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    《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》2002年版本

    admin1年前法律法規規范679


    關于整頓和規范房地產市場秩序的通知

    建設部 國家計委 國家經貿委、財政部、國土資源部、建設部、國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監察部關于整頓和規范房地產市場秩序的通知



    建住房[2002]123號

    各省、自治區、直轄市人民政府,國務院各部門、各直屬機構:

      近年來,在住房制度改革及其相關政策的推動下,居民住房消費得到有效啟動,房地產市場日趨活躍。這對于改善居民的居住條件,帶動相關產業發展,拉動經濟增長做出了重要貢獻。但是,房地產市場不規范問題在不少地區還比較突出,違規開發、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、中介市場混亂、物業管理不規范等問題時有發生,群眾反映強烈。為促進房地產市場健康發展,整頓和規范房地產市場秩序,經國務院同意,現就有關問題通知如下:

      一、提高認識,加強領導

      整頓和規范房地產市場秩序是整頓和規范市場經濟秩序的重要組成部分,對于保護居民住房消費積極性、促進房地產市場持續健康發展、營造良好的市場環境具有十分重要的意義。各地要從實踐“三個代表”重要思想的高度,充分認識這項工作的重要性,增強做好工作的責任感和緊迫感,切實把整頓和規范房地產市場秩序工作抓緊、抓好。通過專項整治,使房地產市場各種違法、違規行為大幅度下降,房地產市場秩序明顯好轉。

      整頓和規范房地產市場秩序工作,必須堅持深化改革與加強法制并舉的指導思想,標本兼治、重在治本。

      整頓和規范房地產市場秩序工作,由各省、自治區、直轄市人民政府負責,各城市人民政府具體組織實施。各城市人民政府要明確牽頭單位,將整頓和規范房地產市場秩序工作的任務,分解到具體部門,并加強監督檢查。

      建設部會同國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監察部等部門負責監督、指導和協調。各有關部門明確分工、各司其職、密切配合。

      二、突出工作重點,加大打擊力度,依法查處違法、違規行為

      各地區、各部門要針對當前房地產市場存在的主要問題,突出工作重點,加大查處力度。對影響惡劣、后果嚴重的大案、要案,要依法從嚴懲處,切實解決群體上訪、重復上訪等問題,維護社會穩定。

     ?。ㄒ唬┘訌?a href="http://www.louisvuittonpursesbag.net/archives/tag/%25e6%2588%25bf%25e5%259c%25b0%25e4%25ba%25a7%25e5%25bc%2580%25e5%258f%2591%25e9%25a1%25b9%25e7%259b%25ae/page">房地產開發項目管理,依法查處違法、違規開發建設行為

      各地要嚴格執行房地產開發項目審批程序,并加強項目的跟蹤管理。房地產開發企業取得出讓土地使用權后,必須按照出讓合同約定支付出讓金,并按照出讓合同約定的條件和期限開發、利用土地。未按約定支付出讓金的,土地管理部門有權解除合同,并可以請求違約賠償;未按約定的條件和期限開發、利用土地的,市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正,并可處以警告、罰款直至無償收回土地使用權。確需改變出讓合同約定條件的,必須取得土地出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意,并簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同。

      房地產開發企業應當嚴格按照有關規定辦理用地、立項、規劃、建設和銷售等手續。對經營性房地產開發項目,要適應政府按年度計劃采取招標、拍賣和掛牌方式統一供應土地的要求,通過競爭取得土地使用權。房地產開發項目規劃方案一經批準,任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的,必須按原審批程序報批;城市規劃行政主管部門在批準其變更前,應當進行聽證。對于擅自變更規劃的房地產開發企業,城市規劃主管部門應當依據《中華人民共和國城市規劃法》,責令停止建設、限期改正,并處以罰款;嚴重影響城市規劃的,責令拆除違法建筑物。



      未取得施工許可證或者開工報告未經批準擅自施工的,建設行政主管部門應當依據《建筑工程質量管理條例》第五十七條規定,責令停止施工,限期改正,并處工程合同價款1%以上2%以下的罰款。

      未取得預售許可證明擅自預售商品房的,房地產管理部門應當依據《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條規定,責令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處收取的預付款1%以下的罰款;對于擅自挪用預售款項的,房地產管理部門應當依據《城市商品房預售管理辦法》第十四條規定,責令限期糾正,并處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

      各地房地產管理部門、工商行政管理部門要嚴格按照有關規定,把好市場準入關,依法嚴厲打擊抽逃注冊資本(金)、項目資本金、無證或者超范圍從事房地產開發經營等行為。對于自有資金不足、行為不規范的房地產開發企業,房地產管理部門應當報當地人民政府及時通知各有關部門不得審批或同意其新開建設項目。

