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    soho公寓的性質到底是什么?

    admin9年前7180

    昨天有人在問soho公寓到底算什么性質,之前沒有遇到過,只好去搜索了,找了一些資料,匯總在規劃博客,喜歡對大家有用:

    資料很多,我們來抓住幾個關鍵的問題:

    1、soho是什么概念,來自什么地方,原意是什么?

    答:SOHO,為小型辦公室和家庭辦公室"Small office 、Home office"的縮寫。國內SOHO族中大多數是以個人工作室似的“現代作坊式”工作,國外的SOHO族則以打工性質偏多,許多公司 考慮到要降低辦公室的租金,也為了提高員工的效率及自由度,便給員工提供整套的設備,方便員工在家辦公。

    可見soho是一種生活工作辦公的方式,不存在于建筑學、規劃專業、規劃法規中。

    2、soho公寓是什么?

    soho和公寓的混合體,讓很多人發暈,這個關鍵在于大家對于公寓概念的混亂。

    公寓的概念是什么?

    公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。有人認為公寓就是居住建筑,但是不是住宅,認為公寓是除了日照標準外其他方面標準與住宅想同。而國內很多城市,比如成都市就出臺相關文件,對公寓進行了規范,具體內容見規劃博客相關文章。所以建議大家不要使用公寓的概念,而應該從土地性質和建筑用途上標注清晰的詞語來定于建筑使用空間。

    要了解公寓的含義,我們先要了解地產業中的另一個概念,叫多家庭樓宇(Multifamily Houshing)。這一概念的含義是,擁有一個以上居住單位(Unit),或者說擁有多個居住單位的樓宇。多家庭樓宇可分為兩類。第一類是二至四個居住單位之樓宇,這就是我們常說的二至四家庭。二家庭英文叫做Duplexes,三家庭叫做Triplexes,四家庭叫做Quadruplexes。第二類是五個或五個以上居住單位之樓宇,這就是通常我們所說的公寓(Apartment Building)。

    公寓屋又可細分為湯耗子(Town House)、單元公寓屋(Condo)、股東屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。湯耗子和單元公寓屋的特點是擁有房屋和土地的部分產權和使用權,但必須受到管理部門的約束,并要交付一定數量的管理費;股東屋的特點是個人不擁有任何產權,僅擁有其中一部分股權和使用權,產權屬於公司,出讓時僅出讓股份,而不出讓產權;公寓屋的特點是擁有者大部分都是投資人或投資單位,主要目的是收取租金。

    公寓大致可分為三類,第一,出租型。它以出租給租客使用為目的(Tenant occupied),因此這類公寓可稱之為出租公寓(Rental apartment Building)。第二,自住型(Owner- occupied)。如果是自住型的公寓,我們稱之為Condo或Co-Op。Condo公寓的每個單位屬于不同的擁有者,有獨立的產權。而Co-Op的單位使用者,相當于公司的股份持有人(Shareholder)。顯然,從廣義的商業地產的角度來界

    定什么是公寓,我們僅指的是擁有五個或五個以上出租單位(Rental Unit)的樓宇,而不是指Condo或Coop,盡管有人買Condo或Co-Op用以出租,就象買一個兩家庭用以出租一樣,但那不是商業樓宇。還有一種類型,即混合型(Mixed)?;旌闲屯ǔS幸徊糠譃樯虡I用的辦公室、店鋪、醫生診所等,另一部分為Condo或Co-Op寓所單位。

    此外,我們還可根據公寓的結構和型態,將其區分為小型公寓(Small apartment Complexes)、花園公寓(Garden apartment complexes)和高層公寓(High-rise building)。

    3、soho與酒店式公寓的區別

    很多人都以為SOHO公寓就是酒店式公寓,其實這是一個誤區,準確地說,兩者確有相似,但又有很大不同。從房屋性質上說,SOHO公寓和酒店式公寓兩者同為商業地產,都屬于40-50年產權的房屋,還均具備居住功能,這是最大的相似,不過,撇開這些方面,兩者的差別就開始顯現,比如,SOHO公寓還強調其房屋的辦公性質,也就是說,SOHO公寓既是辦公用房也是居住用房,是一種宜居宜商的商業地產綜合體。反觀酒店式公寓,它僅是一種采用酒店式管理的商用住房,不具備辦公性質。

    4、國內現有的soho項目的土地性質是什么?

