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    關于分期建設規劃的問題

    admin10年前城市規劃原理9998

    什么叫做分期建設,恐怕大家都聽說過“一次規劃,分期建設”,但是找了很多法律法規都沒有找到準確的定義,只要給出一個論文上說法:
    現代住宅小區建設規模大小不一,當小區建設規模較大時,開發建設單位常常采用分期建設分期投入使用方式,有的小區開發單位為了營銷或資金能力不足等因素也 采用該方式。根據相關法律法規分期開發的項目要求必須整體規劃,分期建設投用各期工程必須具備獨立的使用功能,配套設施齊全。

    但是這個我覺得要明確的一點就是必須要按照法律法規分期建設:
    《房地產管理法》第三十一條 房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。

    房地產開發企業分期開發房地產的,分期投資額應當與項目規模相適應,并按照土地使用權出讓合同的約定,按期投入資金,用于項目建設。

    第二十六條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發的,可以無償收回土地使用權;但是,因不可抗力或 者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

    這里提到的開發期限開發土地是不是只是從開工時間點做了要求,還是要求開發并完成的結點要在開發期限內呢?

    《閑置土地處置辦法》(2012年版)
    第二十二條 國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書應當就項目動工開發、竣工時間和違約責任等作出明確約定、規定。約定、規定動工開發時間應當綜合考慮辦理動工開發所需相關手續的時限規定和實際情況,為動工開發預留合理時間。因特殊情況,未約定、規定動工開發日期,或者約定、規定不明確的,以實際交付土地之日起一年為動工開發日期。實際交付土地日期以交地確認書確定的時間為準。

    第二十三條 國有建設用地使用權人應當在項目開發建設期間,及時向市、縣國土資源主管部門報告項目動工開發、開發進度、竣工等情況。

    國有建設用地使用權人應當在施工現場設立建設項目公示牌,公布建設用地使用權人、建設單位、項目動工開發、竣工時間和土地開發利用標準等。

    從 《土地管理法實施條例》
    第二十一條具體建設項目需要使用土地的,建設單位應當根據建設項目的總體設計一次申請,辦理建設用地審批手續;分期建設的項目,可以根據可行性研究報告確定的方案分期申請建設用地、分期辦理建設用地有關審批手續。
    實際上目前大部分土地都是采取出讓方式,一般都是不定向的招拍掛,那么房地產項目及工業項目哪里還存在分期辦理建設用地的情況呢?

    綜上可以得出,從目前的政策環境來看,今后不太可能出現大片土地的供應,然后讓你慢慢分期建設的情況了,即使有,也已經在土地出讓合同或是劃撥決定書中明確了竣工時間,如果業主非要分期建設,也必須要在規定時間內竣工。
    在這個前提下,作為城市規劃管理部門才可以分期規劃許可。對同一個建設項目做出的兩個或兩個以上合法有效的同種規劃許可,即為分期規劃許可。

    按理說,這個分期建設是因為業主單位自身資金和經營方面的原因才分期的,如何分期要由業主單位申請后,規劃部門直接依據申請做出就可以了吧,其實這里會存在很多問題,各地的做法也很多,有些城市是由住建部門審批,有些是由國土部門審批,有些地方是由房管部門,有些是由規劃部門審批,到底是誰來審批這個分期建設,又到底是依據什么來審批分期建設呢?
    大家可以看看國土資源部與住房和城鄉建設部聯合出臺的《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》的文件,其中提到:
    市、縣住房城鄉建設(房地產、住房保障)主管部門要提出限價商品住房的控制性銷售價位,商品住房建設項目中保障性住房的配建比例、配建套數、套型面積、設施條件和項目開竣工時間及建設周期等建設條件,作為土地出讓的依據,并納入出讓合同。
    那么就是說房地產項目應該由建設部門和房管部門來審查竣工時間及建設周期,那么分期建設應該也包括在里面了。
    工業項目主要是要控制閑置土地,而對對企業來講分期中一般都是圍繞工業生產的,不可能出現惡意少配套設施的問題,也不會涉及到多少群眾利益,所以應當由國土部門來確定分期的用地和建設量就可以了。
    其他類別的,特別是基礎設施和公共服務設施建設的分期建設則最好由規劃部門來審查。

    但是我們也可以看到《南京市城鄉規劃條例》中提到
    第四十七條 需要分期建設的建設項目,建設單位應當在修建性詳細規劃或者規劃方案中提出分期建設計劃。分期建設計劃應當明確分期建設用地范圍、建設規模和配套設施等內容,并按照規劃條件的要求進行基礎設施和公共服務設施的建設。

    可見復雜一點項目,還是應該做修規,分期按項目需要科學合理分期。

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