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    別墅的概念、標準與政策(轉)

    admin9年前規劃概念4529

    別墅的概念、標準與政策

    別墅概念:

    ??? 別墅(villa),是居宅之外用來享受生活的居所,是第二居所而非第一居所,多建在城郊或風景區。一般獨立成棟,但獨立成棟的建筑并不一定屬于別墅,也可能是普通住宅。

    國外把獨立成棟的建筑劃分為house(房子)和villa(別墅),盡管二者建筑形態基本一樣,但Villa一般建在城外的風景區,用作度假休閑使用,而house則多建在城鎮內或近郊,包括單門獨棟住宅、雙戶連排住宅、多戶連排住宅等,從建筑面積看,house的戶均建筑面積一般小于 Villa。國內一般講起來,往往把別墅、聯排房子、高檔公寓、一般單元樓房統稱房子,國外則用villa表示別墅,用house表示獨戶、聯排等房子, 用apartment表示成套公寓或單元房。

    ??? 追溯其起源,別墅并沒有一個明確的時間起始點。我國古代也很早就出現了別墅,大的有帝王的行宮,將相的府邸,小的有富商巨賈地主鄉紳的山莊、莊園。歷代著 名的別墅有唐代藍田王維的輞川別業、明代蘇州的拙政園、清代杭州的金鳛別業和北京的勺園。

    別墅在國外的出現已經有很長的歷史,?3 世紀,意大利山坡地帶出現臺階式別墅。近代、現代最具特色的別墅有:賴特設計的流水別墅,勒·柯布西耶設計的薩伏伊別墅等?,F代意義上的別墅主要是師承國 外工業革命后的開發理念。按其所處的地理位置和功能的不同,又分為:山地別墅(包括森林別墅)、臨水(江、湖、海)別墅、牧場(草原)別墅、莊園式別墅 等。
    ??? villa最早出現在中國時,經常翻譯成三種,有的時候叫別墅,有的時候叫莊園,有時叫城堡。當別墅多起來的時候,一個莊園和另外一個莊園聯起來就成了莊 園區,這是我們現在別墅區的原形。別墅與普通住宅相比,除了基本功能相似之外還有很多不同之處,別墅是一種帶有詩意的住宅,它代表著人類的某種理想。我們 現在常說的"別墅",實際上涵蓋了國外的兩種物業類型:一種是HOUSE,一種是VILLA。如果直譯過來,HOUSE應該是"房子、住宅";而 VILLA才應當是"別墅",因此國內目前房地產市場中所銷售的大部分別墅,并不是VILLA,而是HOUSE。

    ?????那么,如何區分VILLA和HOUSE呢?簡單地說,VILLA是SECONDHOME, 即第二居所;而HOUSE則是第一居所,是一個家。在中國的傳統建筑中,別墅多數表現為私家園林。它最早在中國就叫"別業",也就是第二處物業。從這一點 來看,中國古代別墅與國外別墅在定義上是一樣的。因此,與HOUSE對比,VILLA屬于理想,而HOUSE則屬于現實。設計HOUSE時,我們想得更多 的是布局如何理,分區如何明確,家里要住幾口人,東西往哪兒放,車往哪兒停,一切都與鍋碗瓢盆有關系--這是居家過日子。而設計VILLA時,最重要的是 要看它符不符合我們的理想:如果親水是你的理想,那么就要看這個VILLA是否跨到了水面上;如果登山是你的理想,那么就可以干脆把VILLA的墻面設計 為原來的巖石……偷得浮生半日閑,是VILLA生活的最好寫照。所以,HOUSE建在城里或者靠近城區,用于滿足常規居住生活,而VILLA則來到了山野 之間,用于度假休閑和享受生活和實現理想。

    ???? 以上是從詞典解釋或概念探討的角度,把國內外、不同時期對別墅的定義和理解進行了簡單的歸納整理。下面再從現實角度看看別墅的標準究竟該如何掌握,政策又有什么規定?

