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    2. 辦理建設用地規劃許可證及建設工程規劃許可證的特殊案例

      admin12年前城市規劃管理2032

      遇到一個特殊案例,是企業名稱變更的情況,實際的情況更加復雜,詳細情況如下:

      有一家鄉鎮企業,于1998年進行了改制,原來的2家鎮屬企業合資新辦了企業甲,2000年,政府的資本進行退股,但是公司的股東還是2家企業,2000年至2010年企業發展迅速,企業資產增長迅速,并于2010年進行了企業最大規模的一次擴建,建筑面積多達20000平方米,當然土地使用證是甲單位的,建設工程規劃許可證也必定是給甲單位辦理的。目前該擴建工程正在緊鑼密鼓的進行中,預計將在明年5月份進行工程驗收,并領取房產證。然后,據傳2011年底國家有部分政策調整,主要是關于福利企業和集體企業的關系,涉及稅收優惠政策等等,具體情況,我沒有弄明白,汗。于是甲公司的實際持股人,合計12人討論后,到工商局進行了企業的名稱變更,并涉及到股權變更。

      然后必然引起了在建工程的權屬問題,土地權屬問題,而規劃審批證件涉及到重新辦理或變更。當然我們就僅來探討辦理建設工程規劃許可證和建設用地規劃證的問題。

      業主的想法很簡單,建設用地規劃許可證不需要變更或重新辦理,因為原來的建設用地規劃許可證后已經辦理了土地使用證,所以只需要變更土地使用證就可以了,畢竟建設用地規劃許可證主要的用途在于辦理土地使用證及竣工備案時的檔案提交。至于建設工程規劃許可證希望是直接憑工商局的名稱變更通知書直接變更建設工程規劃許可證上的單位名稱。

      城市規劃管理的本質來看,我們的確只要控制企業空間和建筑的使用,所有的證件都并非和物權有最最直接的關系,畢竟有土地使用權證和房產證啊,我們的管理主要是控制地塊的容積率、建筑密度、綠地率、建筑限高、出入口、用地規劃用途等等,至于已經審批的土地或建筑的所有人變更名稱或是企業內部股權變更和規劃局到底有大的關系呢?如果僅憑名稱變更通知書直接變更相關規劃許可手續,我覺得也沒有大問題。

      誠然,現在規劃系統的弱勢導致了很多事情都在為其他部門在做,比如房產登記需要我們的建設工程規劃許可證,國土局辦理土地使用證要收取建設用地規劃許可證,難道非要我們的材料和他們的意圖一樣,他們才能辦理么,你就不能根據名稱變更通知書來直接辦理么?

      此外,城鄉規劃中提到凡事涉及到土地轉讓(交易)而產生的前后所有者名稱變更,都必須重新辦理建設用地規劃許可證,而有些地方都呆板的需要提交土地轉讓合同,但是從上面的案例中,我們看到,這個情形下,沒有土地轉讓合同,有股權變更,從稅務和國土部門來講究是一種轉讓,那么這樣的情況下,如果要重新辦理建設用地規劃許可證要提供轉讓合同么?能否提供股份變更文件和名稱變更通知書重新發放呢?而其中涉及到的立項批文等是否都要以新單位名稱來辦理呢?

      這個過程,在我們規劃管理角度來看,到底有多大的實際意義,為何不能解放思想,不辦或者直接按名稱變更通知書來變更建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。

      至于其他部門擔心的問題,理應由他們自己審核把關。

       

      附件:
      國土部關于涉及土地使用權的股權轉讓批復

      ?

      (國土資廳函[2004]224號 2004年5月31日)  廣東省國土資源廳:

        你廳《關于股權轉讓涉及土地使用權變更有關問題的請示》(粵國土資[2003]256號)收悉。經研究,現批復如下:

        太古可口可樂香港有限公司將其全資擁有的獨資企業—太古飲品(東莞)有限公司全部轉讓給可口可樂(中國)投資有限公司,屬于企業資產的整體出售,其中包含土地使用權的轉移。因此,該行為屬于土地使用權轉讓,應按土地使用權轉讓的規定辦理變更登記。

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