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    工業用地上的一個廠房能否分成兩半辦證?

    admin3年前城市規劃管理10573

    1、工業建筑怎么審查???需要專家評審嗎

    答:1、據說以后連施工圖審查都不讓審了嘛,設計師負責制

    2、工業建筑,又不太注重美觀什么的,實用第一,專家都不懂工藝流程

    3、主要就是核對是否符合規劃條件,按照省市技術規定來逐條審查,最重要就是消防間距、周邊影響、建筑風格協調、非生產性用房比例等。

    4、規劃方案審查,現在都是單獨拿出來,技術科、規委會審查

    5、江西的規劃方案審查就不在《建設工程規劃許可證》這個階段

    6、規劃方案審查這個職責說是規劃部門的,其實稍微大點的都得上規委會。

    7、陜西部分地區規劃方案都不審查了已經,,直接設計師誠信告知書提交,,出了事都是設計院設計師不誠信,進入黑名單,,聯合懲戒

    8、如果把施工圖計算拿出去,《建設工程規劃許可證》也就是一個殼,跟用地證差不多了

    9、江西的改革還成立了規劃研究中心,這個研究中心做的事情就是《建設工程規劃許可證》的方案初審和面積計算

     

     

    2、國土空間規劃服務中心職責誰那里有,借鑒一下

     

    3、本次改革規劃劃入資源局應怎理解,規劃管理劃入資源局但又不明確規劃執法究竟是城市綜合法局還是資源局。同樣文件,同地區實屬城綜局,別的縣規劃執法也由城市綜合執法局承接,可我們這邊認為規劃管理移交包括執法移交,規劃執法屬資源局,但三定方案股室確定卻沒有執法大隊,以后執法工作對接向上是省住建廳和是城綜局?

    答:1、各地做法不一樣,大部分地區規劃執法還在原來的城管局或者執法局,規劃執法的上級部門在省里是自然資源廳。

    2、江西省就在統籌,執法體制改革,在考慮將規劃執法是不是跟原有國土執法合并。省編辦來調研了

    3、在住建的時候??住建的執法也是執建筑法和規劃法嘛

    到了自然資源????自然資源的執法就同時執國土法和規劃法嘛

     

    4、村集體公共設施項目比如村莊活動中心,能否以國有劃撥方式去選址、供地?

    答、國有土地就劃撥。集體土地就走鄉村建設規劃許可證。

     

    5、工業用地上的一個廠房能否分成兩半辦證?

    答:

    1、原則上是一個證

    2、如果參考商鋪,也可以辦兩個證

    3、廠房除非約定,一般不分割

    4、建筑形態??功能相對有分離??才能分割把

    5、采取伸縮縫,分一期二期,或者a部分和b部分,有個軸起碼。

    6、廠房一般都是一個大倉庫的樣子???中間都是聯通的,所以不能分。

     

    6、村集體想在鎮政府的旁邊空地(屬于集體土地)建設社區辦公用房,該核發什么證件?村委會的辦公用房

    答:

    發一書兩證

     

    7、陽臺到底能不能超出建筑控制線?有沒有什么依據?

    不是突出道路紅線和用地紅線。而是建筑控制線。

    答:

    1、基底不能超過,陽臺可以

    2、不是原則性問題,如果當地沒有明確規定說不可以,就可以吐出來。

     

    8、請教, PPP項目,土地劃撥給政府職能部門,但社會資本方要求辦理的選址意見書、用地許可證、工程許可證都要加上他們的名字,這樣合法嗎?說不帶不好去融資

    據說銀行認四書一證:用地證、土地證、工程證、施工證和選址意見書,沒有他們的名字不給貸款。

    答:

    1、當然不合法,他們跟政府合同是前幾十年的收益權,所有權不是他們的。3P本身就是政府通過項目融社會資金。

    2、直接一句話,主體要和土地權屬一致就堵回去

    3、直接一句話,土地證能加,規劃證就能加

    4、與這個沒關系的,關鍵在于3p模式,本來所有權就是政府的

    社會資本是有部分收益權

    與合同約定有關系

    5、能不能融資貸款,不應該與規劃手續掛鉤,是兩個事情

    6、就規劃程序來談規劃手續,摻雜其他因素,就會復雜化

    7、這個項目,打個比方就是政府投資平臺需要拿去融資,社會企業也去融資,本身就是多重融資,按理銀行要看土地手續

    8、正常的3p項目,項目業主應該是政府或者政府投資平臺

     

    9、各地工業配套的高度限制是多少?

