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    2. 規劃管理業務交流整理1月15日下午

      admin8年前城市規劃管理865

      問題1某項目2009年發的《建設工程規劃許可證》,2015年申請辦理規劃核實,竣工建筑布局、尺寸與規劃明顯不同,但面積未超,且在用地范圍內,綠化率,停車車位,基礎設施配套等都符合符合,請問如何履行程序?

      回復1調查詳細后,根據城鄉規劃法來根據其違法所造成的危害的大小來進行處罰。然后根據領導批示重新辦理變更建設工程規劃許可。

      2房子修好了,不適合變更工程規劃許可證,修好了不變更,處罰完后按實測出核實報告。

      3不變更規劃工程許可,處罰后按實際建設情況核實?,可以出個實測的竣工圖。

      4如果用地性質都調整了,方案不需要調整嗎?

      5政府辦出紅頭文件請求規劃局給予落實。針對這個文件,規劃局再給予補辦手續。只有政府辦出紅頭文件,然后規劃局才能做事,然后規劃局回復政府辦文件,說要辦理手續,首先依據規劃法以及省控規管理條件,對地方進行專題論證,專家審議,再調整,然后報批。

      7已出讓土地?,處罰后調整用地性質?,補交出讓金這種事??南方城市這邊沒有,也不敢這樣做。

      8大塊工業用地改成居住用地,監察的都看不見嗎,沒人管沒人問就算了??應該有人查就是個事。

      9改變土地性質?,國土應該收回土地?,規劃調整控規?,?重新掛牌?,補繳出讓金對于其他想摘牌的建設單位不公平,掛牌應該是公平公開的。

      這個問題如果要簡單回答,那么就是依法處罰,如果有非主觀非惡意的特殊情況,可以自由裁量。如果涉及到改變用地性質、建筑形態、建筑功能、結構等的,侵害相關權益人利益,那么就一定要嚴厲處罰,對這種不依照建設工程規劃許可證內容實施的業主,一定要罰到他想從頭再來過。

       

      問題2、模擬審批,這玩意兒哪個地方做的好?模擬審批規劃審批部門來說?適用于哪些項目?適用到哪個階段?該如何出具模擬審批文件?土地肯定沒取得。

      回復1?既然是模擬審批?就不要像正式發證一樣,口頭說說就可以,主要考慮土地是否取得,不要輕易簽發設計方案和許可證就好?;蛘吣阋笊项^搞一張模擬審批表?只在這表上簽個意見好了,盡量多匯報?多簽字?有個流程吧??別的也不好說什么。

       

      問題3一個項目的建設工程規劃許可證上是一棟建筑發一證,還是幾棟發一證對?

      回復1有的地方規定30畝以下的地不允許分期報批建設。

      2、幾棟都可以?只要說清楚,證上和附件完整就好,各地方各規定,應該都可以,只要不批錯了,地方自己把握,詳規中明確分期建設。

      各地都有各自的要求,核心是如何控制分期建設,如何分期才是科學的,盡量要一次性建設的好。

       

      問題4區級的專項規劃的審批主體是市級城鄉規劃主管部門么?

       

      問題5、集裝箱房是否環??尚?,這個集裝箱項目誰來批?地哪來?

      回復1農業部門批

      2批在農業用地里

      3是國土批的,農業部門只是批個帽子,實權在國土,嚴格的來講是政府辦公公議批的,然后國土辦手續,上報農業部門的時候要依據前面的總體設計編制建設規劃,去批個帽子(也就是名稱)。

      4集裝箱唯一的是規避建房問題,集裝箱房在保溫以及隔熱這一塊,很菜,每年要維護,不維護會爛掉,綠色環保成本太高了!一點都不環保!

