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    城市規劃師教你如何看房十招搞定

    admin12年前854

    ? 在規劃局工作久了,經常要接受朋友們的咨詢,選商品房,選地段,看區域價值,挑開發商,看樓盤,看風水,看房型。在這里,我總結了一些經驗,給大家參考.

    第1招 看位置
    選房似乎最重要的就是位置。房子其實有2個大的功能,居住和投資,如何是居住,那么只要離家人工作單位距離合適,周圍配套齊全,生活方便就好了,當然環境很重要,我指環境質量,生態方面的,綠化,交通等。如何你有車子,考慮的范圍可以大一點。如果你是作為投資用的,那么房產作為不可動的資產,所處位置對其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產作為一種最實用的財產形式,即使買房的首要目的是為了居住,購買房產仍然同時還是一種較經濟的、具有較高預期潛力的投資。房產能否升值,所在的區位是一個非常重要的因素??匆粋€區位的潛力不僅要看現狀,還要看發展,如果購房者在一個區域各項市政、交通設施不完善的時候以低價位購房,待規劃中的各項設施完善之后,則房產大幅升值很有希望。區域環境的改善會提高房產的價值,研究城市規劃,分析住宅所在區位的發展潛力,對購房者十分重要。
    你可以到規劃局去問下,未來20年內的城市總體規劃,也可以到市政上去問問附近有什么重要交通設施要陸續建設到位。

    第2招 看配套
    居住區內配套公建是否方便合理,是衡量居住區質量的重要標準之一。稍大的居住小區內應設有小學,以排除城市交通對小學生上學路上的威脅,且住宅離小學校的距離應在300米左右(近則擾民,遠則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套,服務半徑最好不要超過150米。
    目前在售樓書上經常見到的“會所”,指的就是住區居民的公共活動空間。大多包括小區餐廳、茶館、游泳池、健身房等體育設施。由于經濟條件所限,普通老百姓購買的房子面積不會很大,購房者買的是80平方米的住宅,有了會所,他所享受的生活空間就會遠遠大于80平方米。隨著居住意識越來越偏重私密性,休閑、社交的需求越來越大,會所將成為居住區不可缺少的配套設施。會所都有哪些設施,收費標準如何,是否對外營業,預計今后能否維持正常運轉和持續發展等問題,也是購房者應當了解的內容。

    第3招 看綠化
    目前各個小區的綠化配置,有的異國風光可能是真正翻版移植,有的歐陸風情不過是虛晃幾招,這就需要購房者自己用心觀察、琢磨了。但是居住環境有一個重要的硬性指標——綠地率,指的是居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區總用地的百分比。值得注意的是:“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個不同的概念,綠地不包括陽臺和屋頂綠化,有些開發商會故意混淆這兩個概念。由于居住區綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用,所以有關規范規定:新建居住區綠地率不應低于30%。一般也就是35%就比較難得了。購房者不要被什么這園林那風格唬住,也許那個項目連起碼的標準都還沒有達到呢。

    第4招 看布局
    建筑容積率是居住區規劃設計方案中主要技術經濟指標之一。這個指標在商品房銷售廣告中經常見到,購房者應該了解。
    一般來講,規劃建設用地范圍內的總建筑面積乘以建筑容積率就等于規劃建設用地面積。
    規劃建設用地面積指允許建筑的用地范圍,其住區外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場等均不包括在內。建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同,前者包括了用地范圍內的建筑面積,而總用地一樣,因此在指標中,前者高于后者。
    容積率高,說明居住區用地內房子建的多,人口密度大。一般說來,居住區內的樓層越高,容積率也越高。以多層住宅(6層以下)為主的住區容積率一般在1.2至1.5左右,高層高密度的住區容積率往往大于2,在房地產開發中為了取得更高的經濟效益,一些開發商千方百計地要求提高建筑高度,爭取更高的容積率。但容積率過高,會出現樓房高、道路窄、綠地少的情形,將極大地影響居住區的生活環境。
    容積率的高低,只是一個簡單的指標,有些項目雖然看上去容積率不高,但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫,而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。
    在居住區規劃中,應使住宅布局合理,為保證每戶都能獲得規定的日照時間和日照質量,要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離,即為日照間距。

