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    南通市海門區《關于加強全區農村宅基地和住房建設管理的實施意見》2021年

    admin2個月前法律法規規范499

    關于加強全區農村宅基地和住房建設管理的實施意見

    為深入貫徹習近平總書記關于“三農”工作重要論述,大力實施鄉村振興戰略,規范我區農村宅基地和住房建設管理,保障農村村民戶有所居,提高農村住房品質,改善農村人居環境,加快美麗海門建設,根據南通市《關于加強全市農村宅基地和住房建設管理的指導意見》的通知要求及有關法律法規和政策規定,結合本區實際,提出如下實施意見:

    一、總體目標

    (一)村莊建設規范有序。農村村民宅基地和住房建設合法合理需求全面滿足,適度集中居住,不搞大撤并,村莊布局更加合理,基礎設施和公共服務不斷完善,鄉村風貌彰顯江海田園特色。

    (二)農村建設用地穩步減量。到2025年,農村閑置宅基地和住房有效盤活利用,農村建設用地規模減少1%以上。

    (三)村莊環境持續提升。農村垃圾、污水治理水平和村容村貌明顯提升,鄉村環境更加美麗宜居,群眾滿意度和獲得感明顯提高。

    (四)管理體系更加完善。農村宅基地和住房建設管理的政策制度、體制機制基本健全。到2022年,管理更加穩定有序,體制機制更加成熟完善。

    二、重點舉措

    (一)積極穩妥編制村莊規劃

    1.加強實用性村莊規劃編制。自然資源和規劃部門以及農業農村部門要組織、指導各鄉鎮園區積極穩妥推進“多規合一”實用性村莊規劃編制,兩年內穩步實現全覆蓋。堅持按需編制,有農村村民建房實際需要或較多公共服務設施建設需要的村,要提高規劃編制效率,避免因規劃編制滯后影響宅基地審批和公共設施建設。

    2.保障宅基地審批。在村莊規劃編制完成前,初步確定為規劃發展村莊的,按規定審批農村宅基地;一般村莊范圍內的,優先引導到規劃發展村莊內審批宅基地。鎮村布局規劃優化和“多規合一”實用性村莊規劃編制完成后,按規定審批宅基地。

    3.引導適度集中居住。規劃發展村莊要盡量依托現有村莊進行整治擴建、集聚提升,合理優化原農民集居區。新建農民集居區選址應優先布置在村公共服務中心、老集鎮、城鎮附近。要加強規劃發展村莊的詳細設計,科學合理確定宅基地、住房、道路交通、公共服務設施、公用設施等布局。

    (二)明確宅基地和住房建設審批條件

    1.宅基地和住房建設標準。1人戶宅基地為90平方米,建筑占地不超過63平方米;2-3人戶宅基地為115平方米,建筑占地不超過80.5平方米;4人以上(含以上)戶宅基地為135平方米,建筑占地不超過94.5平方米。宅基地面積由房屋占地面積及房前屋后占地、山墻兩側通道面積所組成。建樓房的,其樓層面積不另折算宅基地面積。

    2.宅基地和住房建設資格。農村村民一戶只能擁有一處宅基地,資格條件可參照海政規【2012】5號文執行,鎮、村在符合法規政策前提下,經民主協商,可實行“一鎮一策、一村一策”。注意分戶的合理性,做好與戶籍管理的銜接,不得設立互為前置的申請條件。

    3.可批準宅基地的情形。城鎮規劃建設用地范圍外規劃發展村莊內的農村村民,可申請翻建、改(擴)建、新建住房;允許在行政村內跨村民小組調整安排宅基地;符合分戶建房條件的,可申請新增宅基地。城鎮規劃建設用地范圍外一般村莊,原則上不再審批新增宅基地,村民可到規劃發展村莊內申請新增宅基地;不愿意去規劃發展村莊的,可按規定標準申請翻建,但不得超過“原址、原高度、原占地面積”、不得超過兩層。城鎮規劃建設用地范圍內的農村村民,原則上不得翻建、改(擴)建和新建農村住房,積極引導實行預搬遷。

