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    控規中的土地兼容性的用地性質是否可以作為地塊的主要用途進行使用?

    admin3年前城市規劃管理6012

    最近一直很忙,忙啥大家應該感同身受,有時候晚上都在寫材料,周末也在加班??臻e下來就整理前面欠下的討論整理工作。

    討論很多,問題很雜,有很多是其他規劃管理群的,這個月空分批分批整理出來。

    很多問題其實非常復雜,大部分是有些同行困擾了很久的問題,在整理的時候往往是他一口氣發三遍,后面還要加三個感嘆號的。

    希望通過整理討論,大家一起繼續討論,繼續共同進步。

    1、獨立的導航臺用地屬于什么用地性質,用地分類找不到

    答:要看具體功能,不能僅僅看名字,一般總是A類或者S類,更或者U類。

     

    2、你們當地辦理環評是否都需要規劃符合才行?有些已建的廠房,與現在的用地性質不相符的。

    答:有過一陣是這樣的,后來也沒有嚴格執行,不懂有啥依據,應該是各地環保部門自行掌握的。

     

    3、控規中的土地兼容性的用地性質是否可以作為地塊的主要用途進行使用?

    答:控規中明確的兼容性在具體地塊里表明可以兼容,比如001地塊規劃用途為工業,兼容倉儲,那么可以在出具規劃條件是直接以倉儲用地出讓。

     

    4、排水防澇設施和道路雨污水管網是否需要辦理相關規劃手續?是否有法律條款支撐依據

    答:規劃法第四十條 在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的,建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。

     

    5、一塊工業用地辦理用地規劃許可,此塊地26畝(補辦),在原21畝地旁邊?,F在用21畝地的備案來辦理26畝地的手續,肯定是不行的,但是企業去發改委問,發改委說同一個項目不能辦理兩次備案。請各位賜教。

    答:可以以另一項目立項,或者說可以二期項目立項,都是發改部門的文字游戲,不解放思想,根本就不是原則問題。

     

    6、居住小區外圍底商后退道路紅線的這一部分可以劃停車位嗎?

    答:灰色空間一般不做停車位,不過沒有硬性規定,可以看各地規范,只要合理就可以。

     

    7、在放管服期間,我們規劃技術審查有啥改革措施嗎?現在是怎么做技術審查呢?

    答:東北地區做了技術外包,沒有反饋有啥情況,江蘇地區很少有試過,效果非常差。

     

    8、污水處理廠里面的構筑物要不要計算建筑面積,比如沉淀池、消毒池等設施?

    答:只計算建筑規模和建筑系數。

     

    9、一塊上,已經違法修建了建筑物,加油站,違法建設后當事人成功拍賣,現在辦規劃許可證,對于地上建筑物罰款不呀。

    答:換過業主后,肯定不罰款了,當時如何規范要技術規范來審查。

     

    10、已經辦理施工許可,且建筑單體基本完工的住宅項目,是否還可以申請地下車庫出入口位置變更?

    答:規范的地方,比如廣州是不行的

    他們規定施工許可后,不能做規劃變更

    但是實際工作中,肯定是可以的。。。

     

    11、公寓樓有日照要求嗎?

    答:看性質吧,如果是住宅就有要求,如果是服務型公寓就按商業算,就不考慮。

     

    12、某工業用地在總規里面是綠地,早前審批過已既成事實,現業主申請三舊改造成商業,是否可行?

    答:按現行法定規劃實施,肯定不可以。

     

    13、民俗文化園項目用地性質是什么?商業?

    答:政府的可以是a2,私人就是商業。

     

    14、建筑物內部的平面布局屬于工程規劃管理范圍嗎?

    答:必須算。

     

    15、獨立幼兒園屬于什么用地性質,不是居住小區用地下面的

    答:R22,現實很多時候科教用地也可以

    私立的話必須是B9

     

    16、有一個企業在村集體土地上租了一塊地,這種情況下是不是不能辦理規劃手續?

    答:非政府作為出租方,企業沒有取得不動產權證的,該企業不能作為土地使用權所有人來申請報建手續。

     

    17、動產證上土地權屬是自然人,現在要擴建,發改備案的建設單位是合作社(法人也是這個自然人),這個項目的工程證中建設單位填誰?

    答:備案文件上??合作社(自然人)

    工程證上???自然人(合作社)

     

    18、生態綠地是否只能用于農用地

    答:現實就是這樣,沒有哪個政府愿意用寶貴的建設用地指標來做綠地,更何況是生態綠地。

     

    19、核發工程證的依據是什么?工程證中的面積是按照什么核算的?是報建施工圖還是規劃設計方案?

