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    2. 注規考試實務難還是工作中的問題難?

      admin3年前城市規劃管理2397

      據說今年的注規考試實務和法規的題目難度適中,希望大家都能通過,希望大家做了試卷能很容易解答下面的問題。

      當然考題和實際工作的問題完全是兩碼事!

      很多問題如果依法依規回答其實很容易,比如依照控規、對照規劃條件、按圖施工、抄告執法局等等,其實實際工作中很多無奈和辦不到,所以很多問題都想知道其他地方的同行是如何處理的。

      我沒有刻意去控制一個文章里的問題是多少個,這次和上次一樣又是31問。這些問題某個規劃管理qq群里今年以來的所有的問題的匯總:

       

      1、商業性質用地,建商超、商業公寓有具體的比例規定嗎

      答:

      1、都是商業性質的還需要設置比例規定嗎?那只有從城市設計角度加以控制了。

      2、出讓條件有就有,沒有就隨便

      3、沒有相應的技術規定,控規里不可能明確這個,公寓限制很多地方會有規定禁止建設。

       

      2、過期的規劃條件需要收回嗎?

      答:條件里直接加上這一條,該條件自核發之日起有效期一年,過期自行作廢。

       

      3、有對建成多年一直未辦理規劃驗收的建筑辦理規劃驗收的法律法規規定嗎?

      答:一般都是在省條例里有明確。

       

      4、請教港口用地的規劃指標怎么出。編地塊控規的時候因為港口用地不是城市建設用地沒有標注任何指標,但是又在城市規劃范圍內,現在有港口項目落地需要出規劃指標。

      答:應當納入規劃區內,然后編制控規。編控制性詳規后,規劃條件就解決了

       

      5、地下停車場算商業面積嗎?

      答:1、大部分地方不計算。

      2、目前還沒有遇到計的城市。

       

      6、在宅基地上蓋鐵皮結構的簡易房,該不該審批?

      答、需要審批,算建筑物的,無論多簡易都要的。

       

      7、廣場建設用地指標該怎樣出具?有部分管理用房,我們這邊有個市民廣場兼地下停車場的項目。還有綠地率該怎樣出?

      答:首先是符合控規,其次是結合實際需要出具,按照初步方案估算,不會有原則性問題,如果與控規有出入,建議先調整控規。

       

      8、對工業用地上的醇基燃料項目如何審批?

      答:關鍵是你們那邊按照石化規還是建規來審查建筑間距和設備間距,其他都是次要的。這個問題至少要在市級層面統一,不然很容易出問題。多征求上級部門和消防應急部門的意見,形成書面材料。

       

      9、敬老院屬于居住建筑嗎?他的間距問題是按照居住建筑控制還是非居住???因為我們這邊垂直間距非居住要求比居住高。

      答:敬老院屬于老年住宅,不低于3小時。

      日照要求肯定是得滿足,垂直布置時也要按照居住建筑來對待。

       

      10、攪拌站屬于工業用地還是商業用地?

      答:工業項目。

       

      11、有沒有批過危險廢物處理的項目呢?在對他的規劃設計方案審批前,有沒有需要什么注意的地方或者前期需要準備哪些必要的文件呢?比如環評和安全評價報告?

      答:1、先做選址環評和安評,做好各種公示,這種敏感類項目嚴格按照程序和規范就行。

      2、在方案階段要注意滿足消防要求和衛生防疫的要求

       

      12、臨時建筑許可期滿后,可以在不拆除原有建筑的情況下,重新再申請一次臨時規劃許可證嗎?

      答:規劃博客xhut.cn有推薦南京做法,大家可以去看一下。

       

      13、工業園區企業退讓道路紅線和用地紅線之間的用地權屬屬于企業還是政府?

      答:

      1、屬于代征部分,權屬屬于政府,企業僅僅可以通行。

      2、一般企業用地界和道路紅線重合才是常見的。

       

      14、熱電聯產項目做不到工業用地1.0的容積率要求,有么有特殊規定予以支持?

      答:不僅僅是這種項目,很多化工企業和特殊工藝項目都很低,只有在規劃條件出具的時候拉低下限。原因就是特殊工藝。

       

      15、2.5產業用地可以放工業項目嗎?

      答:2.5產業還是算工業,所以可以的,控制好非生產性用地比例就好。

       

      16、有塊地要提升容積率你們地方流程是怎么樣的?

      答:建議按照《建設用地容積率管理辦法》執行,如果是工業用地,可以稍微簡化一點,但是會商討論加公示抄告還是需要的,關鍵是審查是否符合控規和補繳土地出讓金。

       

      17、一個項目的規劃設計方案法規規定最多可以做幾次方案調整?

      答:1、只要企業有正當理由,也符合程序,符合開發期限,可以無限次。

      2、調的太多就說明你們審定的方案就是個笑話了,失去規劃的嚴肅性了啊

       

      18、屠宰場的用地性質是什么?

      答:工業用地。

       

      19、人防門開啟范圍內是否可以劃車位?

      答:不可以。

       

      20、一塊地,上面有幾個樓,能否給他分土地,按照每一棟樓的面積進行劃分?

