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    關于規劃總平面圖中幾個指標的問題

    admin12年前規劃概念4702

    經常發現在總平面中有幾個方面,各家設計單位習慣都不一樣,特別是建筑密度和容積率。

    建筑密度的定義是指建筑物的覆蓋率,具體指項目用地范圍內所有建筑(大家注意僅是建筑物,沒有說構筑物或是堆場啥的哦)的基底總面積與規劃建設用地面積之比(%),它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。其實這個定義還不夠明確,比如什么叫空地,道路、綠地、水面是沒有什么異議,算是空地,那么堆場呢,算是空地么?還有一些化工企業的設備區,比如儲罐區等等,算空地么?目前很多規劃設計單位為了考慮國土的節約土地的原則,為了避免顯露建筑密度過低的問題,設計院都是將設備區和堆場當做普通建筑物來計算其用地范圍,計算進建筑密度。

    另外一個問題是很多設計單位在經濟指標表里,會出現“建筑系數”這個指標,我查閱了相關資料,這個指標很少有用到,還是用建筑密度的概念比較多,很多同行告訴我建筑系數其實的建筑密度的另一個叫法,不過通過部分企業的總平面圖,可以看到建筑系數和建筑密度是有區別的,建筑系數要大于等于建筑密度,因為建筑系數的概念是指建筑用地范圍內所有建筑物占地的面積與用地總面積之比,也是用百分數計,用以說明建筑物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。建筑系數的技術公式為:建筑系數=(建筑物占地面積+露天堆場占地面積(應該也含建筑設備區和構筑物等) )÷廠區占地面積×100%。

    容積率方面,主要有爭議的就是由于國土部門有文件規定層高超過8米的,建筑面積可以乘2,所以很多設計單位在經濟指標里填寫容積率的時候,廠區內總建筑面積不是根據建設部出的建筑面積計算規定的,有部分設計院倒還是意識到這個問題,僅是在括號里填乘2的數據。

    此外,關于用地面積的數據,很多設計單位不是根據土地使用證后附圖或土地出讓合同后的附圖或是規劃局給定的規劃紅線,他們的做法有統計圍墻范圍的用地面積的,也有由于用地范圍尺寸不準確而虛構一個矩形來自己計算的面積,一般和正確值有幾十到幾百的差距,很多情況下,這樣的錯誤是存在的。

    另外一個不是指標問題的情況,就是總平面圖上的建筑物尺寸標注很多設計單位都不能標注外墻尺寸,外形也不能采用建筑物與正負零水平切面的形狀,而是采用屋頂視圖……………………

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