    答:應依據各地規劃條件,如果辦理工程證的收件里有施工圖的必須按施工圖,只有方案的按方案。

    一般配套費都是按照建設工程規劃許可證上的收,因為比較準確。

     

    20、在土地出讓合同中附規劃條件嗎,或者叫不叫“規劃條件”?二是規劃條件中是不是一般只約定地上容積率?

    答:規劃條件是作為土地出讓合同的一部分

    要附規劃設計條件的,規劃設計條件是一個技術文件,有用地位置、用地規模,約定開發強度(包括容積率、建筑密度、綠地率等指標),還有建筑退讓、出入口設置、停車配建、交通組織、綠色建筑等很多方面的內容

    大家可以看一下規劃博客中關于規劃條件和規劃設計條件的區別的文章。

     

    21、江蘇省人大常委會《關于如何確定違法用地和違法建設行為的違法行為終了之日的復函》

    誰有這份文件,能不能提供一份,謝謝!

     

    22、各個地方建筑外立面改造或者出新是怎么辦理的。通常KTV、酒店、飯店會申請的那種?

    答:建議大家學習《中共中央、國務院關于深入推進城市執法體制改革改進城市管理工作的指導意見》

    (十八)維護公共空間。加強城市公共空間規劃,提升城市設計水平。加強建筑物立面管理和色調控制,規范報刊亭、公交候車亭等“城市家具”設置,加強戶外廣告、門店牌匾設置管理。

    各地的城管部門對建筑立面和臨時建筑都有增加自己權力的行為,規劃部門表示很淡定,現在權力真不是好東西啊,這個領域的矛盾很多。

     

    23、先辦理了工程證,后圖審,有沒有什么文件???現在我們這圖審中心要有工程證才給圖審。

    答:江蘇省有明確的規定,忘記是哪個文件了。

     

    24、如果一塊商住用地配建一個3000的社區,用地性質寫什么呢

    答:就是商住啊

    以主要功能為主

    社區如果獨立占地,可以把他單獨寫出來

     

    25、法院把A企業的不動產拍賣給B企業,現在B來申請變更工程證單位名稱(土地證名稱已變更過來,建設甚至也提供了不動產交易的繳稅證明),那立項需要變更過來嗎

    答:1、我這剛辦了一個,是沒有驗收的項目,全部涉及的流程都轉B企業

    2、應該直接辦不動產登記證書

    A企業建設程序沒走完,不動產沒辦,現在B企業申請辦產權

     

    26、有一老國企(已改制),有一塊商住土地,地上部分宿舍樓,是其原職工租住的?,F該企業想把原宿舍拆掉,重新規劃建設??梢灾苯右罁匾幊鲈摰貕K設計條件嗎

    答:首先檢查當前控規是否是商住性質,如果不是,就不能同意,如果是就可以按控規出具新規劃條件,不過要評估補繳土地出讓金。

     

    27、有個片區2.5萬人,根據千人指標,缺一座21班的初中。但因歷史原因,該片區10年前周邊用地已出讓完,僅剩一塊緊臨鐵路用地。用地規模滿足初中建設要求。但不符合中小學建學樓不應距鐵路300米(用地邊界距鐵路還有50米)。根據中小學校設計規范,4.1.6條要求,在距離不足時,應采取有效隔聲措施?,F為解決周邊居民小孩初中入學問題,初步提出兩方案:一,在采取有效隔聲措施情況下,利用緊臨鐵路一側建設初中。方案二,在其它周邊另選,也存在穿過鐵路、高速公路及距離生源增加3公里,太遠。請各位大神,給予好的建議,謝謝。

    答:很簡單,給出2個方案掛在網上,讓周邊居民公投。

     

    28、高速公路服務區需要擴建,用地性質應該是商業用地還是區域交通設施用地

    答:政府投資的就是區域交通設施用地

    企業性質投資的就是商業。

     

    29、風力發電塔架下方的占地應該算什么用地性質,參照發電廠算工業嗎?

    答:工業無疑。

     

    30、若地方出臺規定新建小區按每百戶20-30平配建社區居家養老用房,文中未規定產權是誰?我在新出讓居住小區條件加上產權歸所屬街道,建成無償移交。是否存在無出處,不妥,法律上的問題。

    答:合同法和物權法??梢缘?。很多地方都是這樣做的。

     

    31、歷史上建成的劃撥住宅一上三民房,現一層作為商業使用、二三層作為住宅使用,群眾要進行房產交易,涉及補交土地出讓金,規劃如何對待這種住改商的行為。因為機構改革合并,現在規劃、國土、不動產是一家了,不得不參與其中辦理。請各位說說看。

    答、房產證和土地證都是民房住宅,現在國土條線認為,應該按照實際用途(一層作為商業使用、二三層作為住宅)補交出讓金并按照商住繳納契稅。規劃部門應補充說明,按實際認定規劃用途,作為補交出讓金依據。

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