      答:分期供地,各地很普遍的做法,但是非常不規范,以后巡查中你都沒有辦法解釋。而且一般都是工業用地才能分期,三產類項目千萬不好這樣搞。

       

      21、工業用地指標出讓各地市根據什么出具???

      答:規劃博客有一個文章介紹江蘇的,基本情況就是有只控制上限的,也有只控制下限的,也有控制上下限的,推薦采取上下限雙控。

       

      22、有沒有土地不收回,工業改商業的情況?

      答:深圳有。城市規劃雜志上介紹過。

       

      23、已建成的小區,業主委員會可否改變小區綠化變為停車場,需要如何審批?

      答:這不是規劃部門該管的事,這個應該城管來管。

       

      24、工業用地里的非生產性用地怎么定義,包括哪些?內部道路、綠地、地面停車場等等這些算非生產性用地嗎?

      研發中心、實驗樓、科研車間屬于非生產性建筑嗎?

      答:正確領悟原國土部文件,但是確實很難,特別是要把附屬綠化道路都算進去,很難掌握,能把建筑占地算進去就不錯了。掌握建筑物非生產性是關鍵,直接參與生產要素環節的算生產線,包括動力和倉儲,其他都是非生產性。

       

       

      25、建設單位申請將已出讓的商業用地變為居住用地,除了修改控規外,需要重新掛牌出讓嗎?

      答、1、看地方政策

      2、沒有特殊政策的 ??是必須重新掛牌的

      3、商改住,不需要

      4、我們這里商改住控得很嚴的,相當于變相調容,而且配套設施的要求也不一樣,一般是禁止隨意調整的

      5、根據以前文件來看,商業改住宅,是只能改租賃性住宅,原用地性質是不變的,也就是說,用地性質還是商業

      6、如果需要調整用地性質,是需要收回,重新掛牌的

      7、建議大家辦事的時候多考慮下巡查的時候怎么解釋。。。

       

       

      26、對于有外掛樓梯的建筑,間距該如何計算

      答:1、建議看突出部分尺寸,和突出部門是否為建筑主體,突出部位占縱墻大面的比例

      2、一般占大面超過1/2,這個突出部位根本不是懸挑結構,是主體承重結構里的,那就從突出部分開始計算

       

      27、控規批復后,根據實際情況,只需要調整建筑限高,該如何流程?

      答:1、參照容積率調整程序。

      2、控規中居住地塊調整限高,居住地塊還未出讓,出條件前調整過來,還需要什么特殊流程嗎

      3、非強制性條件規劃部門把關就可以,開會定一下,納入修改控規程序。

      4、非強制性條件的改,主要看各省的具體規定,如重慶市就分別出臺了強制性條件和非強制性條件修改的相關規定。

       

      28、不涉及土地劃撥,但需要有關部門批準或者核準的建設項目,得不得發選址意見書?是否可以以選址意見代替?

      答:1、直接咨詢審批的有關部門,很多不統一,能不發選址意見書就不要發。

      2、現狀集體土地上是可以核發選址意見書的

      3、選址意見書不屬于行政許可 本身就是意見書 依據二號文 選址與用地預審已合并 而不涉及新增國有建設用地 是不需要用地預審的 所以 集體土地可以發選址 但一是要符合規劃 ?二是需要在后續過程中征地 轉變行政吧

      4、選址意見書是行政許可

      5、規劃師考試指定教材中說明的

      6、針對一書兩證 許可是注明的 規劃許可證

      7、本身就是一個意見書 有傾向性 而行政許可是確定的 有確定性

      8、屬于行政許可事項,法定的

      9、但目前 全國都在推一體化 在一體化梳理時 確實把它入為行政許可 但其實它都夠不上行政權力 如果說 它有非常強的行政權力的話 用地規劃許可就沒有意義啦

      10、這個不是法定的 是一體化的人定的

      11、]廣東省行政許可事項通用目錄(2018版)

      12、如果說 它是行政許可 完全可以叫 建設項目選址許可證 而不是叫意見書 我現在手頭沒有 你可以看下實務教材 規劃師考試也是國家組織招考 一個東西不能在不同的地方有兩個答案

      13、你列的 那個就是一個事項庫 我們的事項庫也是那么列的 因為十大行政權力里 如果對應 最接近的 也是行政許可 所以在錄入時只能這么考慮 但作為事項 他的效力是沒有那么強的 如果說 選址是行政許可 用地證的意義是什么?

       

       

      29、居住區里配套的幼兒園權屬應該歸政府 ?還是歸建設單位所有?

      答:1、現在規定產權應該歸政府,出讓條件必須明確配套幼兒園產權歸屬問題的

      2、在土地出讓合同或規劃軟件中,沒有約定的,屬建設單位;有約定的按照約定執行

       

      30、有違建別墅的權威解釋嗎?

      答:以各省廳意見為準。

       

      31、有企業原有證件都已經辦好了,又調整的規劃方案,單層廠房增加面積,從22軸增加到30軸,現在辦規劃許可,能不能直接辦增加部分的工程規劃許可,還是說必須把以前的證撤銷重辦?

      答:1、建議變更規劃設計方案和工程規劃許可證。

      2、按改擴建新辦增加部分的

      3、最好的辦法是把原證注銷后重新辦理,這樣的好處是事情的過程很清楚,不會產生異議

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