    SOHO中國在北京開發的soho項目都是寫字樓。

    萬達開發過部分SOHO是商業性質的。

    北京尚都soho也商業性質的。龍巖市的非凡soho含有普通住宅,公寓,寫字樓,商鋪,
    小高層。

    業界內的聲音就是絕大部分的soho項目都是商業用地。

    5、soho模式的問題
    soho遭到了來自行內不同人士的置疑:來自京城的某建筑師說:“我是不贊同將現代城由辦公樓改為住宅的,從城市總體規劃上講,這里是中央商務區。在soho現代城里辦公,如果是經營性辦公是絕不允許的;如果是個人在家里用電腦辦公,而不雇人在家里辦公,這樣在任何住宅里都是允許的?!?br>
    資深房地產策劃顧問鄧智仁先生說:“住宅不能用作商業用途,這在任何一個國家都是如此,政府不會給你登記注冊的?!?br>
    工商局企業注冊登記的政府官員說:“一般任何企業或公司都不能在住宅里辦公,除了個人獨資的咨詢服務類公司可在家里當辦公場所外,其他公司在家里辦公一律不予發放營業執照。即使這樣,也必須帶上居委會或物業管理公司提供的‘不擾亂周圍居民生活的證明’,才考慮發放營業執照?!?br>
    電信局的工作人員說:住宅電話收費與商業電話收費相比要便宜得多,因此不允許住宅電話用作商業用途。

    寫字樓人員流動量大,裝修材料中涉及的可燃物比較多、用電量比較大,同時,考慮到消防的突發事件,寫字樓除了會設置數量較多的電梯以解決垂直交通的矛盾外,還會在建筑內考慮避難層的設計。同住宅相比,它對消防設施的要求也相當高。但soho的規劃用途是住宅,消防標準自然遠遠低于寫字樓,而居家辦公則使住宅又部分地成為寫字樓,使得其安全隱患要遠大于其他住宅。

    一句話,在家辦公不等于在家營業,soho不等于schc(smallcompanyhom- ecompany )。

    寫字樓的憂傷退一步講,即便是政府允許soho型住宅的業主在其住所內注冊經營性企業。此舉對寫字樓市場的沖擊將會是怎樣的呢?

    寫字樓的土地出讓金價格比住宅高出許多。由于消防要求比較嚴格,對消防通道、電梯、消防樓梯、人防及消防設備的要求都比較高,導致寫字樓的實用率較低,加上停車位、中央空調、樓宇自動監控系統等硬件投入,使得寫字樓的平均造價遠遠高于住宅。除此之外,寫字樓建成后的維護工作也是相當繁重的,日常保潔、中央空調、外立面清潔、水電等都被列入統一管理。也使寫字樓的物業管理費長期居高不下。就深圳市而言,寫字樓物業管理費基本維持在15-30元/平方米的水平,數倍于住宅的物業管理費。

    寫字樓讓小型公司駐足的原因主要是:價格太高、總房款太高、小公司無力支持;單位面積太大,一般寫字樓很少有120平方米左右的辦公空間;付款方式無吸引力。買住宅辦理按揭貸款要比貸款寫字樓容易得多。

    檔次高、價格低、付款方便、商住兩用,相比之下soho對小公司的魅力完全顯現出來。

    可以想象,一旦在soho型住宅中開公司被默許,原本已經嚴重積壓的寫字樓市場將會進一步度日如年,揭不開鍋。

    全球互聯網的迅速發展確實令房地產市場產生了變化,使部分企業員工足不出戶便可通過互聯網提供的信息進行工作,但這部分人在社會上所占的比例微乎其微,因而在發達國家,商住兩用的樓宇一直是被禁止淘汰的。在歐美國家,商住兩用樓宇也只適用于兩層高的平房,即town-house,人們通常采取樓上居住,樓下辦公的方式。鄧智仁說:“商住兩用樓問題多多,舊的商住樓宇價值也在快速下跌,所以也不是投資之選,更不是“居家辦公”的首選。世界上很多發達城市禁止使用,那又何來時尚之談呢?”

    談到北京的房地產市場現狀,鄧智仁說:與廣州、上海相比,北京房地產市場起步比較晚的,但京城開發商的宣傳手段是世界一流水平,而且招數層出不窮,這肯定是有問題的。開發商對項目的過分包裝和炒作,將使未來的消費者完全失掉購買預售樓的信心,從而窒息房地產業健康發展。

    6、規劃管理人員對soho項目的防范建議:

    明確土地的性質,在建筑平面圖中空間功能標準中,用盡可能的清晰的詞語確定建筑功能,而非公寓、soh0等含糊的時尚名詞,盡可能用商鋪、住宅等。

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