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    “建筑工程未經竣工驗收或者驗收不合格,不得交付使用”不是效力性強制性規定

    admin2年前法律法規規范5557

    按照以下觀點和判例來看,

    如果要管住違法建筑的相關行政許可,

    應在立項階段,因為立項時要收取房屋租賃合同等,而環保審批時是不收租賃合同,只看立項批文。

    如果是違建,沒有取得建設用地規劃許可證,這個租賃合同就應當是無效合同。

    當然嚴格來講應該是取得規劃核實合格證才能判定是否按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋。

    還有一個漏洞,工業項目的批文也是備案,不做實質審查,如何來把關?




    案例資料詳情:


    “建筑工程未經竣工驗收或者驗收不合格,不得交付使用”是否為效力性強制性規定           


    上海市高級人民法院參考性案例15號


    七天快捷酒店管理(北京)有限公司等訴上海松甌實業有限公司等房屋租賃合同糾紛案

    (上海市高級人民法院2013年9月3日討論通過)


    關鍵詞

    民事 房屋租賃合同  竣工驗收  合同效力  效力性強制性規定 


    裁判要點

    若強制性規定的意旨是加強行政管理,而非否定私法行為的效力;所規制的是合同履行前提條件,而非合同本身,則該強制性規定為管理性強制性規定,而非效力性強制性規定。據此,《建筑法》第61條第二款關于“建筑工程未經竣工驗收或者驗收不合格,不得交付使用”的規定應為管理性強制性規定。租賃房屋未經竣工驗收并不導致租賃合同無效;如承租人因此無法使用房屋的,承租人有合同解除權。


    相關法條

    1.《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款

    2.最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條

    3.最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條


    基本案情

    原告七天快捷酒店管理(北京)有限公司(以下簡稱快捷酒店北京公司)、七天快捷酒店管理(北京)有限公司上海松江店(以下簡稱快捷酒店松江店)訴稱:《中華人民共和國建筑法》(以下簡稱《建筑法》)第61條第二款規定:“建筑工程竣工經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用?!北桓嫔虾K僧T實業有限公司(以下簡稱松甌公司)、上海滬松五金建材市場經營管理有限公司(以下簡稱滬松公司)沒有證據證明其向原告出租的房屋已通過竣工驗收,因此雙方簽訂的房屋租賃合同違反了法律的強制性規定,應為無效。

    故請求法院判決:

    1、原、被告簽訂的房屋租賃合同無效;

    2、被告退還租賃保證金人民幣360,000元;

    3、原告出資在租賃房屋裝修裝飾中未形成附合的裝修裝飾物由原告取回;

    4、被告向原告賠償房屋裝修裝飾(已形成附合)的損失2,665,500元;

    5、被告向原告支付賠償款3,485,830元。

    被告松甌公司、滬松公司辯稱:最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《房屋租賃司法解釋》)第2條規定:出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。

    而被告出租給原告的房屋已經取得建設工程規劃許可證,且并無法律規定租賃房屋未經竣工驗收的,租賃合同無效,故原告主張合同無效的理由不成立。


    裁判結果

    上海市松江區人民法院于2012年10月12日作出(2012)松民三(民)初字第1644號民事判決:駁回原告快捷酒店北京公司、快捷酒店松江店的全部訴訟請求。宣判后,快捷酒店北京公司、快捷酒店松江店提出上訴。上海市第一中級人民法院于2012年12月28日作出(2012)滬一中民二(民)終字第3152號民事判決:駁回上訴,維持原判。


    裁判理由

    法院生效裁判認為:本案租賃房屋已取得建設工程規劃許可證,對此雙方均無異議。二審中上訴人快捷酒店北京公司、快捷酒店松江店所有上訴請求均是基于其對房屋租賃合同無效的判斷,而其認為合同無效的理由即租賃房屋未經竣工驗收,違反了《建筑法》第61條第二款關于“建筑工程未經竣工驗收或者驗收不合格的,不得交付使用”的強制性規定。強制性規定分為效力性強制性規定與管理性強制性規定。

    最高院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第14條規定,違反效力性強制性規定的合同無效。據此,對于違反強制性規定的合同效力的認定,依賴于對該項強制性規定類型的識別。

    本案二審的爭議焦點就在于,《建筑法》第61條第二款為效力性強制性規定,抑或管理性強制性規定。對于強制性規定類型的識別方法,因強制性規定以行為的管制為其目的,故采目的解釋的方法,進行法律制度目的的追尋尤為重要;而以體系解釋的方法進行類型識別則更加清晰、直觀。

