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    城鄉規劃法下違法建筑的處置詳解

    admin12年前城市規劃管理6001

    規劃管理工作中,經常要為違法建筑的處置而發愁,違法建筑的類型太多,無論是判斷還是處置都有一定的難度,即使是在城鄉規劃法出臺后,各地城鄉規劃條例完善后,處理違法建筑還是一個很大的難題。

    城鄉規劃法第64條

    未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的,由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的,限期改正,處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入,可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。

    ?江蘇省城鄉規劃條例第62條
    在城市、鎮規劃區內,未取得建設工程規劃許可證進行建設,或者未按照建設工程規劃許可證確定的內容進行建設,或者利用失效的建設工程規劃許可證進行建設的,由城鄉規劃主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的,限期改正,處以建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入,可以并處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款。(是否是下文提到的第一款)
      前款所稱無法采取改正措施消除影響應當限期拆除的情形,包括:
     ?。ㄒ唬┱加贸鞘械缆?、廣場、綠地、河湖水面、地下工程、軌道交通設施、通訊設施或者壓占城市管線、永久性測量標志的;
     ?。ǘ┱加酶骷壩奈锉Wo單位保護范圍用地進行建設的;
     ?。ㄈ┻`反建筑間距、建筑退讓城市道路紅線、建筑退讓用地邊界等城市規劃管理技術規定或者控制性詳細規劃確定的強制性內容的;
     ?。ㄋ模┥米栽诮ㄖ飿琼?、退層平臺、住宅底層院內以及配建的停車場地進行建設的;
     ?。ㄎ澹┢渌麩o法采取改正措施消除影響的。
      本條第一款所稱建設工程造價,是指違法建設工程整體造價。(即所有違法建筑如考慮罰款,應為違法建設工程整體造價的5%-10%)

    我覺得首先是要明確什么是違法建筑,什么是違法建設行為?

    違法建設的定義是未取得建設工程規劃許可證或者利用失效的建設工程規劃許可證進行建設,或者未按照建設工程規劃許可證確定的內容進行建設的行為(未按審批過的施工圖嚴格施工的)。

    這里主要明確了違法建筑的三種處置辦法:

    1、責令停止建設

    2、責令限期改正(消除影響消除對規劃實施的影響),并處罰款

    3、限期拆除

    4、沒收實物或者違法收入,可以并處罰款

    似乎這個處置辦法很全面,不過很多方面還不夠詳細和明確,我們可以羅列一下大致有多少種違法建設行為:

    1、沒有取得建設工程規劃許可證,或是建設工程規劃許可證已經失效的;(停止建設)

    2、建筑物有位移,退讓道路紅線不足,退讓圍墻距離不夠,與其他建筑的距離比審批過的建筑定位有出入;

    3、建筑物的層高、總高度超過審批尺寸;

    4、建筑物的占地面積超過審批,建筑物的橫向縱向尺寸超過審批尺寸;

    5、建筑物內部結構改變,導致建筑物部分使用功能有異化的傾向;

    6、未批準的情況下加層、內部隔層;

    7、建筑外立面細部改變,建筑色彩改變;

    ………………待完善…………

    針對以上這些違法建設行為,能用是否可以采取改正措施消除對規劃實施的影響來判定么?

    大家可以查閱知識產權出版社發行的有全國人大常委法制工作委員會經濟法室、國務院法制辦農業資源環保法制司、住房和城鄉建設部城鄉規劃司、政策法規司聯合編制的《中華人名共和國城鄉規劃法解說》第141-143頁相關內容,其中提到“對于未取得建設工程規劃許可證而進行建設,但又符合詳細規劃的要求,建設單位應當按照《城鄉規劃法》的規定補辦建設工程規劃許可證;對于已經建成的應該予以改建使其符合城鄉規劃;不能通過改建達到符合城鄉規劃要求的,應該予以拆除。在責令限期改正的同時,并處建設工程造價5%以上10%以下的罰款。這里規定的作為罰款計算基數的工程造價,可以考慮(是可以考慮,也可以根據各地情況自行確定的意思吧?)以下規定:對未取得建設工程規劃許可證的為工程全部造價,對未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的為工程違規部分的造價。

    然后問題的焦點成為:什么是符合城鄉規劃的,什么是符合詳細規劃的,什么是可以采取改正措施消除對規劃實施的影響的違法建筑?

    符合城鄉規劃的:在沒有針對項目或是地塊做過詳細規劃審批的情況下,符合地塊的規定的相關規定,比如退界、限高、建筑密度、容積率、綠地率、城市色彩等方面。

    可以采取改正措施的:應該是除了以下情況外的情形:

    根據江蘇省城鄉規劃條例的相關規定,不能整改,必須拆除的有以下情形;

    (一)占用城市道路、廣場、綠地、河湖水面、地下工程、軌道交通設施、通訊設施或者壓占城市管線、永久性測量標志的;(占用其他用地或重要設施的)
     ?。ǘ┱加酶骷壩奈锉Wo單位保護范圍用地進行建設的;(紫線范圍內等)
     ?。ㄈ┻`反建筑間距、建筑退讓城市道路紅線、建筑退讓用地邊界等城市規劃管理技術規定或者控制性詳細規劃確定的強制性內容的;(不符合規范或技術規定的,此款范圍比較大,難以掌握,是否是那些禁止、不應的條款)
     ?。ㄋ模┥米栽诮ㄖ飿琼?、退層平臺、住宅底層院內以及配建的停車場地進行建設的;
     ?。ㄎ澹┢渌麩o法采取改正措施消除影響的。

    什么叫不能拆除的,根據解說的原文,是說拆除難度較大、社會成本較高的違法建筑,我個人的理解是拆除難度大是指那些必須要定向爆破、高空作業等需要專業拆除隊伍才能拆除的建筑物或是結構,社會成本較高是會造成非常嚴重的資源浪費等問題的情況,該建筑物可以由政府來接受并再次投入使用,其使用能給周邊群眾帶來方便而無不良影響。其外我覺得該拆拆不掉的情形應當進行嚴格的限制、公開公示、征求廣大群眾的理解,而不應該作為一種妥協和容忍。

    ?其實所有的違法建筑處置都應當做到以下幾點:

    1、從嚴處罰。遏制違法建筑實施人的不良企圖。如果原來是改了建筑結構,想改變建筑使用功能的,必須要整改到位,恢復到符合原規劃審批,而不是罰款了事。

    2、公開公平公正處理。公示,接受來自各方的監督。

    ……………待續………

    違法建筑的處置程序是這樣的:

    1、發現違法建筑,要求停工或是責令限期整改

    2、或許有由于要整改產生的部分建筑而要做行政許可變更(此處可以參考一下
    規劃行政處罰中補辦(變更)許可的操作方法http://www.louisvuittonpursesbag.net/archives/2612

    3、發處罰決定

    4、再次規劃核實,然后竣工驗收

    ……………待續………

     

     

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