    4.不予批準宅基地的情形。不符合村莊規劃的;已列入土地征收范圍的;依法劃定的需要禁止、控制建設范圍的;搬遷撤并類村莊范圍內的;原有宅基地未承諾退出,申請新建的;有轉讓、出租宅基地和宅基地上房屋行為的;不符合分戶條件以分戶名義申請宅基地的;離婚一方自愿放棄法定應得宅基地和房產權利,再申請的;自愿退出原有宅基地和房屋,再申請的;已實施搬遷安置,再申請的;法律法規規定其他不得批準建房的。

    5.農村住房設計要求。區住建部門要提供農房設計方案圖集,免費提供給農戶選用。農房設計方案圖集要強化生活功能配套,注重生活污水生態化處理,適當考慮農戶生產性需要。農戶原則上應選用住建部門提供的農房設計方案圖。對按照住建部門提供圖集實施建設的農戶,有條件的區鎮可安排一定的專項資金給予激勵。

    (三)規范宅基地和住房建設審批管理

    1.農戶申請。向村民小組申請,沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已統一由村級組織辦理的,直接向村級組織提出申請。農戶持申請書、承諾書向村民委員會申請,符合原地建設條件的,同時提供選定的農房設計方案圖;不符合原地建設條件的,可自行與其他農戶協商轉讓宅基地,然后提交申請,也可直接提交申請,由村民委員會協調選定新宅基地。

    2.村級審核。村民委員會接到申請后,對照規定組織審查。同意原地建設的,經村民小組會議或村民代表會議討論通過并在擬建房位置周邊顯目位置公示無異議后(四鄰意見不一致的,由村民委員會形成是否同意建房的意見),由村民委員會簽署意見,報送鄉鎮政府。同意到規劃發展村莊建設的,按當地標準選擇新宅基地,再履行前述程序。村民委員會要積極引導農戶退出宅基地進城入鎮,鄉鎮政府可對村民委員會和農戶作出激勵。

    3.鄉鎮審批。由鄉鎮政府指定牽頭部門,相關部門參與聯審。牽頭部門要在鄉鎮為民服務中心設立宅基地和住房建設審批窗口。牽頭部門要在接到村民委員會報件后,及時會同相關部門開展現場查驗、資料審核,提出審批意見,報鄉鎮政府批準。農業農村部門負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房(規劃許可)申請是否經過村審核公示等。自然資源和規劃部門負責審查用地建房是否符合國土空間規劃(村莊規劃)、用途管制要求等。鄉村建設規劃許可證由區行政審批局委托各鄉鎮園區審批發放,涉及占用農用地的,先行辦理農用地轉用審批手續。住建部門負責審核住房建設設計等。根據各相關部門聯審結果,鄉鎮政府及時審批宅基地,發放批準文件。鄉鎮要建立宅基地用地建房審批管理臺賬,有關資料歸檔留存,并及時將審批情況報主管部門備案。

    4.嚴格建房全程管理。經批準用地建房的農戶,要在開工前向鄉鎮牽頭部門申請劃定宅基地用地范圍和建筑范圍,牽頭部門要及時會同相關部門到現場開工查驗,實地丈量批放宅基地,確定建房位置。農戶要加強住房質量安全管理,注重地上、地下建筑的雙重安全,對住房質量安全負總責,承擔建設主體責任。鄉鎮要充分發揮基層網格隊伍作用,加強施工質量和安全等監管。建房完工后,鄉鎮牽頭部門組織相關部門現場驗收,檢查農戶是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地,是否按照批準面積、規劃和住房設計要求建設住房,是否將拆舊建新的原宅基地和住房拆除到位,并出具驗收意見。供水、供電單位可在建設過程中先預批準接水、接電管網建設,農戶通過聯合驗收并取得不動產權證書后對新建農房通水、通電。區住建等部門要督促指導鄉鎮加強施工隊伍、施工質量和安全、住房竣工驗收等管理,制定具體細則。通過驗收的農戶,應向不動產登記部門申請辦理不動產登記。審批流程見附件。

