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    裝修和改建的區別--特殊案例討論

    admin10個月前規劃概念3066

    裝修和改建的區別

     

    為什么今天要討論這個問題,因為很多人都要問,我現在要敲掉一堵墻,算裝修還是改造?

    核心就是裝修工程不需要規劃許可,改建就需要。

    說起來很簡單,但是我們來討論一個特殊案例,即使是你是規劃管理資深人員,你也很難解釋清楚,更難拿出這個案例的解決方案。


    上案例:

    有一棟商住樓,其實分為ab兩個部分,a從上到下都是住宅,b緊貼a,用伸縮縫連接的,b2層商業,二層挑出來的部分是走廊,走廊朝南,北側是一間間的格子鋪,b的兩側是上下的樓梯。

    目前的情況是二層所有商鋪都被同一個買下了,已經領取了不動產權證,共10個店鋪,分為10本產權證,經過查詢相關檔案,二樓的走廊僅被二樓商鋪分攤,一樓及其他產權人未分攤,可以查明,十個商鋪的產權證面積如果合計正好是二樓的實際房產面積。100*10=1000,這樣一個情況。

    業主現在的想法是提出要將二樓走廊與商鋪的分割墻拆除,改造為中間過道,兩邊分割的空間,大家可以想象的話,我就不畫草圖了。

    現在有兩種觀點:

    1、二樓的產權均為同一業主,走廊部分也是商業,未涉及改變規劃功能,應該算裝飾裝修工程,無需規劃審批。

    2、二樓走廊部分是公共交通空間,如需改變為商鋪用途,這個算改造工程,應該經過規劃許可。

     

     

     

    辭海中

     

    改建:在原有的基礎上加以改造,使適合于新的需要(多指廠礦、建筑物等)。

     

    修繕:修理建筑物等:對故宮進行修繕|甲弊兵簓,莫之修繕。

     

    裝修:1、指房屋中所安裝的門窗廚壁等設備。 2、在建房工程上進行內部修飾。包括抹面﹑安裝門窗等。


     

    建筑規范:

     

    民用建筑設計通則》中術語提到

    裝修:以建筑物的主體結構為依托,對建筑內、外空間進行的細部加工和藝術處理。

    又提到室內外裝修嚴禁破壞建筑物結構的安全性。能否判斷裝修工程可以改變建筑結構?

     

    《建筑內部裝修設計防火規范》 中提到

    建筑內部裝修 :為滿足功能需求,對建筑內部空間所進行的修飾、保護及固定設施安裝等活動。

    隔斷:建筑內部固定的、不到頂的垂直分隔物。


     

    這個理解好像太謹慎了一些,可以說裝修確實不鼓勵改變建筑物結構。

    而實際上裝修不敲大門口,不去掉陽臺與房間的隔斷,可能性不大啊,能不敲掉承重墻就不錯了。


    建設部辦公廳關于城市規劃區內原有房屋的拆建翻建辦理規劃審批問題的復函

    浙江省城鄉建設廳:  
          你廳浙建規(1991)298號《關于城市規劃區內原有房屋的拆建翻建是否應當辦理規劃審批問題的請求》收悉。經研究函復如下:

    根據《城市規劃法》第二十九條和第三十二條規定,在城市規劃區內各項建設活動,不論新建、擴建、改建都必須取得城市規劃行政主管部門核發的建設工程規劃許可證后方可建設。房屋的折建、翻建屬于改建活動。因此,城市規劃區內房屋的拆建、翻建,除不改變房屋外形和使用性質,只涉及內部結構加固、改造和內部裝飾的修繕工程外,都應當辦理規劃審批手續。這與《城市房屋修繕管理規定》的規定是不矛盾的。


    可見這里說的內部的改造,也不算改建,還是應該算裝修比較合理。



     

    我找到了杭州的做法

    杭州這樣一個審批事項,叫做“國有土地上住宅房屋裝修備案

    設定依據是《浙江省房屋使用安全管理條例》

     第十一條

    非住宅房屋裝修,投資額或者建筑面積達到國家規定的標準以上的,房屋使用安全責任人應當申請辦理建筑工程施工許可證。

    國有土地上住宅房屋和依法無需辦理建筑工程施工許可證的國有土地上非住宅房屋裝修,房屋使用安全責任人應當在開工前將房屋裝修圖紙或者說明報送物業服務企業;未委托物業服務企業實施物業管理的,應當報送居民委員會。

     

    其中有一個禁止性規定,比較靠譜:

    不得拆除、變動房屋基礎、梁、柱、樓板、承重墻、外墻等建筑主體或者承重結構,不得超過原設計標準增加房屋使用荷載。

    建筑主體結構包括地基、梁、柱、剪力墻、樓板、屋頂橫梁和屋板。

    本案例中的非承重的隔墻,應該不屬于建筑主體結構。

     

    我們也要看到住建部在很多次事故時候的專項活動中,都提到了:

    未辦理施工許可等手續的新建、改建、擴建工程,涉及改動承重柱、梁、墻的裝飾裝修工程。

     

    由職能部門來把關裝修方案還是有必要的,很多群眾都能理解這個所謂裝修敲墻審批。

     

     

      

    什么是敲墻審批?如何辦理?

    裝修設計圖上多少都會有墻體的改動,那業主可以直接找工人來敲墻嗎?

    不可以?。?!

    因為物業沒有權限同意你來敲墻,敲墻審批要到房管局辦理哦!

    辦理流程非常簡單,浙江可以網上辦理!

    1.準備好房產證或者購房合同

    2.購房人身份證

    3.一份有甲級資質建筑公司出得敲墻圖紙,切記裝修公司的圖紙沒用哦!

    4.登陸浙江政務服務網,進入個人帳號,搜索國有土地上住宅房屋裝修備案,選擇網上辦理,填寫信息,上傳資料就搞定啦!

     

     

    大家如何看待本文的案例!歡迎深入討論!
      


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