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    城市規劃管理新人必須了解的概念

    admin11年前規劃概念1494

    內容提要:本講主要講述了城市規劃常用術語和指標的相關內容,以及城市規劃編制的相關內容。
    ?? 重點、難點:
    掌握城市規劃常用術語和控制指標
    熟悉城市規劃編制、建筑高度控制、城市居住區規劃設計?  一、城市規劃常用術語和指標

      在實際中,經常遇到下列城市規劃指標或有關名詞:

      1.用地性質:是指規劃用地的使用功能。

      2.用地面積:是指規劃地塊劃定的面積。

      3.用地紅線:是指經城市規劃行政主管部門批準的建設用地范圍的界線。

      4.容積率:是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標,是指一定地塊內建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值,即:容積率=總建筑面積/建筑用地面積

      其中,總建筑面積是地上所有建筑面積之和;建筑用地面積是以城市規劃行政主管部門批準的建設用地面積為準,不含代征用地。

      5.建筑控制高度:又稱建筑限高,是指一定地塊內建筑物地面部分最大高度限制值。一般地區,其建筑高度,平頂房屋按女兒墻高度計算;坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計算。

      6.建筑密度:是指一定地塊內所有建筑物的基底總面積與地塊面積的比率(%),即:

      建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積

      7.綠地率:是指城市一定地區內各類綠化用地總面積占該地區總面積的比率(%)。

      8.交通出入口方位:是指規劃地塊內允許設置機動車和行人出入??诘姆较蚝臀恢?。

      9.停車泊位:是指地塊內應配置的停車位數量。

      10.道路紅線:是指城市道路用地的規劃控制線,即城市道路用地與兩側建筑用地及其他用地的分界線。一般情況下,道路紅線即為建筑紅線,任何建筑物(包括臺階、雨罩)不得越過道路紅線。根據城市景觀的要求,沿街建筑物可以從道路紅線外側退后建設。

      11.建筑線:一般稱建筑控制線,是建筑物基底位置的控制線。

      12.建筑紅線后退距離:是指建筑物最外邊線后退道路紅線的距離。

      13.建筑間距:是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要是根據所在地區的日照、通風、采光、防止噪聲和視線干擾、防火、防震、綠化、管線埋設、建筑布局形式,以及節約用地等要求,綜合考慮確定。住宅的布置,通常以滿足日照要求作為確定建筑間距的主要依據。

      14.日照標準:是根據各地區的氣候條件和居住衛生要求確定的,居住建筑正面向陽房間在規定的日照標準日獲得的日照量,是編制居住區規劃,確定居住建筑間距的主要依據。

      15.日照間距系數:是指根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。

      16.城市綠線:是指城市各類綠地范圍的控制線。城市要按規定標準確定綠化用地面積,分層次合理布局公共綠地,確定防護綠地、大型公共綠地等的綠線。城市綠線范圍內的用地不得改作他用;在城市綠線范圍內,不符合規劃要求的建筑物、構筑物及其他設施應當限期遷出。

      17.城市紫線:是指國家歷史文化名城內的歷史文化街區和省、自治區、直轄市公布的歷史文化街區的保護范圍界線,以及歷史文化街區外經縣級以上人民政府公布保護的歷史建筑的保護范圍界線。
    ????二、建筑高度控制

