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    了解一下租賃土地上城市規劃管理相關內容

    admin11年前法律法規規范1259



    城市規劃博客上其實提到過租賃土地上的規劃許可內容,但是不多,確實是接觸的不多,不過凡是遇到的都是讓人頭疼的,究其根本,還是自己對租賃土地知之甚少。于是,最近花了時間找國土局去了解了一下,不過似乎他們也說的不是很詳細,那么只有問百度了,整理一下相關內容,與大家共享:

     

    土地租賃的定義或是概念:

    《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》中提到:

    國有土地租賃,是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同,并支付租金的行為。土地租賃合同經出租方同意后可以轉讓,改變原合同規定的使用條件,應當重新簽訂土地租賃合同。簽訂土地租賃合同和轉讓土地租賃合同應當辦理土地登記和變更登記手續。租賃土地上的房屋等建筑物、構筑物可以依法抵押,抵押權實現時,土地租賃合同同時轉讓。

    國土資源部關于印發《規范國有土地租賃若干意見》的通知(國土資發(1999)222號)國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用,由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同,并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式,是出讓方式的補充。當前應以完善國有土地出讓為主,穩妥地推行國有土地租賃。

    《中華人民共和國土地管理法》里沒有提到土地租賃。

    《中華人民共和國土地管理法實施條例》提到:

    第二十九條國有土地有償使用的方式包括:

    (一)國有土地使用權出讓;

    (二)國有土地租賃;

    (三)國有土地使用權作價出資或者入股。

     

    《江蘇省國有土地租賃辦法》?第二條本辦法所稱國有土地租賃(以下簡稱士地租賃),是指國家將國有土地出租給使用者使用,由使用者(以下稱承租人)與市、縣人民政府土地行政主管部門(出租人)簽訂一定期限的土地租賃合同,并支付租金的行為。

     

    土地租賃方式的出處和本意是什么?

    《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》中前3條提到:?為支持國有企業改革,進一步推行土地有償使用制度,明晰土地產權關系,加強土地資產管理;國有企業實行公司制改造、組建企業集團、股份合作制改組、租賃經營和出售、兼并、合并、破產等改革,涉及的劃撥土地使用權管理;?國有企業使用的劃撥土地使用權,應當依法逐步實行有償使用制度,對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權,根據企業改革的不同形式和具體情況,可分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資(入股)和保留劃撥用地方式予以處置。

    也就是在國有企業改制過程中的過度期間,對劃撥土地的一種變化,采取有償使用的模式,即產生了土地租賃。

     

    具體哪些情況才要將劃撥改為租賃呢?

    《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第五條

    企業改革涉及的劃撥土地使用權,有下列情形之一的,應當采取出讓或租賃方式處置:

    (一)國有企業改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的;(

    二)國有企業改組為股份合作制的;

    (三)國有企業租賃經營的;

    (四)非國有企業兼并國有企業的。

     

    劃撥土地變為租賃土地是如何實施的呢?如何審批?

    《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第十條

    處置土地使用權應當按下列程序辦理:

    (一)擬訂土地使用權處置方案。由企業或企業隸屬單位擬訂土地使用權處置方案,主要內容應包括企業改革的形式和內容、企業現使用土地的狀況和擬處置土地的狀況、擬處置方式和處置價格及理由等。

    (二)地價評估結果確認和土地使用權處置方案審批。地價評估結果和土地使用權處置方案應當報有批準權的人民政府土地管理部門確認和審批,報批時還應同時提交企業改革的批準文件、資產重組方案、土地使用權證書或土地權屬證明以及其他有關材料。企業進行公司制改造、改組或組建企業集團,屬于國務院或國務院授權部門批準設立的公司和企業集團以及境外上市公司的,土地估價結果和土地使用權處置方案由企業隸屬單位報國家土地管理局確認、審批;屬于省級人民政府或其授權部門批準設立的公司和企業集團,土地估價結果和土地使用權處置方案由企業隸屬單位報省級人民政府土地管理部門確認、審批。企業實行股份合作制改組、租賃經營和出售、兼并、合并、破產的,土地估價結果和土地使用權處置方案由企業隸屬單位報上一級人民政府土地管理部門確認、審批;屬于中央企業的,報國家土地管理局確認、審批。

    (三)簽訂合同與變更土地登記。土地使用權處置方案經批準后,采取國有土地使用權出讓方式處置的,企業應持土地使用權處置批準文件和其他有關文件與土地所在地的市、縣人民政府土地管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同,并按規定辦理土地登記手續;采取國有土地租賃方式處置的,企業應持土地使用權處置批準文件和其他有關文件與土地所在地的縣級以上人民政府土地管理部門簽訂國有土地租賃合同,并按規定辦理土地登記手續。

     

    劃撥改租賃過程中,也提到城市規劃因素:

