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    關于印發進一步推進工業用地提質增效實施細則的通知(江蘇,2021222)

    admin11個月前法律法規規范880

    關于印發進一步推進工業用地提質增效實施細則的通知

    (蘇自然資發〔2021〕264號)

     

    各市、縣(市、區)自然資源主管部門、發展改革委(局)、科學技術局、工業和信息化局、財政局、生態環境局、商務局:

    經研究,現就貫徹落實《省政府辦公廳關于進一步推進工業用地提質增效的意見》(蘇政辦發〔2021〕103號)提出以下實施細則,請各地認真執行。

    一、提高新上工業項目用地容積率低限

    各地應落實新上工業項目容積率低限要求,蘇南、蘇中、蘇北新上工業項目用地容積率一般不低于1.5、1.2、1.0。在安全生產等前提下,詳細規劃中工業用地建筑高度可不做要求。


    根據產業需求核定工業用地容積率。對照《國民經濟行業分類》(GB/T4754-2017),化學原料和化學制品制造業,石油、煤炭及其他燃料加工業,非金屬礦物制品業,黑色金屬冶煉和壓延加工業,有色金屬冶煉和壓延加工業等特定產業,以及基于環保、安全、消防等要求和使用特殊工藝的工業項目用地容積率,可根據實際情況,由市、縣(市、區)人民政府組織發改、科技、工信、財政、自然資源、生態環境、商務等相關部門集體決策認定。


    鼓勵建設使用高標準廠房。高標準廠房用地容積率一般不低于2.0,鼓勵企業建設使用四層及以上配工業電梯的高標準廠房;鼓勵計算機、通信和其他電子設備制造業、紡織服裝和服飾業等行業建設使用高標準廠房;鼓勵專精特新中小企業、初創企業、小微企業租用高標準廠房;各地應在準入、租金、規劃建設、配套服務等方面給予傾斜支持。


    用地規模小于1.5公頃且適宜使用高標準廠房的工業項目,一般不予單獨供地。確因道路、河流分割的邊角地小于1.5公頃的,在滿足準入產出要求的前提下,可單獨供地。


    按工業用地管理的研發項目用地容積率一般不低于2.5,主要用于研發、創意、設計、中試、無污染生產等新型產業功能以及相關配套服務。


    落實建設用地標準控制制度。根據產業發展要求,定期修訂江蘇省建設用地指標,逐步提高容積率、固定資產投資強度、土地產出率、地均稅收等標準。各地可結合實際,分區域、分產業制定工業用地地均固定資產投資和地均稅收等標準,作為約束性內容納入供地方案和投資發展監管協議。





    二、加強工業用地地下空間開發利用

    統籌開發區地下空間利用。落實《省政府辦公廳關于加強城市地下空間開發利用的指導意見》(蘇政辦發〔2020〕58號),鼓勵省級及以上開發區地下空間科學利用、復合利用。各地要結合國土空間總體規劃,編制完善地下空間開發利用專項規劃,因地制宜明確省級及以上開發區地下空間的開發目標、重點區域、分層分區和協調連通等規劃管控和建設要求,統籌開展人防工程、軌道交通、綜合管廊等建設。詳細規劃要明確具體地塊的地下空間開發利用規劃管控要求。

    在確保生產安全、公共安全和環境安全的前提下,鼓勵工業項目利用地下空間建設倉儲、停車設施以及生活配套等設施,對新型產業社區和按照工業用地管理的研發類項目,鼓勵建設一層以上的地下空間。工業用地結建的地下空間建筑面積可不計容,不收取相應地下空間土地出讓金。

    規范地下空間建設用地使用權管理。各地可依據國土空間規劃設立地下空間建設用地使用權,地下空間建設用地使用權劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)等,均參照地表建設用地使用權資產配置相關規定執行。地下空間所涉建設用地使用權、建(構)筑物所有權、地役權、抵押權以及其他不動產權利可依法辦理不動產登記。





    三、共建共享服務配套設施

    鼓勵各業態所需的配套服務設施集中建設,促進共享共用,提升綜合服務水平。產業園區可集中建設商業服務業、商務公寓、宿舍以及公共管理與公共服務等鄰里中心綜合設施及生態環境基礎設施,為園區統一提供商住及公共服務,占地面積根據規劃統籌安排。

    鼓勵存量工業用地更新改造過程中,按照就近、集中的原則,對相鄰地塊,實行工業配套設施集中建設,所建生產服務、行政辦公、生活服務設施,用地面積和建筑面積分別占總用地面積、總建筑面積的比例可不減少,不得分割轉讓。


    經市、縣人民政府同意,在確保安全的前提下,產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%,建筑面積占比上限由15%提高到30%,提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房,提升配套水平和服務品質,促進職住平衡。嚴禁建設成套商品住宅。


    各類開發區應統籌綠地的規模和布局,彈性設置單個產業項目綠地率,鼓勵集中建設、復合利用,在安全生產前提下,詳細規劃中工業用地綠地率可從低要求,不得建設“花園式工廠”。