    ??? 場地內建筑物的高度影響著場地空間形態,反映著土地利用情況,是考核場地設計方案的重要技術經濟指標。在城市規劃中,常常因道路退讓、航空或通訊設施的凈高要求、城市空間形態的整體控制、以及土地利用整體經濟性等原因,對場地的建筑高度進行控制。另一方面,建筑高度也是確定建筑等級、防火與消防標準、建筑設備配置要求的重要參數。
    ?? 用以控制場地建筑高度的指標主要有建筑限高、建筑層數(或平均層數),二者之間的? 關系取決于建筑物的層高。建筑限高適用于一般建筑物的控制,建筑層數則主要用以對居住建筑的考核。
    ?? (一)建筑層數
    ??? 這里是指建筑物地面以上主體部分的層數。建筑物屋頂上的嘹望塔、水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等,不計人建筑層數;住宅建筑的地下室、半地下室,其頂板高出室外地坪不超過1.5m者,不計人層數內。建筑層數的控制與建筑限高的控制基本類似。
    ?? 根據《民用建筑設計通則》(GB 50352--2005)第3.1.2條的規定,民用建筑按地上層數或高度分類劃分為:
    ?? (1)住宅建筑按層數分類;一層至三層為低層住宅;四層至六層為多層住宅;七層至九層為中高層住宅;十層及十層以上為高層住宅;
    ?? (2)除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者為單層和多層建筑,大于24m者為高層建筑(不包括建筑高度大于24m的單層公共建筑);
    (3)建筑高度大于100m的民用建筑為超高層建筑。
    ? (二)平均層數
    ??? 指基地內,總建筑面積與總建筑基底面積的比值,單位:層
    平均層數(層)=總建筑面積(m2)/建筑基地面積之和(m2)
    一般常用于居住區規劃,此時又稱為住宅平均層數。
    住宅平均層數(層)=住宅建筑面積總和(m2)/住宅基地面積總和(m2)
    ?? (三)極限高度
    ??? 建筑物的最大高度,單位:m。以控制建筑物對空間高度的占用,以保護空中航線的安全及城市天際線控制等,應遵照城市規劃部門的具體規定為準。有時,也采用最高層數來控制,但二者含義略有不同。
    ?? (四)建筑高度的限制
    ??? 建筑限高是指場地內建筑物的最高高度不得超過一定的高度限制,這一高度限制為建筑物室外地坪至建筑物頂部最高處之間的高差。某些情況下,也有以絕對海拔高度作為建筑限高的控制值。???
    ?? 《民用建筑設計通則》(GB 50352--2005)第4.3條對建筑高度控制有以下規定
    ?? (1)建筑高度不應危害公共空間安全、衛生和景觀,下列地區應實行建筑高度控制:
    ?? a.對建筑高度有特別要求的地區,應按城市規劃要求控制建筑高度;
    ?? b.沿城市道路的建筑物,應根據道路的寬度控制建筑裙樓和主體塔樓的高度;
    ?? c.機場、電臺、電信、微波通信、氣象臺、衛星地面站、軍事要塞工程等周圍的建筑,當其處在各種技術作業控制區范圍內時,應按凈空要求控制建筑高度;
    ?? d.當建筑處在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護區、文物保護單位和風景名勝區內時,也應控制建筑高度。
    ?? 此外,建筑高度控制尚應符合當地城市規劃行政主管部門和有關專業部門的規定。
    (2)建筑高度控制的計算應符合下列規定:
    ?? a.在機場、電臺、電信、微波通信、氣象臺、衛星地面站、軍事要塞工程等周圍的建筑,當其處在各種技術作業控制區范圍內時,以及當建筑處在國家或地方公布 的各級歷史文化名城、歷史文化保護區、文物保護單位和風景名勝區內時,建筑控制高度應按建筑物室外地面至女兒墻作為建筑物和構筑物最高點的高度計算;
    ?? b.在對建筑高度有特別要求的地區的建筑以及沿城市道路的建筑物,其建筑控制高度是:平屋頂應按建筑物室外地面至其屋面面層或女兒墻頂點的高度計算;坡屋頂應按建筑物室外地面至屋檐和屋脊的平均高度計算;下列突出物不計入建筑高度內:
    ?? a)局部突出屋面的樓梯間、電梯機房、水箱間等輔助用房且占屋頂平面面積不超過1/4者;
    ?? b)突出屋面的通風道、煙囪、裝飾構件、花架、通信設施等;
    ?? c)空調冷卻塔等設備。



    ??? 三、密度及容量控制

    ??? (一)用地面積
    ??? 1、用地面積 是指可供場地建設開發使用的土地面積,即由場地四周道路紅線(地產線)所框定的用地總面積-其常用單位為公頃(hm2)。有時也用畝(1hm2=15畝=10000m2)表示。
    ?? 用地面積是計算場地其他控制指標的基礎,應予準確把握。
    ?? 用地面積與用地形狀對場地使用和建設項目的功能布置有很大影響。不同性質、規模? 的建設項目對場地的用地面積有不同的要求,應根據具體情況進行分析。


    ?? 2、城市用地評價的方法、內容是:在對評價范圍的自然條件和開發的區位條件進行全面調查研究的基礎上,根據當地的特點確定評價因素及其指標,通過綜合分析評價,最后將評價結果繪制在圖上。城市用地評價中的工程評估,是對可能作為城市建設用地的自然條件的工程評估,通常根據地下水位的深度、洪水淹沒范圍、

      地基承載力、地形坡度等自然條件,評估用地適于建設的優劣程度,一般分為如下3類:

