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    陳遠濱:房屋登記中的面積概念梳理 (轉)

    admin11年前規劃概念1369

    我們在房屋登記中常常遇到各式各樣關于房屋面積的說法,現將房屋登記中遇到的相關房屋面積概念做一個簡單的梳理。

    一、房屋面積的種類

    房屋面積主要有建筑面積、使用面積。成套房屋還有套內建筑面積、共有建筑面積、分攤共有建筑面積。住宅還有居住面積。此外還有預測面積、實測面積、合同約定面積、產權登記面積、規劃設計面積。
    ??? (一)建筑面積:是指層高2. 20米(含2.20米)以上的永久性建筑,房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。
    ??? (二)使用面積:房屋戶內全部可供使用的空間面積,按房屋的內墻面水平面積計算。
    ??? (三)套內建筑面積:是指由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部份組成的面積。
    ??? (四)房屋共有建筑面積:指各產權人共同所有的建筑面積,它應按一定方式在各產權人之間進行分攤。
    ??? (五)分攤的共有建筑面積:是指某個產權人在共有建筑面積中所分攤的面積。
    ??? (六)預測面積:根據預測方式的不同,預測面積分為按圖紙預測的面積和按已完工部分結合圖紙預測的面積兩種。按圖紙預測的面積,是指在商品房預售時按商品房建筑設計圖上尺寸計算的房屋面積。按已完工部分結合圖紙預測的面積,是指對商品房已完工部分實際測量后,結合商品房建筑設計圖,測算出的房屋面積。
    ??? (七)實測面積:也稱竣工面積,是指房屋竣工后由房產測繪單位實際測量后出具的房屋面積實測數據。實測面積有時與預測面積不一致,原因可能是允許的施工誤差、測量誤差造成的,也可能是工程變更 (包括建筑設計方案變更)、施工錯誤、施工放樣誤差過大、房屋竣工后原屬于分攤的共有建筑面積的功能或服務范圍改變等造成的。
    ??? (八)合同約定面積:簡稱合同面積,是指商品房出賣人和買受人在商品房預(銷)售合同中約定的所買賣商品房的面積。
    ??? (九)產權登記面積:是指由房產測繪單位測算,經房地產行政主管部門審核,記入房屋登記簿,標注在房屋權屬證書上的房屋建筑面積。
    ??? (十)房屋規劃設計面積:是指房屋建筑在尚未實施階段由當地規劃設計部門根據當地的規劃設計規定而批準的房屋理論建造面積;這個面積是按房屋的設計規范和有關政策規定、標準而確定的。

    二、房屋面積的相關規定

    房屋面積的相關規定所涉及的面比較廣,需要結合《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國房地產管理辦法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《建筑工程建筑面積計算規范》、《商品房銷售管理辦法》及《四川省房產測繪實施細則(試行)》進行運用,同時結合《中華人民共和國物權法》第七十條規定、《房屋登記簿管理試行辦法》(建住房[2008]84號)附件中關于“建筑面積”的說明,參照《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]7號)第二條第一款、第三條、第八條的規定來看,建筑物專有部分與共有部分在面積上是各自獨立、互不包容的。建筑物的通道、樓梯、大堂等部分(整棟建筑物屬某一業主專有時除外)屬于共有部分,即使在房產測繪時按相關房屋建筑面積按比例進行面積分攤、在不動產登記簿上與專有部分建筑(成套房屋的套內建筑面積)一并記載,仍不改變其共有屬性。建筑物總面積應當按照專有部分統計總和計算,即要求在建筑物為多個所有人區分所有情況下,應當對全部所有權人進行專有部分面積統計,進而相加計算。

    三、房屋規劃設計面積,房屋產權面積,房屋實際建筑測量面積的關系

    房屋規劃設計面積、產權登記面積、實測面積三個面積的關系既互相關聯,又互為因果;沒有規劃設計建筑面積,就沒有竣工房屋本身的竣工建筑面積,沒有房產測繪人員測量房屋的建筑面積,就沒有房屋進行產權登記的產權面積;反過來,由房屋最后被產權人占有的產權面積來檢核房屋的竣工面積。假如規劃部門、房產部門在執行建筑面積的標準上是一致的,假如施工單位也是嚴格按照設計施工沒有施工誤差,這三個面積在理論上最后落實到房屋的產權面積上。但是,我國的這三個面積在目前的情況下往往是不一致的。原因如下:
    ??? (一)規劃建筑設計面積計算的面積執行的是建筑施工等相關的建筑面積標準,而房產產權面積核定的權屬面積是根據具有房產測繪資質的隊伍按照《房產測量規范》測定的該房屋所有者所應該占有使用的建筑面積,而測繪人測量的建筑面積完全是按國標的規定和地方的補充規定實際測出的房屋建筑面積。
    ??? (二)三個面積之間往往存在差異,設計面積一般不會錯;但施工面積往往會有施工誤差,房屋建造者也有可能違反設計面積的規定,做大或做??;房屋的產權面積也有不和測繪面積相同的時候,經確定,房屋相關權利者違反了政策法規的規定,雖然測繪人員測得不錯,房產管理部門也不會按照測繪人員的面積來確定其面積的;同時,規劃設計上的有些配套房屋的面積在房屋的產權管理上是不算面積的,例如臨街的騎樓,走廊等等。

    根據以上分析,我們不能把三個面積等同起來:當然,如果房屋是一棟純住宅,純商業房屋,沒有上面說的那些矛盾,應該說,這三個面積應該是一致的。如果要有不同,就是施工誤差和測量誤差的問題了。

    綜上所述,在我們房屋登記中看似簡單的一個面積問題其內涉及的法律概念都是相當多,我們只能在不斷的學習實踐中,將各類面積逐一理清,將會給在登記業務帶來中諸多益處,減少登記風險。

    來自http://yaoaiguo.fyfz.cn/art/1046249.htm

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