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    世界上最嚴密的建筑管理體系下的隱憂-安全關卡如何層層失效

    admin2年前城市規劃管理1288

    泉州欣佳酒店坍塌事故發生在2020年疫情下,而且是在隔離點,因此受到了網民非常大的關注。

    而行業內,大家也紛紛呼吁建筑行業是該好好整頓了!

    看一下官方新聞的表述:

    據初步調查,該項目未履行基本建設程序,無規劃和施工許可,存在非法建設、違規改造等嚴重問題,特別是房屋業主發現房屋基礎沉降和承重柱變形等重大事故前兆,仍然心存僥幸、繼續違規冒險經營;地方相關職能部門監管不到位、“打非治違”流于形式。

    全關卡層層失效,最終釀成慘烈事故。

    重點查清非法建設和違規改造問題,查清欣佳酒店違規經營的情況。

    注:打非治違,是打擊非法違法生產經營活動行為的簡稱。

    理一理基本的一般的過程

    新建過程

    1、商業土地摘牌取得

    2、到發改部門取得立項批文

    3、辦理建設用地規劃許可證

    3、辦理土地權屬證(不動產權證)

    4、委托進行施工圖設計

    5、辦理勘察和設計合同備案

    5、進行地勘

    6、工程設計方案設計

    7、工程設計方案規劃報批

    8、施工圖設計

    9、辦理建設工程規劃許可

    10、施工圖審查(含抗震防雷消防人防)

    11、發包確定施工單位

    12、確定監理單位

    13、辦理質監、安監手續

    14、辦理施工許可

    15、規劃驗線

    15、施工過程

    16、規劃核實

    17、五大責任主體自行驗收

    18、質監站牽頭的驗收

    19、綠化、房產、檔案等部門的驗收

    20、產權證辦理。

    期間的監督也來理一理

    1、違法用地違法建筑的監督發現

    違法用地是由國土部門日常巡查的,基層一般是由國土所,比如上海有手機端軟件協助管理,類似網格員,每個人都有自己的轄區,發現違法占地,必須上報。其他落后地區估計沒有,在沒有人舉報的情況下,違法占地是沒有人管的。當然衛片檢查時,發現了下發的整改,原則上是拆除,但是拆除得罪人,工作太難做,所以一般都是整改,如何整改,完善用地手續,這些用地上的建筑物必然是沒有正常報建的。

    違法建筑的發現,是由城鄉規劃執法部門履行,長期以來在沒有土地情況下的違建,兩個部門一直在存在,到底是處置違法用地還是處置違法建筑的爭議。當然也有地方是有很好的聯合執法機制的。

    對于有合法土地權屬,但是未批先建的發現和執法難度就更大了,靠規劃執法部門,有些地方是發動村、社區、街道,甚至是全民動員,發現有獎勵等。

    難度很大,發現難,處置更難,處置到位最最難。

    大家可能看到過2013年浙江認認真真在做拆違,2015年住建部發文要求全國學習浙江,但是,少有省份好好做的,比如部分省份只把嚴重違反城鄉規劃,影響城市面貌、引起極大民憤的違法建筑進行了處置,可以說是力度很小。原因么,業內人都知道,去查查違建的主要是哪些對象吧。

    2、施工圖設計階段

    在十幾年前,我還能聽到很多設計公司說沒有規劃部門的規劃條件就不畫圖的,也有沒有土地證不畫圖的,但是現在你很少能聽到這樣的聲音了,市場競爭很激烈,給錢的說了算,要怎么改都可以了,誰管你什么規劃條件,不符合規劃條件的,也是業主去溝通。另外一個隱患就借用設計資質情況很嚴重,套圖嚴重。

    3、審圖過程

    部分地區還是政府組建的審圖辦,外聘專家來審圖,專業程度不得而知,也有地方是審圖公司,專業程度不得而知。

    4、施工單位確定

    很多項目是直接發包,即使是招投標的,圍標串標的情況很多,當然也有借用其他單位資質,交管理費的,也有肢解工程的,也有層層轉包的。施工人員素質,本文不做討論。

    《浙江省違法建筑處置規定》中明確:建設工程設計、施工單位不得承攬明知是違法建筑的項目設計或者施工作業。是不是違法建筑施工單位其實是很明白的,但是各地還是禁止不了。

    就算是農村民房建設,也是需要建筑工匠來建造的,也可以通過上述辦法禁止的。

    5、監理單位

    未批先建的項目可能很少有請監理公司的。但是很多不按圖施工的事情,監理制止么?估計也不會!

    曾經發現過監理公司的監理甚至不到工地現場,僅僅是掛一個證書在項目上,可以想象么?

    6、質監站

    我可能遇到過假的質監站,簡單來說,不負責按圖施工,到施工現場只是抽檢,而且只查國家規范中的強條部分,驗收的時候要先看規劃部門的規劃核實意見,還要看五大責任主體的驗收材料,然后形式過一下,出具一個驗收程序合規的意見。

    當然,日常的檢查記錄也是有的。

    不懂其他各地的質監站是不是這樣的?

    7、建筑工程質量檢測中心

    據說很多地方已經改制了,變企業私營。部分省份還是強制的是政府負責的。

    但是無論哪種形式,對混凝土試塊、鋼筋的送檢的管理很混亂, 現場用a,送檢的是b的情況,都是存在的。不然地條鋼也不會有市場,水泥標號不對導致墻面開裂的問題也不會存在了。

    8、規劃核實不多說

    9、驗收后的違建

    辦理產權證后,才是違建的高發階段,特別是內部改建,加層,分割等等非常多,也很難發現,最最多的就是房地產開發商所謂的偷面積,封閉陽臺,客廳上空加樓板,設備平臺圍合改到室內等等五花八門,有些是開發商預留的還好一點,結構上有支撐,但是很多是購房戶,自行改造的,很多新聞上提及的最牛違法建筑都是沒有最夸張只有更夸張的。

    10、違法建筑的查處

    俗話說擋人錢財如啥的,拆違法建筑算是非常嚴重的情況,所以難度非常大。不去巡查,巡查發現了不上報,上報了不立案,立案了不處理,處理結果多以完善手續為主,整改拆除的少。

    11、違法建筑的使用

    規劃人理想化的思路是,違法建筑不能讓其投入使用,至少不能讓其經營,更不能作為人員密集型場所來使用,但是工商部門是不管這個的,自從有了營商環境相關政策以后,只要是有租房協議,只要有業主自行承諾,也就可以辦理營業執照了。

    12、供水供電

    《浙江省違法建筑處置規定》中明確:單位或者個人就違法建筑申請辦理供電、供水、供氣等手續的,違法建筑處置決定執行完畢前,供電、供水、供氣等單位不得辦理。其他各地也有類似規定,但是執行效果幾乎是0。

    13、裝修管理

    以裝修之名進行改造的非常多,規劃許可是依申請的,絕大部分不涉及立面改造的裝修確實是不需要辦理規劃許可的,這個關鍵還是在于現場的監管,這塊工作,各地都是非常欠缺的。

    14、修繕維修

    以修繕維修之名進行改造的非常多,監管也是很不到位的。

    15、改變建筑使用功能的問題

    城市更新過程中,大量的工業建筑被擅自改為商業,樓板負荷不夠,非常危險,但是目前各地關于這種情況,沒有好的管理做法,大家可以看看《寧波市臨時改變房屋用途管理規定》,這個是正面的,但是擅自改變后,如何處置到位的呢?不得而知。

    本文來自一位從業16年的住建系規劃人的投稿

    本文僅作本群討論反思,不得轉載轉發!
    標簽: 違法建筑

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