    官方政策:

    ???? 別墅戶均用地量很大,不符合我國的土地和資源國情,也不符合國家的產業政策,因此,從上世紀八十年代后期,國家先后出臺了一系列的政策措施,對此類項目進 行限制或禁止。

    1997年《中共中央、國務院關于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》(中發〔1997〕11號)明確:禁止征用耕地、林地和宜農荒地 用于高爾夫球場、仿古城、游樂宮、高級別墅區等高檔房地產開發建設以及興建各種祠堂、寺廟、教堂。

    2004年11月,《國務院關于深化改革嚴格土地管理的 決定》(國發〔2004〕28號),明確“繼續停止高檔別墅類房地產、高爾夫球場等用地的審批?!?/span>

    溫家寶總理在2007年的《政府工作報告》中再次強調: 特別要禁止別墅類房地產開發、高爾夫球場等項目用地。

    ??? 根據上述規定,國土資源部也出臺了對別墅、高爾夫球場限制和禁止供地的政策,在2003年前,對高爾夫球場實行限制供地政策,嚴格限定在符合規劃、不占用 耕地、不征收農民集體土地范圍內。

    2003年初,國土資源部下發了《關于加強土地供應管理促進房地產市場持續健康發展的通知》(國土資發〔2003〕 356號),對高爾夫球場和別墅類房地產開發項目實行禁止供地政策。

    2006年國土資源部、國家發展改革委聯合印發《關于發布實施〈限制用地項目目錄〉和 〈禁止用地項目目錄〉的通知》,進一步明確將別墅類房地產開發項目、高爾夫球場項目納入禁止用地項目目錄。

    ??? 應當說國家對別墅和高爾夫球場項目的用地政策是清楚明確的。

    從目前情況看,基本沒有直接以別墅用地供應的情況,但從實際的房地產開發和市場情況看,確實還 有不少別墅項目在建設和銷售。究其原因,主要有以下幾個方面:

    一是,別墅標準不夠明確,一些地方通過規劃規避國家供地政策限制,規劃意見書確定的用途往往 是居住用地,但所確定具體規劃指標,如容積率和建筑密度很低,綠地率又很高,給開發商建設低密度、大戶型住宅和別墅留下空間。

    二是,一些地方規劃建設指標如容積率等大多限高不限低,對戶型面積等也缺乏約束,造成一些開發商自行調低容積率建別墅。

    三是存在一些開發商為追求廣告效應,將高檔公寓等高檔房地產當作別墅宣傳銷售。

    四是一些地方在供地時,規劃部門確定的容積率較低,但用途寫的是居住用地,國土部門按此條件供應土地后,開發商又向規劃部門申請調整規劃 條件,特別是規劃部門通過發放建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證進一步明確了具體容積率、建筑密度、高度和戶型結構,這些指標可能就是按照別墅確定 的,因此為開發商建造別墅提供了依據??梢钥闯?,居住用地供應和使用過程中,是否建成別墅的關鍵就在規劃部門確定的規劃條件,特別是其給用地者發放的建設 用地規劃許可證和建設工程規劃許可證所確定的具體規劃條件和套型結構。

    官方標準:

    ??? 那么政府有關部門是如何認定別墅標準的呢?

    建設部是主管全國城鄉規劃和住房建設的職能部門,其對別墅的界定無疑應該是最權威的。2006年7月,原建設部辦公廳《關于低密度、大套型住房和別墅住房標準有關說明的函》(建辦規函[2006]440號)給出了官方標準:

    ??? 1、幾個概念:

    建筑密度是在一定范圍內,建筑物的基底面積與占用土地面積的比例關系;

    容積率是指建筑物總面積與占用土地總面積的比例關系;

    套型是指按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。

    ??? 2、住房類型劃分:劃分為普通住宅、經濟適用住房和別墅、高檔公寓。

    ??? 普通住房是指在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面享受國家優惠政策的中小套型、中低價位的商品住房。這類住房必須同時滿足三個條件:一是住宅小區建 筑容積率在1以上;二是單套建筑面積在120平方米以下;三是實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

    ??? 經濟適用住房是指政府提供政策優惠,限定建設標準、供應對象和銷售價格,具有保障性質的政策性商品住房?;咎攸c是土地劃撥方式供應,建筑造價和銷售價格低于一般商品住宅,適合中低收入家庭購買使用。

    ??? 別墅、高檔公寓是指建筑造價和銷售價格明顯高于普通住房和經濟適用住房的商品住房。

    別墅一般為獨立成棟的商品住宅,建筑密度一般較低,容積率則在1.0以下。

    高檔公寓一般為地處城市較好地段的高層、多層或低層連排式商品住房。

    這類住房的銷售價格均要高于當地同等地段商品住宅平均銷售價格的一倍以上。

    ??? 關于限制供地的低密度、大套型住房標準,該函明確:住宅小區建筑容積率低于1.0的,可視為低密度住宅;對于單套住房建筑面積超過144平方米的,可視為大套型住房。

    附:建設部辦公廳《關于低密度、大套型住房和別墅住房標準有關說明的函》(建辦規函[2006]440號)

    原文來自http://blog.sina.com.cn/s/blog_54a1f6bc0100djb0.html 內附上述文件掃描版jpg格式

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