    四、增加混合產業用地供給

    混合產業用地應堅守安全和環保底線,遵循產業關聯、功能互動、用地兼容、提高土地利用效能的原則,滿足相關技術和政策條件。鼓勵同一地塊內工業、倉儲、研發、辦公、商服等用途互利的功能混合布置?;旌袭a業用地應在規劃條件中確定主導功能及混合比例要求,明確容積率、建筑高度等規劃指標以及工業用地規模、分割轉讓限制等要求。對涉及公共安全、環境保護及特殊功能需求的用途不得混合利用。工業用地可有條件兼容生產服務、行政辦公和生活服務設施,科研用地可兼容研發與中試、科技服務設施與項目及生活性服務設施,進一步實現功能混合。


    各地應結合實際,合理確定各類開發區或工業集中區內混合用地的規模和比例。按照主要用途確定混合用地供地方式?;旌袭a業用地地價,根據各用途的構成比例,按多用途混合地價計算方式,通過市場評估,經集體決策確定。原土地使用權人依據規劃實施混合利用開發的,可通過協議方式補繳地價完善手續。


    單一工業用地中增加的混合用途,結合規劃產業主導功能的引導,由受讓人自主選擇,可以包括研發、中試設施、檢測等其他產業用途,其他產業用途和行政辦公、生活配套設施的建筑面積占地上建筑總面積的比例上限由15%提高到30%,其中用于行政辦公、生活配套設施的比例不超過地上建筑總面積的15%。配套部分不得分割轉讓。




    五、盤活存量工業用地空間

    開展產業園區用地調查,全面摸清各地產業園區用地狀況、供地狀況、用地效益、管理績效、多層工業廠房等情況。開展村鎮工業集中區改造提升專項行動,明確產業定位,優化空間布局和環境資源配置,拓展發展空間。通過連片更新改造、規劃高標準園區等,實現布局優化、“化零為整”,推動村鎮工業集中區高質量發展。制定村鎮工業集中區升級改造三年行動方案,開展升級改造工作試點,明確整治提升實施路徑,推動村鎮工業集中區實現建設用地布局更優化,產業更高端,資源利用更高效,生態環境可持續。


    完善低效工業用地再開發工作機制。立足實體經濟,實行差別化政策支持,各地應按要求編制并發布低效用地再開發專項規劃和年度實施計劃,通過產業更新、增容技改、綜合整治等多種模式盤活存量低效用地,引導存量工業用地多途徑盤活利用,優先用于新產業發展。完善建設用地二級市場,搭建市場平臺,健全交易規則,暢通信息渠道。


    允許土地使用權人自主再開發,或以轉讓、入股、聯營等方式開發低效工業用地。單宗低效用地,涉及兩個以上用地主體,可以由多個主體聯合或共同設立項目公司作為新的主體進行開發改造。相鄰多宗地塊,可以由原國有土地使用權人聯合或共同設立項目公司作為新的用地主體進行開發改造。邊角地、夾心地、插花地等無法單獨出具規劃條件或難以獨立開發的零星土地,可納入周邊地塊一并開發。建立低效用地主動退出機制,原土地使用權人無法實施自主再開發的,可向政府申請土地收儲并獲得合理補償。


    在符合相關規劃的前提下,經市、縣人民政府批準,利用現有工業用地、工業廠房從事科技研發、生產性服務業等新業態的,可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地過渡期政策,過渡期為五年;對不改變用途的現有工業用地,通過廠房加層、拆除重建、老廠改造、內部整理等途徑提高土地利用率和增加容積率的,不再增收土地價款。


    土地用途變更為戰略性新興產業、生產性服務業等新產業、新業態的,列入低效用地再開發專項規劃和年度實施計劃的,經市、縣人民政府批準可采取協議出讓方式供地。此類土地再開發后確需分割轉讓的,各地可根據產業容量、市場需求等情況合理確定可分割轉讓的比例要求,最高不得超過除配套設施以外計容建筑面積的50%,并依據用途、比例等確定價款,在土地有償使用合同中明確約定相關要求。分割轉讓的受讓方應符合所在地產業準入要求,并與屬地政府或開發區管委會簽訂投資發展監管協議,明確投資、產出、稅收等相關要求。生產服務、行政辦公、生活服務設施等配套用途的土地、房產不得分割轉讓。




    六、發揮國土空間規劃引領作用

    扎實推進市縣國土空間總體規劃編制,因地制宜劃定工業用地保障線,突出產業功能定位和用地布局優化,引導工業向園區集中集聚。


    加強詳細規劃實施管理。落實國家和省對詳細規劃編制并監督實施的相關要求,統籌城市更新、土地出讓、成片開發等工作,加強規劃統籌引領,按照“系統謀劃、統籌推進、急用先編、保障發展”的原則,持續加強詳細規劃編制和實施管理。落實規劃管控要求,依據經批準的詳細規劃提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件,作為國有土地使用權出讓合同的組成部分,并在后續方案審查和規劃許可階段落實。


