既有住宅加裝電梯的調研報告(簡版)

 

     為貫徹落實發展思想和為群眾辦實事的工作報告精神，適應我縣社會經濟發展和人口老齡化需求，進一步完善既有住宅功能，提高人民群眾居住品質，方便居民生活。三年來，我局對既有住宅加裝電梯課題進行了研究。近期，我局結合12345熱線對既有住宅加裝電梯訴求，梳理國內各地政策的實效情況，對a區和b市情況進行了調研，現將有關情況報告如下：

一、城區既有多層住宅的基本情況

二、我縣群眾訴求情況

三、國內既有住宅加裝電梯的政策環境

全國都十分關心對老年人的照顧服務問題，連續兩年《政府工作報告》均提出明確要求。國務院辦公廳《關于制定和實施老年人照顧服務項目的意見》（國辦發[2017]52號）文件，明確了20項對老年人照顧服務的重點任務，其中主要的一項就是明確要求“加強社區家庭適老化設施改造”，優先支持老年人居住比例高的住宅加裝電梯。住建部在2016年12月發布了《既有住宅建筑功能改造技術規范》行業標準，明確規定加裝電梯要因地制宜，選擇質量輕、便捷、影響小的加裝方案，確保電梯加裝安全可靠。江蘇省政府辦公廳2018年一號文件《關于制定和實施老年人照顧服務項目的實施意見》也明確了“逐步推進居住區適老化建設和改造工程。優先支持在老年人居住比例高的住宅加裝電梯”。

四、國內各地既有住宅加裝電梯情況

目前，北京、上海、廣州、杭州、廈門、寧波、南京、合肥等市已先行一步，都出臺了相關實施辦法和補貼政策，全面開展此項工作。北京、上海已分別有幾百臺投入使用；廣州、寧波、杭州、廈門、南京等城市都已全面鋪開。

五、既有住宅加裝電梯推廣難度

1、法律層面爭議大

矛盾的核心問題集中在對于《物權法》的理解上，關鍵在于低層業主利益受損與高層業主利益增加的事實的認定。

另外加裝電梯本身是加裝設施，根據《城鄉規劃法》并不需要辦理《建設工程規劃許可證》，但加裝電梯時必然要對原有建筑進行改造，至少會產生外立面的改變。

最后就是假設需要辦理《建設工程規劃許可證》，對加裝電梯申請人難以進行立項，而加裝電梯位置往往在申請人持有的不動產權證或土地權屬證載明的用地范圍外，這個在引起糾紛后，行政訴訟中，難以回避和解釋。各地出臺的加裝電梯管理辦法部分條款均與上位法規及國家省市技術規范有沖突。

2、上下住戶、前后住戶意見統一難

不同樓層住戶對加裝電梯的態度存在顯著差異。據了解，居住在4層以上的住戶，特別是老年住戶對電梯需求迫切，而低層住戶大多不愿意加裝電梯，較難形成統一的意見。而加裝電梯必須取得所有業主的同意，難度可想而知。

前后樓住戶也存在因通行、采光、通風、噪聲等原因的分歧。

3、費用如何分配

費用究竟如何分攤，目前尚無標準，只能靠居民自己協商，這也增加了統一意見的難度。

4、樓幢硬件難滿足

改造后電梯運行產生的噪聲和震動，會對居民的生活帶來一定影響，這些因素顯然都困擾多層住宅加裝電梯工程的實施。

5、管線遷移工程量大，費用高

電梯加裝位置一般在原樓梯入口附近，而那里是一個樓道內各種管線的密集區，水電氣及各種弱電線路眾多，如要加裝電梯，必須要摸清線路情況，并提前進行遷移，涉及到各家公司，協調難，工程量大，費用高。

6、報建手續復雜

根據目前各地已經出臺既有住宅加裝電梯管理辦法的，報建過程均較為復雜，比如上海市《增設電梯的實施流程圖》總共有13個步驟，但實際操作起來起碼有40多個小流程，建委、規劃、房管、綠化、消防……成功“加梯”的某小區總共蓋了46個圖章。

　7、無人協助難。加裝電梯雖說業主是主體，但由于這項工作十分復雜，所以也需要得到各方支持才能辦成。目前，各地各職能部門對此支持力度不一。不少街道、鄉鎮更是不甚了解、不予支持。

8、建設施工難。業主加裝電梯一般都是找有資質建筑工程公司實施。然而，一棟六層或七層的住宅樓加裝一部電梯，電梯加裝費用很難計算，業主和施工單位難以對接。項目即使開工，在施工過程中也會不斷遇到困難。

9、消防安全、建筑安全、日照等硬條件不夠。

六、各地管理模式的經驗和教訓

1、北京對老舊小區加裝電梯曾經實行一票否決制，門棟12戶人家，一家不同意都裝不了。

2、廈門市出臺的《既有住宅增設電梯指導意見》就明確提出，業主對增設電梯有異議的，住宅所在的街道辦事處、社區居委會應當應業主請求，組織調解；如果業主之間協商或調解不成的，可依法通過民事訴訟途徑解決。

3、上海市江灣鎮街道發揮居民區黨組織領導核心作用，增強組織力推動力。

4、杭州市“責任下沉、試點先行”，經過搜集資料，廣泛調研，充分汲取試點經驗，結合實際，制定出臺《杭州市人民政府辦公廳關于開展杭州市區既有住宅加裝電梯工作的實施意見》。

5、南京做法

既有住宅增設電梯，應當盡量減少對相鄰業主通風、采光、日照、通行等不利影響；造成不利影響的，應當依法給予補償。

6、北京、上海、廣州等地經驗，將電梯轎廂作為發布廣告的場所，收取一定的廣告費用，并將該費用貼補到電梯的運營費用中，這樣既方便了居民又可以適當減輕居民負擔。

7、部分城市在資金籌措方面，建議動用房屋維修基金，并允許業主提取住房公積金。

8、不斷采用新技術。目前，國內已研發出淺坑式電梯，只需挖坑20厘米，不會對老樓原有地下管網造成影響。

七、我縣既有住宅加裝電梯管理工作進展和對策

6月8日，召集相關部門對我縣既有住宅加裝電梯政策制定進行了會商，初步形成了一定共識。具體如下：

從北京、上海、廣東、浙江、南京等地的經驗來看，通過行政許可來辦理電梯加裝，程序復雜，矛盾多，行政訴訟多。目前國內最為好評的是杭州經驗，就是小區業主鄰里協商自主建設，政府部門技術指導的方式。

也可以考慮通過老舊小區改造方式或建筑物附屬設施（特種設備）加裝方式，通過非行政許可方式，進行監督管理。

1、組織保障

2、明確業主主體

3、強化基層街道社區服務

4、落實職能部門指導及監管職能

5、管線單位積極配合

6、財政補貼落實

7、有序試點推進

8．堅持依法合規，確保公正安全

原文14頁，7600多字，本文為縮減版。

感謝原創分享，希望對既有住宅加裝電梯有更加深入的討論！

如果專題分享做到這個程度，還是很不錯的！

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