部門會到規劃局申請規劃條件,規劃局需先調整控規,再按控規出具規條。

       

      問題10:劃撥的有選址,出讓的有規條,用地規劃許可證有什么用???

      1、用地規劃許可是城鄉規劃條例要求的用地先決條件。(建設項目應當符合控制性詳細規劃以及本市規劃管理技術規定,依法取得規劃許可。規劃許可包括建設項目選址、建設用地規劃許可、建設工程規劃許可、鄉村建設規劃許可等。)

      2、用地證是為了辦理土地證,沒得多大用,但它是行政許可審批的內容。

       

      問題11:綠地停車位算綠地?怎么折算?覆土厚度超過多少的算綠地?

      1、不算。

      2、某市規定覆土厚度2米以上,其中80%用于種植綠化,綠化中的80%是喬木,這樣的地塊才能算綠地。

      3、某市建設工程項目配套綠化用地面積審核辦法:地下建筑頂板至室外自然地面,或半地下建筑高出自然地面1米以內,且采用自然山勢隱蔽式綠化布置、覆土厚度不小于0.6米的,按其面積的2/3計算為綠地??招拇u種植草坪的,按其面積的25%計算為綠地。

      4、屋頂和地上架空層的人工綠地覆土厚度不小于0.6米的,按其面積的25%計算為綠地;零星喬木每株按1平方米計算綠地面積。

      5、由建設單位投資建設、符合城市綠地系統規劃的代征綠地,計算為該建設工程項目的配套綠化用地:(一)垂直綠化、陽臺綠化、室內綠化、盆栽花草樹木,墻、欄桿上的花臺、花地;(二)獨立園林設施;(三)小區道路、宅旁間道路、消防通道等。

       

      問題12:城市配套費國家層面的規定哪些項目減免?

      各地不同,可以自行制定相關政策。

      這個是費,不是稅。

       

      問題13:分期實施的項目,總的修建性詳細規劃已批準,一二期已建,今年實施三期。但已批準的修規已經不符合目前的技術規定。規劃局是按經批準的修規繼續核發三期的規劃許可呢,還是按照目前的技術規定要求其調整規劃?

      1、目前的技術規定要求其調整規劃。

      2、看技術規定關于時效的界定要求

      3、已經出具規劃條件、實施出讓、編制并獲批的修詳規,不應依據現有規定進行調整。

      4、看規劃審批批文應該是有有效期的。規劃局要求修改,會給利害關系人(建設單位)造成權益損失,不能要求人家?除非他自己申請修改。

       

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