      1.適宜城市建設用地。

      2.基本適宜城市建設用地。

      3.不適宜城市建設用地。它是指自然條件很差,在現有的技術經濟條件下要付出 很大代價進行改造才能用于建設的用地。這類用地的主要類型有:(I)承載力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭層或流沙層的土類;(2)坡度超過20% 的坡地;(3)經常被洪水淹沒、且淹沒深度超過1.5m的土地;(4)受沖溝、滑坡等工程地質病害嚴重影響的地段。此外,基本農田保護區、地下有開采價值 的礦藏、歷史文化等類保護區、軍事用地等也屬于不適宜進行城市建設的用地。

     

    ?? (二)建筑密度
    ??? 建筑密度亦稱建筑覆蓋率或建蔽率。
    ?? 建筑密度是指建筑基地面積之和與總用地面積之比。單位:%。
    ?? 建筑密度表達了基地內建筑直接占用土地面積的比例。
    ?? 建筑密度=各類建筑基地面積的總和/場地用地面積X100%
    ?? 式中,建筑基地面積是指建筑的占地面積,按建筑的底層建筑面積計算。
    ?? 建筑密度表明了場地內土地被建筑占用的比例,即建筑物的密集程度。從而反映了土? 地的使用效率。建筑密度越高,場地的室外空間越少,可用于室外活動和綠化的土地越少;可見,建筑密度也間接反映了場地內開放空間的比例,并與場地環境質量相關。
    ?? 建筑密度過低,則場地內土地的使用很不經濟,甚至造成土地浪費,影響場地建設的經濟效益。另一方面,過高的建筑密度又會引起場地環境質量的下降,嚴重的還 會影響建設項目功能的正常發揮??梢?,場地的建筑密度應有一個合理的取值,它受到建設項目的性質、建筑層數與形式、場地的位置與地價等諸多因素的制約,應 視具體情況進行認真分析。
    ?? 在控制性詳細規劃中,一般對場地的最高建筑密度作出明確限定,設計時應嚴格執行。???
    ?? (三)建筑系數
    ? 建筑系數是指場地內所有建筑物、構筑物、露天設備、露天堆場及露天操作場等占用的土地占場地總用地面積的百分比(%)
    ?? 與建筑密度這一概念相類似,建筑系數指標也適用于描述場地內土地的直接使用狀況:但主要應用王工業企業場地設計中,并側重于場地使用經濟性的考核。
    ?? 根據《工業企業總平面設計規范》(GB 50187--93)的規定,上式中各項參數應按下列規定計算:
    (1)場地(廠區)用地面積指廠區圍墻內的用地面積,按圍墻中心線計算。
    ?? (2)建筑物、構筑物用地面積:新設計的按建筑物、構筑物外墻建筑軸線計算;現有的按外墻皮尺寸計算;圓形構筑物及擋土墻,按實際投影面積計算;貯罐區按 成組設備的最外邊緣計算,當設有防火堤時按防火堤軸線計算;球罐周圍有鋪砌場地時,按鋪砌面積計算;棧橋按其投影長寬乘積來計算。
    ?? (3)露天設備用地:獨立設備應按其實際用地面積計算;成組設備應按設備場地鋪砌范圍計算,但最多只計算至設備基礎外緣1.2m處。
    ?? (4) 露天堆場用地面積按堆場場地邊緣線計算。
    ?? (5)露天操作場用地面積按操作場場地邊緣計算。
    ?? (四)場地利用系數
    ?? 場地利用系數僅用于考核工業企業場地的土地利用情況,是場地內直接使用的土地(指場地內所有建筑物和構筑物用地、露天設備用地、霹天堆場及露天操作場用 地、鐵路用地、道路和廣場用地、工程管線用地等)占場地總用地面積的百分比,由于屬于工業企業的用地概念,在此不再贅述。
    ?? (五)容積率
    建筑容積率是指建筑基地內總建筑面積與總占地面積之比
    建筑容積率=總建筑面積./總用地面積
    容積率為一無量綱常數,沒有單位。
    一般容積率為1~2時為多層,4~10時為高層。
    ?? (六)通則規定???
    ?? 《民用建筑設計通則》(GB 50352—2005)第4.4條對建筑密度、容積率和綠地率等有以下規定:
    ? (1)建筑設計應符合法定規劃控制的建筑密度、容積率和綠地率的要求。
    ? (2)當建設單位在建筑設計中為城市提供永久性的建筑開放空間并無條件地為公眾使用時,該用地既定建筑密度和容積率可給予適當提高,且應符合當地城市規劃行政主管主管部門有關規定。