    工業??尤其是瓷磚廠那些???編的控規限高24米??結果他的煙囪起碼50米

    答:按照控規和規劃條件,說的建筑限高也對構筑物限高。

     

    10、規劃招投標屬于工程類還是服務類,有沒相關規劃招投標的文件

    答:很多算政府采購

     

    11、一個公園,控規臨街有一小塊商業用地,批準建設時商業無建設主體,政府就按圖紙一并建設了,但規劃局未把這塊地單獨出局商業性質的規劃許可,而是一并按照公園綠地,出具了工程規劃許可證?,F在這個建筑要拍賣,規劃局怎么辦?

    答:

    1、沒表述清楚。政府建公園時一并把商業按公園配套建設了

    2、按照建筑物改變功能的程序走。變更發改立項,調整原規劃設計條件,補繳土地出讓金

    3、應該先按照商業用地和商業建筑完善手續領取不動產權證,再拍賣。

     

    12、對于前幾天公眾號文章中三個案例的意見

    案例一:內裝修工程是需要辦理施工許可證的,根據《建筑工程施工許可管理辦法》第二條規定:在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝,以及城鎮市政基礎設施工程的施工,建設單位在開工前應當依照本辦法的規定,向工程所在地的縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門申請領取施工許可證。

    案例二:1、規劃許可將廠房變更宿舍時,宿舍要按非生產性用地不得超過7%進行控制。2、廠房為工業建筑,宿舍系民用建筑,民用建筑外墻有保溫要求,關鍵是企業是否能根據新圖審后的施工圖進行整改并通過竣工驗收。

    案例三:D公司應在破產清算前先將該幢建筑合法化后再進行資產處理。

     

    13、大家都訂哪些規劃方面的報紙、雜志?

    答:城市規劃、規劃師、風景園林,你可以在規劃博客站內搜索雜志兩個字,清單很全面。

     

    14、一個工業項目,已經按原來的規劃出具了規劃設計條件,并且已經拿了土地,新的規劃調整為二類居住用地,現在企業因為要上市需要辦理工業項目的用地證和工程證,有解決的辦法嗎?建筑物已經建成了的。

    答、

    1、另行選址吧,原工業土地合同有關于用地性質調整的條款約定

    2、先按原合同辦了,有證就可以上市,然后政府再收回土地另行出讓土地,再重新辦證開工建設

    3、這個是典型的非規劃專業問題。。。如果純粹一點就是按現行法定控規,不能批了,而且已經未批先建,屬于違法建筑了,等著拆除就好。

     

     

    15、在城市規劃區范圍之外選擇工業渣場符合規劃不,應該怎么選址呢

    答:

    1、先請中介機構來編制選址論證報告,再多部門會商論證,再報政府批準。

    2、有無生產經營屬性,生產經營屬性的商業用地、倉儲用地都可以

    3、有回收加工處理功能的還可以放在工業用地內,建議放在三類工業及三類倉儲用地,城市下風向水流下游、遠離居住生活區

     

    16、一個工業園的項目???土地證是發給他個人的???現在要求我們規劃許可也發給個人???不寫公司的名字??能這么發么。。。

    答:只要你們那邊能給個人立項就行啊。一般都是不行的,之前討論過類似問題,建議立項的時候以工商名字,然后在后面帶上某人,比如?? a公司(某人),這樣發工程證的時候就是某人(a公司),也不是一個原則性問題。

     

    17、廢舊醫療用品回收項目的用地性質應該是啥?

    答:

    1、U22??環衛用地。

     

    18、工業用地容積率大于1.0的文件依據在哪里?

    答:

    1、群文件里有一份工業用地建設的要求,那里明確了各類工業項目的容積率

    2、原國土部2008年工業用地控制指標

     

    19、如果項目未按工程規劃許可證面積建設地下室,少建了大概1000多,怎么處理?如果處理是按照規劃法六十四條執行嗎?

    答:

    1、少建的地下室如果是車庫,沒按規劃建設,停車位配套不足

    2、認為分兩塊,如果滿足規劃條件的車位配建需求的話,可以免予處罰,不滿足的話,就要整改或者其他方式處理。

     

    20、高鐵多遠可以可以進行建設,應該參考的規范是什么?