      5定制的集裝箱堆那兒最多算構筑物,在基礎上有一個處理技巧房子。

      6鄉村建設這一塊,管得越少越好。城市規劃管理把城市管好就不錯了。事實證明了的,政府管制越少的領域,越是欣欣向榮,如中國小家電這一塊,政府放開管制,現在我們國家的小家電品質在世界上都是一流的,把日本都壓下去一頭。

      7可以給他批臨時建設工程規劃許可。但是正式的批不了。地可以租,可以辦臨時??梢宰鰹檗r業中的看護房,總用地占地面積不超過國家要求就是了。

      8我們這邊一般將這個看作為設施,不辦證,而且一般的建設用地上也不會出現集裝箱住人的情況,最多是工地還有農用地上,所以規劃局不管這個。

       

      問題6、改變出讓用地規劃設計條件中的建筑高度,是否要求重新組織出讓?可建筑高度是強制性內容啊,從50米猛串到80米,市政府說紀要出下就可以,我說不行要重新出讓

      回復1,這個看各地規定是否明確,但是要專家論證后報政府批,南方這邊要專家論證后報政府批,其實限高這個對于控制房地產開發是很有用的。如果限高放得太高,開發商就會搞高層加別墅的修規到規劃局報。需要就根據新的限高評估低價,補交地價款,重新出讓,開發商拿到地了,重新出讓一系列手續何繁瑣,政府不同意,開發商也要鬧,規劃局頂不住的,需要就根據新的限高評估低價,補交地價款,簽個補充合同,這是南邊的地方規定:修編或者調整城市的控制性詳細規劃的,修編方案或者調整方案應當經市規劃委員會審議通過后方可報市人民政府審批;但僅涉及修改單條支路走向、寬度或者單個地塊建筑高度、建筑密度等內容的,直接報市人民政府審批。完善城市的控制性詳細規劃的,由市城鄉規劃主管部門審批后報市人民政府備案。單個地塊建筑高度,直接報市人民政府審批。

      2昆這邊不用,只要不是突破容積率都比較簡單,變更程序中別忘了公示就行了。不用重新出讓,你們寫個擬辦流程報市政府批示同意后,現行征求國土意見要不要收回土地證。高度不涉及土地出讓金的,只有容積率才涉及,所以說高度的變更相對簡單

      3我們這里不需要,但是程序要合法。

      4蘇這邊不用,建議開論證會,不通過就好了撒。

      5不對,至少得重新編制報批該地段的控股啊

      6不是,看高度如何調,如果調到單層的高度超過了要求,,應該說不影響容積率的調高簡單些。

      原則是符合控規、告知國土局并征得他們同意、通過政府確認,走公示程序,如果能有個論證意見,那肯定是沒有問題的。

       

      問題7、如果不影響容積率,,調整建筑密度和綠地率等指標時,怎么操作?

      回復1請開發商向市政府申請

      2我這里有一個案例是這樣的,開發商向政府打報告申請,政府轉到規劃局處理,規劃局正式回復,開發商找人編專題論證,地塊所處政府與規劃局組織評審論證,通過后公示,規劃局組織調整控規,要不影響周邊厲害關系人。

      還是問題六的原則。

       

      問題8、有的地方調整控規,是整個文本重新包裝,有的呢是就相關圖則附一個變更,不知道你們是怎么處理的?

       

      回復1取得市政府批示同意變更的文件后,連同規劃設計方案一起報規劃局,經過專家論證、局長辦公會審查按同意后上報市規委同意,規劃局再按程序辦理規條變更決定書,將原規條收回,建設單位領取變更決定書后向市規劃局申請辦理新的規條。規條核發前進行公示。核發后講變更內容抄報國土局同時規劃局向規劃編制部門出具書函,說明圖則修訂的具體內容,納入控規。原則是程序完備,與控規一致。關于厲害關系人問題,如果提高高度對周邊住戶產生影響,請開發商自己去協調,取得住戶同意的書面意見,這個流程放在規劃方案審定之前做好。

      2前面一種我們叫修編,后面一種我們叫控規編制單元的動態更新

       

      問題9、利害關系人的話,?影響日照時數,?但滿足國家規范,還要有利害關系人書面意見?