    本案中,從目的解釋的角度看:所謂建筑工程的竣工驗收是指建設單位收到施工單位的建筑工程竣工驗收申請報告后,根據建筑工程質量管理法律制度和建筑工程竣工驗收技術規范標準,以及建設工程合同的約定,組織設計、施工、工程監理等有關單位對建筑工程查驗接收的行為。

    國務院于1998年頒布的《城市房地產開發經營管理條例》第17條規定,房地產開發項目竣工后,房地產開發企業應當向相關房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門收到竣工驗收申請后組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

    而此后,國務院及原建設部于2000年又分別下發了《建設工程質量管理條例》和《房屋建筑工程及市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》,規定建設單位收到建設工程竣工報告后,應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收,并在竣工驗收合格之日起15日內,將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報相關部門備案。

    國務院《關于取消第一批行政審批項目的決定》(國發〔2002〕24號)第323項,則將“房地產開發項目竣工驗收”的行政審批項目列為取消項目。可見,自2000年起,房屋竣工驗收即由原來的行政許可制變為備案制。

    這一變化對于《建筑法》第61條第二款的類型認定具有重要意義,一方面,竣工驗收是基于建設工程合同關系而在平等合同主體之間產生的權利、義務,而竣工驗收由行政許可變為備案制,正是將國家行政權力對私法領域的干預控制在合理范圍內。


    《建筑法》第61條第二款之規定強調的是建設單位應自覺、及時地履行竣工驗收合同義務,否則將承擔包括合同責任及行政處罰等在內的不利后果,而非強調否定私法行為的效力。

    另一方面,從《建筑法》的立法背景和目的看,《建筑法》出臺于20世紀90年代后期,當時我國建筑市場秩序混亂,建筑活動幾乎無章可循,《建筑法》正是為加強對建筑活動的監督管理,維護建筑市場秩序而制定。

    而《建筑法》第61條第二款的立法目的同樣是為加強針對工程竣工驗收環節的規范與管理,而非否定以未經竣工驗收的房屋為標的物的合同效力。基于此,應將《建筑法》第61條第二款認定為管理性強制性規定,而非效力性強制性規定。租賃房屋未經竣工驗收,雖違反了《建筑法》第61條第二款的強制性規定,但租賃合同并不因此而無效。


    從體系解釋的角度看,《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第233條規定:“租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同?!?strong>最高院《房屋租賃司法解釋》第2條規定:“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效”;第8條規定:“因下列情形之一,導致租賃房屋無法使用,承租人請求解除合同的,人民法院應予支持:……(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的?!?/p>


    綜合以上法律及司法解釋的規定可以看出,

    第一,如租賃房屋未取得建設工程規劃許可證,相當于從“出生”之始,房屋就是違法的。以該類房屋為標的物的私法行為的效力應予否定,因此司法解釋明確租賃房屋未取得建設工程規劃許可證的,租賃合同無效。反觀本案,法律規定房屋未經竣工驗收不得交付使用,而如果租賃房屋具備建設工程規劃許可證但未經竣工驗收,相當于房屋是合法“出生”的,以房屋為標的物的租賃行為本身并未被禁止。當然,在建造過程中“竣工驗收”環節存在的瑕疵,可能使房屋租賃合同的履行前提條件受到影響。

    第二,從《合同法》及《房屋租賃司法解釋》中關于承租人合同解除權的規定可以看出,對于租賃房屋未經竣工驗收的,法律并無使租賃合同無效之意,而是在維護合同效力的基礎上,賦予承租人一定條件下的合同解除權。如果因房屋未經竣工驗收導致承租人“無法使用”,即無法按照租賃合同約定的用途使用,或者無法按照租賃房屋的性質使用,則承租人有權請求解除合同。

    綜上所述,《建筑法》第61條第二款為管理性強制性規定,房屋租賃合同并不因租賃房屋未經竣工驗收而無效。

    快捷酒店北京公司、快捷酒店松江店經法院釋明后仍堅持合同無效的訴請,故對其以租賃房屋未經竣工驗收為由,主張租賃合同無效等請求不予支持。


    民法典如何認定違章建筑租賃合同的效力

    違章建筑租賃合同無效。違章建筑是指未取得擬建工程規劃許可證,在規劃區以外建設,違反相關法律法規的規定動工建造的房屋及設施。

    根據法律規定,出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。

    但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。



    民法典 第一百五十三條 【違反強制性規定及違背公序良俗的民事法律行為的效力】違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是,該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。

       違背公序良俗的民事法律行為無效。 


    民法典是2020年新出來的,違法建筑租賃合同應該是無效了。

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