    《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第十三條:?國有企業改革中處置土地使用權,其土地用途必須符合當地的土地利用總體規劃,在城市規劃區內的,還應符合城市規劃,需要改變土地用途的,應當依法辦理有關批準手續,補交出讓金或有關土地有償使用費用;

    國土資源部關于印發《規范國有土地租賃若干意見》的通知中提到:

    租賃期限六個月以上的國有土地租賃,應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內容應當包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范?圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標準、支付時間和支付方式、土地租金標準調整的時間和調整幅度、出租方和承租方的權利義務等。六、國有土地租賃,承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后,經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定,可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押,必須依法登記。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的,承租土地使用權仍由原承租人持有,承租人與第三人建立了附加租賃關系,第三人取得土地的他項權利。承租人轉讓土地租賃合同的,租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人,承租土地使用權由第三人取得,租賃合同經更名后繼續有效。地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押的,承租土地使用權可隨之抵押,但承租土地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價,抵押權實現時土地租賃合同同時轉讓。在使用年期內,承租人有優先受讓權,租賃土地在辦理出讓手續后,終止租賃關系。

     

    查閱了具體土地租賃的管理辦法,國務院和國土部是沒有相關規定,不過各地省人民政府都出臺了土地租賃的管理辦法。比如《江蘇省國有土地租賃辦法》。

    列出幾條覺得有用的條款來看看:

    第四條土地租賃地塊的用途、期限和其他土地使用條件由市、縣人民政府土地行政主管部門會同城市規劃等有關部門擬訂方案,報同級人民政府批準后實施。????第五條除經營性房地產開發用地應當以出讓方式取得國有土地使用權外,其他建設項目用地,可以按照本辦法的規定,通過租賃方式取得國有土地使用權。但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。

    土地租賃可以采用招標、拍賣、掛牌或者協議方式進行。其中具有競投(買)條件的項目用地 應當采用招標、拍賣、掛牌方式。

    第五條劃撥用地范圍的存量建設用地,當事人應當依法辦理土地租賃、國有土地使用權出讓等有償使用手續。

    第六條土地租賃分為短期租賃和長期租賃。短期租賃一般不超過 5年,長期租賃不得超過國有土地使用權出讓的最高年限?! ∑髽I法人的土地租賃期限,不得超過其營業執照規定的經營期限。

    第十條上地租賃合同應當以書面形式簽訂,其內容由當事人約定,一般包括以下主要條款;

    一)租賃合同當事人;

    (二)租賃地塊的座落、四至范圍和面積(附宗地圖);

    (三)租賃地塊的用途和其他土地使用條件;

    (四)租賃期限;

    (五)租賃地塊的拆遷補償安置費用或者征地補償費用的支付;

    (六)租金標準和租金調整的時間、幅度

    (七)租金的支付時間和方式;

    (八)租賃地塊交付的條件和時間;

    (九)租賃合同終止時地上附著物的處置;

    (十)違約責任;

    (十一)爭議解決方式;

    (十二)其他約定的事項。

    第十一條承租人應當在土地租賃合同生效之日起30日內,向租賃地塊所在地市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記,領取國有土地使用權證書,取得承租士地使用權。

    在城市規劃區內,按照本辦法取得國有土地使用權時,承租人應當依法先向城市規劃部門申請辦理建設用地規劃許可。

    第十二條承租人應當按照土地租賃合同的約定進行土地開發利用?! ≡谕恋刈赓U期限內承租人需改變土地租賃合同約定的土地用途或者其他土地使用條件的,應當依法報經批準后,由出租人與承租人重新簽訂土地租賃合同或者簽訂補充合同。

    第十三條承租人依法可以將承租土地使用權轉讓、轉租、抵押。

    注意: 雖然《江蘇省國有土地租賃辦法》第五條除經營性房地產開發用地應當以出讓方式取得國有土地使用權外,其他建設項目用地,可以按照本辦法的規定,通過租賃方式取得國有土地使用權。

    但是2006年國土資源部發布實施《全國工業用地出讓最低價標準》的通知,通知中規定“工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓。

    城鄉規劃法中辦理建設用地規劃許可證僅提到出讓和劃撥方式的,并沒有提到租賃土地,不懂是因為什么?各地的城鄉規劃條例里也沒有提到。


    把上述問題搞明白以后,其他的相關問題應該能迎刃而解了。

    1、租賃土地上需要辦理一書二證么?

    只辦兩證,兩證是必須辦。選址意見書不必了吧?

    2、租賃土地的規劃條件變更需要重新核發建設用地規劃許可證么?

    需要。

    3、租賃土地的過戶、轉讓,需要換發建設用地規劃許可證么?

    貌似和出讓土地一樣,也需要。

    4、租賃土地上的新建、改建、擴建如何審批?

    和出讓和劃撥土地上的一樣,根據規劃條件來審查。

    …………

    …………

    其他有什么問題,大家可以在后面評論里發!

    或許以上有錯誤的地方,大家更要指正啊,非常感謝!

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