       

      回復1要的,如果周邊是空地,以后審批的時候按照后建退讓先建就可以了,讓開發商去搞定人家。該補償的錢去補償,讓開發商明白什么是“成本”?,符合規定本來我們批了沒事,但是住戶會告規劃局,因為規定冬至日滿窗一小時,住戶不一定滿意的。

      2影響了別人了,在專題論證中,這就屬于論證不行,論證不行了,后續事情也沒有了,開發強度不行的就得要提出來不行,這是業態良心。

       

      問題10、辦道路和管線規劃審批的時候和建筑工程類,要的東西有沒有什么不一樣?有什么特別的要求嗎?

       

      問題11、哪里有核算綠地率的國家標準規范?

      補充:綠地率一般按當地規劃部門要求為準。也可參照《城市綠地分類標準》CJJ/T?85—2002的相關說明。如果是住宅區可參照《城市居住區規劃設計規范》GB?50180—93(2002?年版)。

      ?

      問題12、國土的土地利用規劃是基本農田保護區,而在我們這邊是工業用地,請問這是咋回事?

      補充:國土與規劃的用地規劃部同步,一般是規劃先行,有問題要提出,雙方協商調整一致。

      二規不合一的問題,造成了很多沖突。

       

       

      問題13、請問有沒有人做過禽類加工項目的規劃設計條件根本原則?現在因為禽流感?這些項目比較敏感啊。

      回復1不是要做環評的嗎?你只管提規劃控制指標,安全和環境問題看環評意見就好。

      2規劃管好規劃即可,其它專業問題還是要專業部門來把關,規劃不能什么都管了。

      目標就是錯的,土地是要通過招拍掛才能確認業主單位,在規劃條件出讓時候,還是沒有確定的,而這個時候,我們出的條件一般也只有一二三類工業用地,不存在考慮禽類加工項目用地的問,禽流感是項目確認的時候,環保、衛生防疫、發改委要考慮的。你想太多了。

       

      案???例今年年初,一樁關于規劃驗收的官司卻南京市規劃局推上了行政訴訟的被告席,理由是規劃局不作為。

      原來,南京某房地產開發有限公司在其開發建設的某小區二期工程竣工后,按法定程序向規劃局申報規劃驗收,規劃局工作人員經現場驗收發現,該小區用地紅線范圍內應當拆除的原有房屋未按規劃要求拆除,因此規劃驗收不合格。隨后規劃局向其發出《限期改正通知單》,責令其拆除用地范圍內應拆除的房屋,否則不予換發建設工程規劃許可證正本。房地產公司則認為,規劃局不予換發正本的行為屬于行政不作為,該原有房屋的拆除不應作為換發正本的前提條件,可以留待以后三期工程時再行拆除。于是,房地產公司一紙訴狀將規劃局告上了法庭,要求規劃局履行法定職責。

      原、被告雙方在法庭上圍繞著建設工程規劃許可證正、副本制是否合法、是否屬于一次審批,該房屋是否屬于二期工程應拆范圍等焦點問題展開了激烈的辯論。鼓樓區人民法院經審理,于2003年4月判決駁回原告的訴訟請求,被告規劃局勝訴。經過這場官司,原告房地產公司最終拆除了應拆房屋。

      根據《南京市城市規劃條例》第四十條、《南京市城市規劃條例實施細則》第三十條、第五十九條、第六十條、第六十一條等規定,建設工程規劃許可證實行正、副本制,建設工程竣工后,建設單位應當向規劃部門申報規劃驗收,驗收的主要內容包括:(一)建筑物的位置及功能、層數、高度、立面;

      (二)附屬用房、綠化、道路等各類配套工程的實施情況;

      (三)應當拆除的原有房屋及施工用房等臨時建筑的拆除情況等。對驗收合格的,規劃部門予以換發建設工程規劃許可證正本,建設單位憑此正本領取房屋產權證,對驗收不合格的,應當責令建設單位限期改正。

      本案中,房地產公司的行為違反了《南京市城市規劃條例》和《實施細則》的相關規定,而規劃局將用地范圍內建筑物的拆除作為換發建設工程規劃許可證正本的前提條件于法有據,體現了行政機關依法行政。

       

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