一直以來因為自己負責審批的內容的局限，沒有關注過個人取得國有土地后如何辦理規劃建設手續的問題，我發放一書兩證都是給企業發的，對我而言個人的都是歸局里管，昨天有人拿了一本國有土地使用權證（商服的性質）來問如何辦理規劃手續，我直接回復到局里辦理，可是人家問你總要告訴報建程序吧。

于是我今天來認真研究下這些問題，我想要辨析的是幾個概念：建設用地規劃許可，建設工程規劃許可，鄉村規劃許可，個人建房問題，國有土地，集體土地。

我自己不是很清楚的是鄉村規劃許可的辦理前提，和個人建房的特點，必須要找一下準確的概念。

《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十一條 在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設的，建設單位或者個人應當向鄉、鎮人民政府提出申請，由鄉、鎮人民政府報城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。
　　在鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規劃管理辦法，由省、自治區、直轄市制定。
　　在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設以及農村村民住宅建設，不得占用農用地；確需占用農用地的，應當依照《中華人民共和國土地管理法》有關規定辦理農用地轉用審批手續后，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。
　　建設單位或者個人在取得鄉村建設規劃許可證后，方可辦理用地審批手續。

即鄉村規劃許可是針對集體土地，也必須是建設用地，才能辦理。個人建房問題應該分為國有土地和集體土地，集體土地辦理鄉村規劃許可，而國有土地上的個人建房問題才是這里要討論的問題。

這個人的土地是國有的，商服，那么應該是辦理建設工程規劃許可，不屬于個人建房（個人建房為集體土地，建設用地，居住性質）但建設的前提是要符合城市總體規劃，所在鎮政府同意，且能夠獲得發改委的正式立項，然后能請正規的有資質的設計單位進行規劃設計，然后通過方案審查后進行開發建設。

關于能不能視同房地產開發買賣，我覺得是有點問題，不過好像也可以。