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    2. 如何在審批中控制好建筑功能?

      admin3年前城市規劃管理1335

      1、處理不動產登記歷史遺留問題,如何能夠做到政策直接規定辦理不動產,而不需要規劃部門出具核定,核實,認定意見,特別是現在與不動產算是一家了



      1、一是處罰 二是符合規劃 無沖突 三是質量安全鑒定達標 四是消防滿足要求

      2、最近規劃博客發了山東的省市縣三級的處理歷史遺留問題的文件,大家可以好好學習一下。

      3、規劃意見作為部門內部往來函件,專家說過了不可訴,這樣可以最大限度減少風險

      4、規劃意見:該項目符合城市規劃。具體可以看一下東山縣的文件,寫的非常明確,比較好操作,其他要求含糊說出具符合規劃意見的,都不太好操作。

      5、山東的文件很好,但給了規劃局非常大的裁量權。不可持續。要么規劃局出問題, 要么越遺越多,建議參考另一個地方的意見,有一個處理遺留問題的最后時間,而且當地領導要意志堅定,當然這個很難,我見過一個地方先后15年一直可以補辦的,這個就是放任違法建設了。

      6、吸取江蘇響水事故的處理吧,補辦建設工程規劃許可證,處理了幾個人,風險太大,出具意見風險也是有的。

      7、無論如何,必須要進行處罰才能進入處置程序,不然,企業覺得未批先建真是太劃算了。畢竟現在融資成本那么高,先把房子建起來用著,等需要抵押貸款的時候再辦產權登記絕對是成本低的。

      8、這些政策明顯違背我們依法治國的理念,而且也是打規劃人的臉,還要不要先規劃后建設了。有些地方是僅僅針對擬上市公司還好一點,畢竟這些公司上市后是不敢未批先建的。

      9、沒有鼓勵,只是針對歷史遺留,經濟下行情況下,救助企業的一種政策,是短時間內的。

      10、政府原因造成企業未批先建的免于處罰,因民營企業自身原因造成用地手續不規范的,按規定做出相應處理后符合補辦相關手續條件的,依法補辦產權登記。

      11、對合法企業不公平,對遵紀守法的執法人員不公平,合法企業少了遵守法律的競爭力

       

       

      2、佛山帶方案出讓的相關文件的改革還不夠大膽,土地出讓時把規劃條件,設計方案,各職能部門的要求全部寫在出讓合同里,要求建設單位按照法律法規規章執行。建設單位在開工前書面告知各行業主管部門已經開工,各行業主管部門按照職責加強事中事后監管,最后驗收就好了,出現違法情況嚴肅查處。



      1、當下的規劃管理要見著土地證明才審方案的審查,沒有土地證明,其實還是做技術審查服務,只是不能公示和審批而已。

      2、佛山做法一般般,濟南、南京等地早就有這種做法了。

      3、山西、南京等地都在搞拿地就開工了,其實就是所謂的提前服務,模擬審批

      4、帶方案也有弊病,規劃方案考慮問題比較粗,后期項目由于地質、市場等因素,調整還是挺大的,按批復規劃方案來驗收,很難!

      5、正常審批的方案也存在變更的可能性,如果帶方案出讓會存在各種問題,難以避免后續的矛盾。

      6、拿地即開工初衷還是針對工業項目,基本上都是當地政府和招商意向單位商量好了。還是想并行審批,趕在土地操作的同時同步進行規劃、施工圖等審查。

      7、相當多的企業建設問題根源是土地手續沒到位,而不是工程建設審批效率低,這種定向賣土地的行為下,企業自己報建慢是很正常的,如果是在京廣滬,每畝600萬起步的工業項目,企業會非??斓?。

      8、一個新項目如果需要調整土地的話,從調地到出讓快的需要兩年,慢一點三五年,其實從源頭上,大家都不重視規劃的剛性,為啥不符合規劃,你非要拿這塊地,領導還能答應給這塊地。全國能做土地年度計劃,早早準備好了土地放著等企業的,也只有大城市比較規范了,縣級層面極少。

      9、市里把有個區的土地審批權限下放到區里,現在區里反映原來以為是土地部門批得慢、現在事權到手之后發現規劃還好,費時間多的是土地、消防、人防等工程建設審批慢

      10、一個項目是一個人干,十個人監督,項目單位是心急如焚,審批單位是戰戰兢兢,一不操心,不是讓項目單位告領導了,就是被各個監督檢查談話,問話,檢查,材料,折磨死

      外界說規劃上的權力大,其實就是個端盤子的,難做的。

      11、一般領導不干預工業項目,一般都是干預經營性房地產

      12、不是被告狀影響營商環境,就是被督察不從嚴管理

       

       

      3、一紡織服裝類項目,招商引資時和經開區管委會投資合作協議(已簽訂)約定工業用地約400畝,商業用地約100畝,控規(已通過專家評審,上過一次縣規委會審議,未報批)兩地塊都是規劃工業用地性質。這種情況,可以以投資協議為依據做用地性質修改論證報告來調控規么?