    涉及低效工業用地再開發的區域,可依據現行城鎮總體規劃和國土空間規劃近期實施方案組織編制詳細規劃,結合城市發展、城市更新目標和企業發展意愿,深化細化提出具體地塊改造更新的差異化規劃管控要求,明確相關控制指標,納入地塊規劃條件實施,保障產業有序更新。




    七、加大政策支持力度

    強化土地計劃保障。全力服務重點項目建設,精準有效抓好要素保障。積極支持各地符合條件的重大工業項目申報國家重大項目。對列入國家重大項目清單的項目,在用地報批時直接由省級預支用地計劃,年底報國家核銷。對納入省重大項目清單的工業項目,省級計劃給予應保盡保,在用地報批階段直接核銷用地計劃。對納入省重大工業項目清單的工業項目,各地應優先保障其新增用地需求。


    實施差別化的地價政策。對新型電力和新能源裝備、工程機械和農業機械、物聯網、高端新材料、高端紡織、生物醫藥、新型醫療器械、集成電路與新型顯示、信息通信、新能源(智能網聯)汽車、高端裝備、高技術船舶和海洋工程裝備、節能環保、綠色食品、核心軟件、新興數字產業等16個先進制造業集群,新一代信息技術、數字科技、高端裝備制造、新材料、生物技術和新醫藥、綠色低碳、新興服務業、未來產業等“7+X”戰略性新興產業且用地集約的,在確定土地出讓底價時,可按不低于所在地土地等別相對應的工業用地最低價標準的70%執行。優先發展產業目錄有調整的,按新的要求執行。


    推廣“標準地+定制地+雙信地”的準入和服務模式。明確土地收儲、前期開發和產業準入標準,對供應方式、周邊配套、審批服務定制化,按照“政企互信+政企守信”原則提供全流程審批服務。通過實行區域性統一評價,實施成片收儲整理形成具備拿地即開工建設條件的“凈地”,組合運用工業用地預申請制度和“出讓合同+投資發展監管協議”方式,合理設定包括產業準入指標標準在內的出讓條件,通過提前咨詢輔導、告知承諾、容缺受理、分段辦理等方式,優化項目開工前審批流程,構建高效運行的工業用地出讓全流程管理模式,為工業企業提供便捷暢通的“模塊化、集成式、可選擇”全鏈條菜單式服務,提高審批效率,推動“拿地即開工”,加快項目落地。




    八、強化協同監管服務

    建立健全部門聯動機制。各地建立政府負總責,發改、科技、工信、財政、自然資源、生態環境、商務等有關部門共同參與的協調聯動機制,按職責分工統籌推動工業用地提質增效。工業項目落地前,對項目可行性、行業發展前景、項目產值稅收、投資強度等進行審核。工業項目建設時,督促項目按合同要求按時開工、竣工、投產。工業項目竣工后,開展投入評估,評估項目總投資額、畝均投資強度等情況。工業項目運營后,開展工業企業資源集約利用綜合評價,對項目業態、畝均產值、畝均稅收等開展過程評估。

    運用差別化的用能、要素分配、信貸、財稅、行政監管以及其他相關管理措施,促進提質增效。根據工業企業資源集約利用綜合評價結果,優先保障優先發展類企業項目新增用地需求,支持鼓勵提升類企業項目發展用地,對監管調控類或落后整治類企業新建工業投資項目,原則上不予支持其新增土地供應申請,但支持其實施“零用地”技術改造和低效用地再開發,向高端高質高效方向轉型轉產。


    加強監督監管。開展開發區閑置土地專項清理整治,規范開發區用地秩序。強化工業用地全生命周期用地管理,加強對建設用地實時實地監控,嚴格落實土地動態巡查制度,強化全流程監督,加強建設用地全程跟蹤管理,加快推進已供建設用地開發利用進度。建立低效用地再開發、批而未供和閑置土地處置工作通報制度。實施“增存掛鉤”機制,將年度新增建設用地計劃與盤活批而未供和閑置土地總量相掛鉤,向資源存量要發展增量,持續推進工業用地節約集約高效利用。

    各地要嚴格執行工業項目及用地管理的有關法律法規和政策制度,嚴格落實監管主體責任,不斷適應形勢發展要求,出臺鼓勵推進工業用地提質增效的政策措施和相關配套細則,完善資源要素市場化配置,激發各類市場主體活力,形成推動高質量發展的長效機制。

    本實施細則自2022年1月1日起施行。 

     

                          江蘇省自然資源廳

                          江蘇省發展改革委

                          江蘇省科學技術廳

                          江蘇省工業和信息化廳

                          江蘇省財政廳

                          江蘇省生態環境廳

                          江蘇省商務廳

                          2021年12月22日


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