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    并非所有建筑均能通過規劃確認建筑使用功能

    admin2年前城市規劃管理1287

    規劃管理中其實很多工作,并非規劃許可和規劃核實等常規內容,而是處理很多千奇百怪的歷史遺留問題。有些問題按照當前政策規劃可以解決,而更多的是不能解決且無法理解如何會發生,必須要翻閱當時的審批檔案,并了解當時的政策和規范,然后按照一定的原則來判斷解決。

    今天我們要舉一個山東同行求助的復雜案例,大家可以一起參與到文章后面評論留言。



        2005年左右,私企a取到一宗土地,當時的土地出讓合同上載明土地用途為商住用地,沒有具體的商住比,沒有各項經濟技術指標,僅僅寫了一句話,根據建設局出具的建設開發意見書這類。。但是翻遍所有檔案,并沒有發現有這個材料。

       2006年,私企a進行報建,開發建設完成,當年通過政府協調取得了房產證,載明三棟建筑房產用途為非住宅,實際用途為酒店。

    2009年,政府收購b公司該項目,在過戶后,重新辦理房產證,變成5棟建筑,房產用途未填寫。

        2019年,政府公司a名稱變更為c公司(全資國有,屬地政府的),將房產證和土地證進行合并,5棟建筑,三棟載明未非住宅,另2棟按照實際的功能寫為門衛房、展廳。

        2020年,c公司對原有建筑進行裝修,實際功能還是酒店,在申報裝修工程的消防設計審查的時候,消防部門提出上述建筑物并不能確定是商業建筑,而且他們發現在2006年發改部門某文件里有項目中建筑為商業和居住建筑的表述。

     



        通過分析,該土地為綜合用地,但其中僅僅包含商業、居住兩種用地性質,地面以上建筑物規劃用地應該根據土地性質判斷,所以不如居住建筑就是商業建筑,而通過兩份房產證,一份不動產權證,特別是最后一次不動產登記,據說當時翻閱了房產初始登記的材料,房產性質應該是準確的。

       根據以上情況,規劃同行的意見是,事實很清楚,上述土地未經規劃審批,沒有規劃條件,也沒有規劃許可,應該就根據土地出讓合同和房產登記信息直接得出5棟建筑物的房產性質是商業就可以了。

       消防部門的意見是房產性質是應該規劃部門來確認一下,如果你們覺得沒有問題,你們確認一下也沒有什么大不了,不然以后萬一出了什么問題,倒查責任也是很大風險的。

       經過幾輪討論,有兩個辦法:

         1、屬地政府出具一個情況說明,請規劃部門簽署一個情況屬實的意見。

        2、屬地政府、消防部門(其實現在就是住建局)、自然資源局形成一個會議紀要,然后由住建局直接按照紀要來辦理。

     

    大家覺得選哪個路徑?有沒有其他更好的操作辦法?


     

       以上這個案例中,好在土地證、房產證都是明確的,建筑的用途之前在上面都已經很明確拆除了居住性質,而且這個權屬是政府公司所有,不然更加難以推進。

       大家對這類復雜問題有沒有好的建議,或者有其他更復雜的案例,可以拿出來給大家討論!


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