     

    21、由于立體停車庫建筑物形態和構筑物形態的建筑面積計算規定不一樣,如何判定立體停車庫為建筑物形態或者構筑物形態???

    如果把機械式停車庫的外立面做成有維護結構的墻體,封起來,那可以視為建筑物形態的嗎?

    答:

    1、利用層高,樓板,外立面維護結構還是根據機械停車庫或自走式停車樓來判定?

    2、純機械車庫是構筑物,沒有樓板,只是機械運送車輛的,有樓板,層高超過2200的,按建筑物處理

    3、構筑物是人類間接從事生產活動的空間,如煙囪,消防水池等。如果人不進去機械式停車樓,那么無論外立面是否圍合,均視為構筑物形態停車庫。

     

    22、地下車庫如果業主能平衡掉車位問題,可以不處罰?

    答:

    1、要處罰

    2、沒有按圖施工要處罰

    3、尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的,限期改正,處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款

     

    23、按哪個標準處罰呢?整體地下空間的造價百分比嗎?還是按少建部分?

    《停車場建設和管理暫行規定》

    第六條改變停車場的使用性質,須經當地公安交通管理部門和城市規劃部門批準。

    第五條應當配建停車場而未配建或停車場地不足的,應逐步補建或擴建。

    第十條對違反本規定者,公安交通管理部門和城市規劃部門予以制止糾正,并視其情節輕重,根據有關規定給予警告、罰款、吊銷建筑許可證的處罰。

    答:

    暫缺,沒有遇到過

     

    24、有沒有超建,或者位移過大,車位不夠處罰后,業主委員會要求罰款用于小區改善的?

    答:規劃核實前要處置到位。罰款和小區改善不相干的。收支兩條線。

     

     

    25、對于未批先建的項目怎么處理的?。ㄊ姓悾?br>
    省廳獨立選址發了選址意見書,就是水系治理類的項目,需要發用地和工程規劃嗎?肯定沒有土地,能辦嗎?直接補辦還是政府出什么東西后再補辦?

    答:

    這種項目還是要從補選址補到工程,但是一般都不補,放著不辦任何手續。

     

     

    26、什么叫模擬審批

    答:

    1、模擬審批就是用地手續都沒拿??大家都假裝他啥都齊了?先做方案?各種審

    審完了??你拿到手續?就立刻開工弄??把模擬審批件換正式件

    2、什么缺項審批,容缺后補,先建后驗

    3、成都叫規劃咨詢,把技術審查的內容提前了。拿到土地手續就直接發證

    4、技術審查與行政程序分離是有一定必要的

     

    27、有沒有地方把方案審查給第三方審的

    答:

    1、交給第三方來審查更危險

    2、第三方審查代替部門內部審查沒有法律依據,但有的省有明確規章文章

    杭州,模擬審批

    濟南,告知承諾

    廈門,告知承諾,告知承諾是個發展方向

    告知承諾好,審批費力不討好

     

    28、縮短審批時限就必須要加強批后監管,批后監管具體如何做?

    答:

    1、應該這種趨勢下去肯定要結合現在的一些高新技術結合到一起吧,比如結合原先國土的那種衛星衛片進行監管,或者像現在住建局那樣在工地上安裝視頻監控,實時監控項目建設情況

    2、跟法院、銀行等單位一起搞個失信名單,這樣就有約束力。

    3、我們以前去監管到工地上都是帶著一堆的圖紙去,既不方便而且沒效率,后面局里給配了一個平板電腦,可以把圖紙拷到上面,效率是高了些,但是總覺得監管手段還是好落后啊

    實際上以前也有蠻多沒按規劃審批去做的,不過大多數都是外立面顏色,或者屋頂造型和外立面造型不一樣,可能都覺得不是很原則的問題,所以有些中途發現了問題,上會就把原先方案修改下就可以了,實際上這個也體現了規劃的不嚴肅性?,F在既然國家推行放管服改革,要輕審批重監管,那么如果監管方式還是老樣子都不變,以后肯定會有問題的

     

    29、未批已建成的項目要求辦理規劃手續,會商會和聽證會已結束,下一步怎么辦理,是由驗收科室直接辦理,還是先辦理建設工程規劃許可證。

    答:前面的問題都解決好了話,就罰款,處罰到位后,先補辦規劃許可,再規劃核實

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