    5.加強違法違規行為管控。自然資源和規劃局、農業農村局等部門關于農村宅基地和住房建設管理違法違規行為執法事項委托鄉鎮行使,上級有新規定的,按新規定執行。鄉鎮政府要組織開展農村用地建房動態巡查,及時發現和依法處置涉及宅基地使用和住房建設的各類違法違規行為,防止產生新的違法違規行為。村民委員會要充分發揮基層自治作用,及時發現并制止宅基地和住房建設的各類違法違規行為,制止無效的,及時向鄉鎮政府匯報,由鄉鎮政府依法處置。

    三、保障措施

    (一)強化組織領導

    把農村宅基地和住房建設管理作為鄉村振興的重點工作,建立健全區級主導、鄉鎮主責、村級主體的工作機制,成立由區政府分管副區長牽頭,海門自然資源和規劃局、住建局、農業農村局、行政審批局等部門主要負責人為成員的農村宅基地和住房建設管理領導小組。領導小組下設辦公室,辦公室設在區住建局,區住建局主要負責人擔任辦公室主任,海門自然資源和規劃局、住建局、農業農村局、行政審批局分管領導擔任副主任。海門自然資源和規劃局負責指導、監督國土空間規劃(村莊規劃)、土地利用計劃和規劃審查、確權登記頒證等工作;區住建局負責指導、監督農村住房建設技術服務、施工質量和施工安全監管等工作;區農業農村局負責指導、監督農村宅基地改革和管理有關工作;區行政審批局負責建設規劃許可證的審批。各部門要盡職盡責,全力合作,協同抓好這項工作。各鄉鎮也要相應成立領導小組,明確部門職責,落實工作責任。村民委員會要落實專人負責,切實把好農村宅基地和住房建設管理“第一道關”。要將農村宅基地和住房建設管理工作納入年度管理考核目標,切實加強監督管理。

    (二)強化用地保障

    農戶建房要優先利用村內空閑地,盡量少占農用地、耕地。確需占用農用地、耕地的,新增建設用地指標通過退出宅基地等形成的城鄉建設用地增減掛鉤指標或國家單列指標解決。農戶建房經批準使用本村農戶承包地的,由村民委員會給予調整,或者通過農戶互換承包地解決。確實無地可調、互換的,可探索實行貨幣補償。補償標準由鄉鎮政府根據耕地一般農作物經營年收入、土地承包年限確定。

    (三)強化環境提升

    規劃發展村莊要按照美麗宜居村莊的相關標準要求整治提升村莊環境,新增公共服務設施優先配置在規劃發展村莊,吸引留鄉村民向規劃發展村莊集聚和適度集中居住,建設更多江海田園特色的美麗鄉村。新建農房必須同步建設生活污水處理設施,有條件的,必須接入污水管網,無條件的,必須建設分戶生態化處理設施。各鄉鎮要建立有效激勵機制,吸引社會各界支持規劃發展村莊公共服務設施建設。一般村莊要合理確定村莊環境整治的目標和措施,滿足農村村民日常所需的基本生活服務需求,保證基本公共服務能夠覆蓋。

    (四)強化政策引導

    各鄉鎮要積極開展農村閑置宅基地和住房調查,積極盤活利用,出臺政策措施,引導農村村民集中居住、退出宅基地。對盤活利用閑置宅基地和住房成效顯著的鎮、村,區級財政可給予資金激勵。農戶退出宅基地到規劃發展村莊農民集居區建房,住房可建三層。農戶退出、合法轉讓宅基地的,可享受當地搬遷集中安置購房政策。對宅基地權利人自然消亡的,要依法及時做好宅基地收回工作,不得翻、改(擴)建房屋,鼓勵有償退出。對因項目建設等原因需要跨村申請宅基地的,由鄉鎮政府通過城鄉建設用地增減掛鉤機制協調解決。對歷史形成的農村宅基地和住房問題,各鄉鎮要堅持“尊重歷史、兼顧現實、依法依規”原則,探索妥善處置辦法。