     ?。ǘ┮幏渡唐贩棵娣e計算標準和辦法,依法查處面積“短斤缺兩”行為

      要積極推行按套或套內建筑面積銷售商品房的計價方式。按建筑面積計價的,房地產開發企業應當向消費者明示套內建筑面積及分攤的共有建筑面積。已納入分攤面積的共用部位的產權,屬業主共有,房地產開發企業不得擅自另行出租、出售。

      各地要加大查處力度,依法打擊面積計算、面積分攤中弄虛作假、故意侵害購房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行為。


      商品房銷售合同約定面積與實際面積發生差異的,按照合同約定處理;合同未作約定的,面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房。買受人不退房的,產權登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔,產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內的(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超過3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

     ?。ㄈ娀贤芾?,依法查處合同欺詐行為

      《商品房買賣合同示范文本》對于規范合同內容、避免合同糾紛、保護購房者合法權益有著十分重要的作用。各地要積極宣傳并推廣使用。未使用示范文本的,房地產管理部門在核發商品房預售許可證時,應當審核房地產開發企業提供的合同文本是否包含法律、法規規定的必備內容。未包含的,房地產管理部門應當要求房地產開發企業進行調整;拒不調整的,不予發放預售許可證。

      已預售的房地產開發項目,因規劃、設計調整導致商品房結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的,房地產開發企業應當在批準變更后10日內通知買受人。未在規定時限內通知買受人的,買受人有權退房,并有權要求開發企業承擔違約責任。


      各地房地產管理部門、工商行政管理部門要加強對合同的監管,依法查處房地產市場合同欺詐行為,切實保護住房消費者的合法權益。

     ?。ㄋ模娀⒐を炇罩贫?,切實把好交付使用關

      各地要嚴把交付使用關,堅決杜絕不合格的商品房進入市場。所有商品住宅開發項目,未經竣工綜合驗收不得交付使用。未按規定進行竣工綜合驗收或將竣工綜合驗收不合格的商品住宅交付使用的房地產開發企業,房地產管理部門應當責令其限期補辦驗收手續,并在資質年檢中予以降級或注銷資質證書。給買受人造成損失的,應當依法承擔賠償責任。

      房地產開發企業在商品住宅交付使用時,應當向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,并按《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。未按規定提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》或者未按《住宅質量保證書》的規定進行保修的,房地產管理部門應當在資質年檢中予以降級或者注銷資質證書。

     ?。ㄎ澹┮幏段飿I管理服務與收費,依法查處物業管理中的不規范行為

      要通過完善物業管理立法,規范物業管理合同等措施,明確業主、業主會和物業管理企業在物業管理活動中的權利和義務,加快建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。物業管理企業接受業主或業主會委托,應當依照合同約定,對物業進行專業化維修、養護,對相關區域內的環境、公共秩序等進行管理,并提供相關服務。

      要完善物業管理前期介入和承接驗收制度。在物業管理企業與房地產開發企業簽訂的物業管理合同中,應當明確交付使用后的質量責任及雙方的權利義務,切實做好建設和管理的銜接。要引入競爭機制,大力推行物業管理項目的招投標,通過優勝劣汰,促進管理水平的提高。



      各地價格管理部門和房地產管理部門要按照《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》規定的原則,制定、完善本地區物業管理收費具體實施辦法,并加強對物業管理收費的監管。對違反規定多收費、少服務以及收費不規范等行為,政府價格管理部門應當依據有關法律、法規予以處罰。

      房地產管理部門要采取切實有效措施,加強對物業管理企業服務行為的管理與監督。對于管理不到位、侵犯業主合法權益的物業管理企業,經業主大會討論通過,可以提前解除合同,另行選聘物業管理企業。對于經營中有劣跡的物業管理公司,房地產管理部門應當在資質年檢中予以降級或注銷資質證書,并記入企業信用檔案;情節嚴重的,要在媒體上曝光。

     ?。┘訌姺康禺a廣告管理,依法查處違法廣告行為

      各地要把加強房地產廣告管理作為集中整治廣告市場秩序的重點。對違法發布房地產廣告和不兌現廣告承諾內容的房地產企業,房地產管理部門應當責令限期改正;逾期不改正的,在資質年檢中予以降級或注銷資質證書,并在新聞媒體上曝光。工商行政管理部門要加強對房地產廣告的監測,對違法房地產廣告依法予以查處。

      房地產開發企業、房地產中介服務機構應當嚴格按照有關規定,將房地產廣告和宣傳資料中明示及承諾的主要內容和事項在合同中明確。房地產廣告和宣傳資料承諾的內容與實際交付不一致,侵害消費者合法權益的,由工商行政管理部門依據有關規定處罰。




      房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的,應當說明實際交付的商品房質量、設備、裝修與樣板房是否一致;未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房一致。