      1、這個問題邏輯反了

      2、是規劃不能滿足企業需要,等規劃正常調整好了,有了公開掛牌,企業覺得合適了,再來競爭拿地

      3、不可能依據企業需要和政府招商需要來調整控規。

       

       

      4、規劃區外的建設用地辦理劃撥手續,怎么辦理?消防物資儲備庫



      1、點名提問的那位,提問要一次性說清楚,項目類型,所處位置的范圍等相關要素。

      2、另規劃區外,總體規劃確定的建設用地范圍外的規劃管理,規劃博客已經回答過幾十遍了。。。。自己先去站內搜索?。?!

       

       

      5、有塊工業用地,2015年出讓的,當時規劃條件確定的是二類工業用地,后期總規調整為三類工業用地,目前,企業想在該地塊上落三類化工項目,不符合土地合同中的規劃條件要求,這種情況該如何把握?



      1、工業用地環保等級降下來不更好嗎?為啥還要干涉?

      2、其實新的用地分類里對一二三類工業已經改變了原有的概念,不再按照產業類型,而是對環保部門提出了排放標準控制,所以這個問題從規劃角度來講是沒有問題,也無需調整,只要企業和環保部門同意就可以了。

      3一般的二類是輕微污染,不能放化工產業。何況當前的政策是化工企業只能進化工園區,變了沒有任何意義。

      4、還是原企業投資的項目么,他這個項目性質發生了變化,化工類項目估計要去發改部門重新審批或備案,重新做環評,通不過就落不了

      5、以環保發改意見為準

       

       

      6、已發建設工程規劃許可證的項目,總平面需要調整,各項指標都不變,請問各位,在公示完之后,我們應該給申請單位出個什么手續比較好。樓體長度變短、跨度增加,已經辦了施工許可

      答、

      1、批后變更公示

      2、調整方案,再變更規劃許可

      3、變化不大的,也不涉及相關權益人的可以直接變更方案和施工圖

      4、在同意附圖變更之前你應該書面征求住建部門意見,告知住建部門規劃附圖變更,對后續住建手續是否有影響?對方回復無影響,你才可以同意規劃附圖變更。

      5、行政許可變更決定書。變更后方案經公示無異議,將原審批附圖全部收回,重新審查蓋章變更后附圖。

      變更流程產生的征求意見函及征求意見回復、變更決定書,以及公示結果等等文件與原審批案卷一同歸檔。

      避免出現兩套圖紙情況。

      住建局如果回復已辦理預售,不建議變更。

      變更的重點在程序完備,方案也重要但不是最重要。審批人的視角要從圖紙調整到程序。

      6、建筑規劃方案是建設工程規劃許可證的附件。調整總平面需要公示后更換附件,即重新變更建筑規劃方案。

      7、建議大家學習一下廣州的規劃許可程序方面的規定,規劃博客里有的。

       

       

      7、某學校擬在校園內建一棟教學樓,學校較老,已于二十年前取得土地證?,F在辦新建教學樓的規劃手續,需要辦理選址跟用地許可證嗎?還是憑土地證直接辦理工規證?



      1、先出一個規劃意見,再批方案 不用辦用地證

      2、已經是改擴建的,不需要再選址,但是因為沒有規劃條件,另外因為很多地方法院認為用地規劃許可是建設工程的前提,所以建議補一個建設用地規劃許可證。灑脫的做法就是直接補一個規劃條件,然后直接批方案,再辦工程規劃許可。

      3、首先核對學校改擴建項目與總、控規是否符合。如果不符合,不再進行審批。

       

       

      8、現在人防那邊工業企業也收人防費啊,廁所都按面積收,如何在審批中控制好建筑功能?



      1、研發樓改名為廠房的很多,只要從圖紙上看,合理就行,規劃管不了那么多,能保證按圖施工,就能進行核實,其他與規劃無關。

       

       

      9、改擴建項目與總控規關系如何把握,一般的總控規都不會改變學校的用地性質跟道路穿插。然后這類歷史劃撥的中小學用地總控規也沒有指標管理,甚至當初沒有總圖,如何合理合法地辦出去

      項目宗地圖和現行控規路網有沖突怎么辦?



      1、不符合不能辦,按控規調整用地范圍。

      2、新建項目如果沒有占壓城市道路紅線、建筑退讓符合現行要求,取得發改立項、教育部3、合法依規履職

       

       

      10、加油站內的罩棚需要參與計算建筑密度嗎?如需計算,怎么計算?



      1、需要,平面正投影面積計入建筑密度分子。

      規范上解釋建筑密度指的是建筑基底面積與凈用地的比例,實際操作中存在建筑體未沾地情形,比如加油棚、連廊、騎樓等,為省事就都計入建筑密度了。

      加油站建筑量不會很大,計也就計了。

       

       

      11、那些項目辦理核準的時候需要出具規劃選址意見書?

      房地產土地出讓的不用出,就是有些天然氣官網什么的核準該出具嗎?

      答:

      1、核準項目一般是水電能源項目

      2、省級相關部門批準核準的項目才需要,實際工作中就是本級以上有關部門需要,要你出你就出。。。

      3、規劃博客有詳細介紹,請站內搜索

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