    附件:農村宅基地和住房建設審批流程圖



    《關于加強全區農村宅基地和住房建設管理的實施意見》政策解讀 

    一、《關于加強全區農村宅基地和住房建設管理的實施意見》(海政辦法〔2021〕38號)文件出臺的具體時間:2021年5月9日。

    二、《意見》文件實施的具體時間:2021年5月9日起實施。

    三、背景依據:根據《南通市委辦公室市政府辦公室印發<關于加強全市農村宅基地和住房建設管理的指導意見>的通知》(通辦發(2020)26號)文件要求。

    四、目的意義

    為深入貫徹習近平總書記關于“三農”工作重要論述,大力實施鄉村振興戰略,規范我區農村宅基地和住房建設行為,引導農民節約利用土地資源,保障農村村民戶有所居,提高農村住房品質,改善農村人居環境,優化村莊風貌,建設美麗宜居鄉村,助推美麗海門建設。

    五、制定程序

    在制定《意見》時,履行了以下程序:

    1.起草時,征求相關職能部門和各區鎮意見,并聽取意見建議,進行研討后修正,形成共識。

    2.經區長辦公會議討論,通過后印發文件

    六、適用范圍

    本辦法適用于海門區行政村范圍內集體經濟土地上有翻建、改(擴)建、新建住房需求的農戶。

    七、操作方法

    海門自然資源和規劃局負責指導、監督國土空間規劃(村莊規劃)、土地利用計劃和規劃審查、確權登記頒證等工作;

    區住建局負責指導、監督農村住房建設技術服務、施工質量和施工安全監管等工作;

    區農業農村局負責指導、監督農村宅基地改革和管理有關工作;

    區行政審批局負責建設規劃許可證的審批。

    鎮(區、街道)人民政府指定牽頭部門,相關部門參與聯審。

    牽頭部門要在區鎮為民服務中心設立宅基地和住房建設審批窗口,要在接到村民委員會報件后,及時會同相關部門開展現場查驗、資料審核,提出審批意見,報區鎮政府批準。

    農業農村部門負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房(規劃許可)申請是否經過村審核公示等;要建立宅基地用地建房審批管理臺賬,有關資料歸檔留存,并及時將審批情況報主管部門備案。

    經批準用地建房的農戶,要在開工前向區鎮牽頭部門申請劃定宅基地用地范圍和建筑范圍,牽頭部門要及時會同相關部門到現場開工查驗,實地丈量批放宅基地,確定建房位置。農戶要加強住房質量安全管理,注重地上、地下建筑的雙重安全,對住房質量安全負總責,承擔建設主體責任。區鎮要充分發揮基層網格隊伍作用,加強施工質量和安全等監管。建房完工后,由牽頭部門組織相關部門現場驗收,檢查農戶是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地,是否按照批準面積、規劃和住房設計要求建設住房,是否將拆舊建新的原宅基地和住房拆除到位,并出具驗收意見。供水、供電單位可在建設過程中先預批準接水、接電管網建設,農戶通過聯合驗收并取得不動產權證書后對新建農房通水、通電。

    八、文件的主要內容:

    1.加強村莊規劃的編制,積極引導農戶適度集中居住。

    2.明確宅基地和住房建設審批條件。

    3.明確宅基地和住房建設審批流程。

    4.明確相關職能部門和各區鎮具體工作職責,加強部門合力管控。

    九、農村宅基地和住房建設審批流程圖。(詳情見PDF)


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