     ?。ㄆ撸┩晟葡嚓P制度,規范中介行為

      加快實施房地產經紀人執業資格制度,積極推行房地產中介服務人員持證上崗制度。對于偽造、涂改、轉讓房地產中介服務人員職業資格證書的,房地產管理部門應當依據有關規定收回其資格證書或者公告資格證書作廢,并處1萬元以下的罰款;對于在房地產中介活動中收受委托合同以外財物、允許他人以自己的名義執業、發布虛假或不實信息、在兩個以上機構執業、與一方當事人串通損害另一方當事人利益以及違法收取傭金等違規、違法行為,房地產管理部門應當收回資格證書或者公告資格證書作廢,并處1萬元以上3萬元以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

      在本通知下發前,未按有關規定完成脫鉤改制的房地產估價機構,一律取消其從事評估業務的資質,并追究有關行政主管部門的行政責任。對出具不實報告的房地產估價機構,房地產管理部門應當依據有關規定予以降級或注銷資質證書;對負有責任的估價師,依法追究其責任,情節嚴重的,撤消注冊。

      房地產中介服務應當按照《中介服務收費管理辦法》的有關規定收取費用。對違反規定收取費用的中介服務機構,價格管理部門應當依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》進行處罰。



      各地要全面清理、整頓房地產中介服務機構,依法查處未取得資質證書、未履行備案手續、超范圍從事中介業務以及中介行為不規范的房地產中介服務機構。

      三、建立網上公示制度,促進誠信制度的建立

      要充分利用網絡信息手段,將各類房地產企業和中介服務機構及相關人員的基本情況,經營業績,經營中違規、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業和個人的信用檔案,向社會公示,接受社會監督。

      各地要推行商品房銷售人員持證上崗制度。所有從事商品房銷售的人員應當具備經紀人或經紀人協理資格。無相應資格的,必須經培訓并取得合格證書后,方可從事商品房銷售業務。取得合格證書的銷售人員也要逐步實行網上公示制度。

      推廣電子政務,實行政務公開。各級房地產管理部門要將各種辦事程序、審查要件、辦事時限、收費標準以及商品房預售許可、預售合同備案等內容在網上公示,接受社會監督。

      各地要建立能進能出、能升能降的動態資質管理制度。要把是否有不良記錄作為資質年檢和晉級審批的條件。凡在經營活動中有不良行為的,房地產管理部門應當在資質年檢中予以降級或者注銷資質證書。

      各?。▍^、市)建設行政主管部門要在每個季度末,把對房地產開發企業、中介服務機構、物業管理企業和有關責任人員的處理情況報建設部備案。建設部將不定期在有關媒體上曝光。要營造強大的輿論攻勢,使有不良記錄者付出代價。

      四、加強法制建設,提高經營者依法經營和消費者自我保護意識

      各有關部門、各地區要加快制訂和完善規范房地產市場的法規、政策,加大執法力度,依法查處房地產市場中的違法、違規行為,切實做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。各地要集中一段時間,對所有從事房地產開發經營、房地產中介服務和物業管理的企業進行全面培訓,提高房地產企業依法經營的意識和自覺性;要組織開展形式多樣的普法宣傳活動,讓房地產市場的各方主體,特別是購房者充分了解法律、法規規定的各項制度,依法保護自身的合法權益。

      五、轉變政府職能,實行政務公開

      各級政府及其主管部門要主動適應轉變政府職能的要求,減少事前的行政審批,加強事后監督。要全面清理房地產開發、銷售和管理環節的各種審批,必須審批的要規范操作,簡化程序,透明公開,明確責任;要建立錯案行政責任追究制度,堅持“誰審批、誰負責”的原則。對違反審批程序,越權、越級審批的,要追究其主管領導、直接責任人的行政責任;要通過推行房地產交易與權屬登記一體化、推行服務承諾等措施,切實簡化辦事程序,方便購房人辦理房地產交易和房屋權屬登記手續。

      要建立行政責任追究制度。對不依法行政的,由上級機關追究有關責任人的行政責任。對國家機關工作人員在房地產市場管理中,玩忽職守、徇私舞弊的,要依據有關法規作出嚴肅處理。

      各地要公布整頓和規范房地產市場投訴電話,指派專人負責處理房地產投訴。對不認真處理投訴的房地產企業,有關主管部門應當依據有關規定進行處罰。

    中華人民共和國建設部
    中華人民共和國國家發展計劃委員會
    中華人民共和國國家經濟貿易委員會
    中華人民共和國財政部
    中華人民共和國國土資源部
    中華人民共和國國家工商行政管理總局
    中華人民共和國監察部
    二○○二年五月二十三日



    這個文件太早了,2021年7月又有一個同名文件出臺,但是很多教授的ppt提到的文件是這個。

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