    ??? 四、建筑規??刂?br> ??? (一)統一計算方法
    ??? 為規范工業與民用建筑工程的面積計算,統一計算方法,國家頒布了國家標準《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T 50353—2005)。以下是該規范對計算建筑面積的規定:
    ?? (1)單層建筑物的建筑面積,應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算,并應符合下列規定:
    ? a.單層建筑物高度在2.20m及以上者應計算全面積;高度不足2.20m者應計算1/2面積。
    b.利用坡屋頂內空間時,凈高超過2.10m的部位應計算全面積;凈高在1.20m至2.10m的部位應計算1/2面積;凈高不足1.20m的部位不計算面積。
    ?? (2)單層建筑物內設有局部樓層者,局部樓層的二層及以上樓層,有圍護結構的應按??? 其圍護結構外圍水平面積計算,無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算。層高在??? 2.20m及以上者應計算全面積;層高不足2.20m者應計算1/2面積。
    ?? (3)多層建筑物首層應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算;二層及以上樓層應按其外墻結構外圍水平面積計算。層高在2。20m及以上者應計算全面積;層高不足2.20m者應計算1/2面積。
    ?? (4)多層建筑坡屋頂內和場館看臺下,當設計加以利用時凈高超過2.10rn的部位應計算全面積;凈高在1.20m至2.10m的部位應計算1/2面積;當設計不利用或室內凈高不足1.20m時不計算面積。
    ?? (5)地下室、半地下室(車間、商店、車站、車庫、倉庫等),包括相應的有永久性頂蓋的出入口,應按其外墻上口(不包括采光井、外墻防潮層及其保護墻)外邊線所圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積;層高不足2.20m者應計算1/2面積。
    ?? (6)坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎架空層,設計加以利用并有圍護結構的,層高在2.20m及以上的部位應計算全面積;層高不足2.20m的部位應計算 1/2面積。設計加以利用、無圍護結構的建筑吊腳架空層,應按其利用部位水平面積的1/2計算;設計不利用的深基礎架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋 頂內,場館看臺下的空間不應計算面積。
    ?? (7)建筑物的門廳、大廳按一層計算建筑面積。門廳、大廳內設有回廊時,應按其結構底板水平面積計算?;乩葘痈咴?.20m及以上者應計算全面積;層高不足2.20m者應計算1/2面積。
    ?? (8)建筑物間有圍護結構的架空走廊,應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積;層高不足2.20m者應計算1/2面積。有永久性頂蓋無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1/2計算。
    ?? (9)立體書庫、立體倉庫、立體車庫,無結構層的應按一層計算,有結構層的應按其結構層面積分別計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積;層高不足2.20m者應計算1/2面積。
    ?? (10)有圍護結構的舞臺燈光控制室,應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積;層高不足2.20m者應計算1/2面積。
    ?? (11)建筑物外有圍護結構的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊,應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積;層高不足2.20m者應計算1/2面積。有永久性頂蓋無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1/2計算。
    ?? (12)有永久性頂蓋無圍護結構的場館看臺應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算。
    ? (13)建筑物頂部有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等,層高在2.20m及以上者應計算全面積;層高不足2.20m者應計算1/2面積。
    ?? (14)設有圍護結構不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物,應按其底板面的外圍
    水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積;層高不足2.20m者應計算1/2面積。
    ?? (15)建筑物內的室內樓梯間、電梯井、觀光電梯并、提物井、管道井、通風排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪應按建筑物的自然層計算。
    ?? 06)雨篷結構的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.10m者,應按雨篷結構板的水平投影面積的1/2計算。
    ?? (17)有永久性頂蓋的室外樓梯,應按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計算。
    ?? (18)建筑物的陽臺均應按其水平投影面積的1/2計算。
    ?? (19)有永久性頂蓋無圍護結構的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等,應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算。
    ?? (20)高低聯跨的建筑物,應以高跨結構外邊線為界分別計算建筑面積;其高低跨內部連通時,其變形縫應計算在低跨面積內。
    ?? (21)以幕墻作為圍護結構的建筑物,應按幕墻外邊線計算建筑面積。
    ?? (22)建筑物外墻外側有保溫隔熱層的,應按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積。
    ?? (23)建筑物內的變形縫,應按其自然層合并在建筑物面積內計算。
    ?? (24)下列項目不應計算面積:
    ?? a.建筑物通道(騎樓、過街樓的底層)。
    ?? b.建筑物內的設備管道夾層。
    ?? c建筑物內分隔的單層房間,舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺等。
    ?? d.屋頂水箱、花架、涼棚、露臺、露天游泳池。
    ?? e.建筑物內的操作平臺、上料平臺、安裝箱和罐體的平臺。
    ?? f. 勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調室外機擱板(箱)、飄窗、構件、配件、寬度在2.10m及以內的雨篷以及與建筑物內不相連通的裝飾性陽臺、挑廊。???
    ?? J.無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。
    ?? h.自動扶梯、自動人行道。
    ?? i獨立煙囪、煙道、地溝、油(水)罐、氣柜、水塔、貯油(水)池、貯倉、棧橋、地下人防通道、地鐵隧道。
    ?? (二)特殊規定
    ??? 《住宅建筑設計規范》(BCJ 96--98)規定,在住宅中套內使用面積的計算應符合下列規定:
    ?? (1)套內使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內面積總和。
    ?? (2)躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計人使用面積。
    ?? (3)不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計人使用面積。
    ?? (4)內墻面裝修厚度計入使用面積。
    ??
    ?? 五、綠化控制
    ??? (一)綠化覆蓋率
    ?? 綠地面積(重疊部分不重復計)的總和占基地總用地面積的百分比,單位:%?!悴话ㄎ蓓斁G化。
    綠化覆蓋率直觀地反映了基地的綠化效果,但使用中統計較為繁雜。
    綠化覆蓋率(%)=綠化覆蓋面積/總用地面積×100%
    ?? (二)綠化用地面積
    指建筑基地內專以用作綠化的各類綠地面積之和,單位:m2。
    ?? (三)綠地率
    指建筑基地內,各類綠地面積的總和占總用地面積的百分比,單位:%。
    ? 綠地率=各類綠地面積的總和/總用地面積×100%