    第5招 看區內交通
    居住區內的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點的“人車分流”,汽車在小區外直接進入小區地下車庫,車行與步行互不干擾,因小區內沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾,小區內的步行道兼有休閑功能,可大大提高小區環境質量,但這種方式造價較高。
    人車混行的小區要考察區內主路是否設計得“通而不暢”以防過境車流對小區的干擾。是否留夠了汽車的泊位,停車位的位置是否合理,一般的原則是露天停放的汽車盡量不進住宅組團,停車場若不得不靠近住宅,應盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外,汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況,購房者有必要搞清楚:車位的月租金是多少;如果購買,今后月管理費是多少,然后仔細算一筆賬再決定是租還是買。

    第6招 看價格
    大家都明白,買房子當然絕不是越便宜越好,關鍵是要看性能價格比,也就是說是否物有所值、價格合理。購房者看中某一樓盤后,應當盡力克制購買沖動,耐心對同一區位、同等檔次樓盤的性能進行比較,同時還要問清實價。
    對有意購買的幾個項目進行性能與價格的比較時,首先要弄清每個項目報的價格到底是什么價,有的是“開盤價”,即最底價;有的是“均價”;有的是“最高限價”;有的是整套價格、有的是套內建筑面積價格……最主要的是應弄清(或換算)所選房屋的實際價格,因為這幾個房價出入很大,不弄明白會影響你的判斷力。房屋出售時是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”,也會對房屋的價格有影響,比較房價時應考慮這一因素。
    當幾個樓盤站到同一起跑線上后,購房者首先可以將大大超過預算和性能過差的項目剔除,然后再綜合比較。一般來講,性能越好的樓盤越貴,此時就需要冷靜分析:哪些性能是必須的,哪些性能對自己無用,對于那些只會增加房價的華而不實的賣點性能一定要果斷“割愛”。

    第7招 看日照
    萬物生長靠太陽,特別是對經常在家的老人和兒童來說,陽光入室是保證他們身心健康的基本條件。有效的日照能改善住宅的小氣候,保證住宅的衛生,提高住宅的舒適度。住宅內的日照標準,由日照時間和日照質量來衡量。日照時間以大寒日不少于兩小時為標準。按照《住宅設計規范》規定:“每套住宅至少應有一個居住空間能獲得日照,當一套住宅中居住空間總數超過4個時,其中宜有兩個獲得日照?!本幼⌒^內的住宅“戶戶朝南”往往是開發商的強勁賣點,但值得注意的是:有些住宅樓南北之間間距達不到規范要求,南向窗面積很小或開在深凹槽里往往使住宅不能獲得有效日照。

    第8招 看通風
    在炎熱的夏季,良好的通風往往同寒冷季節的日照一樣重要。如果住宅有南北兩個朝向,夏季能有穿堂風,比住宅中所有居室都朝南,但沒有穿堂風的要好。所以一般來說,板樓的通風效果好于塔樓。還要注意住宅樓是否處在開敞的空間,住宅區的樓房布局是否有利于在夏季引進主導風,保證風路暢通。一些多層或板樓,從戶型設計上看通風情況良好,但由于圍合過緊,或是背倚高大建筑物,致使實際上無風光顧。

    第9招 看戶型
    平面布局合理是居住舒適的根本,好的戶型設計應做到以下幾點:(1) 入口有過渡空間,即“玄關”,便于換衣、換鞋,避免一覽無遺。(2) 平面布局中應做到“動靜”分區。動區包括起居廳、廚房、餐廳,其中餐廳和廚房應聯系緊密并靠近住宅入口。靜區包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛,帶洗浴設備的衛生間應靠近主臥室。另一個則應在動區。(3) 起居廳的設計應開敞、明亮,有較好的視野,廳內不能開門過多,應有一個相對完整的空間擺放家具,便于家人休閑、娛樂、團聚。(4) 房間的開間與進深之比不宜超過1比2。(5) 廚房、衛生間應為整體設計,廚房不宜過于狹長,應有配套的廚具、吊柜,應有放置冰箱的空間。衛生間應有獨立可靠的排氣系統。下水道和存水彎管不得在室內外露。

    第10招 看開發商

    開發商的資質和以往的開發項目的口碑其實很重要,買房,其實你很難看得面面俱到,很多細節你根本注意不到,比如地下管線,屋面的防水,小區部分石材的資料,公共部分的建材使用。然而,一個好的開發商,做過多個項目,自己的經驗比較豐富,對細節的處理是比較到位的。另外看開發商的處事口碑,就是看對除商品房方面的處理,能看到企業文化,公共角色扮演等等,一個正面的積極的開發商,他的商品房一般來說是可靠的,他的售后是有保證的。

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