     

    ??? 六、城市化的概念和衡量指標
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      城市化又稱城鎮化、都市化,是指人類生產和生活方式由鄉村型向城市型轉化的歷史過程,表現為鄉村人口向城市人口轉化以及城市不斷發展和完善的過程。

      衡量城市化發展程度的數量指標是“城市化水平”,它一般用國家或一定地域內城市人口占總人口的比例來表示。其實質是反映了人口在城鄉之間的空間分布。

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      1.向心型城市化與離心型城市化

      如果從城市中心來考察城市發展過程,城市化有兩大階段:一是向城市中心集聚的向心型城市化(又稱集中型城市化);二是從城市中心向外擴展或擴散的離心型城市化(又稱分散型城市化)。城市發展的初中期主要是向心型的,城市發展的中后期主要是離心型的。

      在城市離心發展過程中又有郊區化(又稱郊外化)和逆城市化兩種不同類型和不同階段。郊區化是人口、就業崗位和服務業從大城市中心向郊區遷移的一種分散化過程。逆城市化是人口從大城市和主要的大都市區向小的都市區甚至非都市區遷移的一種分散化過程。

      城市進化理論認為,從工業化社會到后工業化社會,城市發展具有相似的進化過程,可以分為如下4個階段:(1)“絕對集中”時期:(2)“相對集中”時期(3)“相對分散”時期(4)“絕對分散”時期

      中國的城市化就整個過程看,仍屬于鄉村人口和產業向各級中心城市集聚的向心型 城市化階段。這一階段的主要特點是:(1)城市化速度明顯加快,(2)鄉村城市化推動了小城鎮的發展,(3)城市集聚規模迅速擴大,為此,中國實行“嚴格 控制大城市規模,合理發展中等城市和小城市”的方針。

      2.外延型城市化與飛地型城市化

      按照城市離心擴散方式的不同,城市化可分為外延型城市化和飛地型城市化。如果 城市的離心擴散一直保持與建成區接壤,連續漸次地向外推進,這種擴散方式稱為外延型城市化。如果在推進過程中,出現了空間上與建成區斷開,職能上與中心城 市保持聯系的城市擴散方式,則稱為飛地型城市化。

      飛地型城市化一般在大城市的情況下才出現。

    城市規劃博客還有其他一些文章,也可以看看:

    新手上路之規劃公示


    新手上路之改擴建項目的規劃審批


    新手上路之鄉村建設許可證


    新手上路之大型廣告牌辦理建設工程規劃許可證


    新手上路之道路工程的建設工程規劃許可證


    新手上路之臨時建設工程規劃許可證


    新手上路之建設工程規劃許可證


    規劃管理新手上路-建設用地規劃許可證


    規劃管理新手上路–選址


    規劃審圖必須掌握的41個建筑知識


    給非規劃、建筑專業的城市規劃管理人員推薦的一些書


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