1. <acronym id="sh9z6"><strong id="sh9z6"><listing id="sh9z6"></listing></strong></acronym>
      <big id="sh9z6"><strike id="sh9z6"><ol id="sh9z6"></ol></strike></big>
      <pre id="sh9z6"></pre>
    2. 劉家海:執行《行政許可法》取消城鎮私宅規劃許可證轉讓更名業務(轉)

      admin3年前城市規劃論文1267

      執行《行政許可法》取消城鎮私宅

      規劃許可證轉讓更名業務

      南寧市規劃管理局 劉家海

      一、問題的提出及已然的推進

      邕寧撤縣建區后遺留的私人住宅出讓用地中,既有辦理了部分規劃許可手續建設的情況,也有未辦理規劃審批手續即已建設的情況,還有大量經過轉讓甚至多次轉讓后至今未完成建設或者未開工建設的情況。為此,我局多年來在處理解決這些歷史遺留問題過程中不僅補辦了大量的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》,而且為了與土地、房產部門的登記業務銜接,還要以“更名”的形式大量地為這些存在轉讓行為的當事人重復(重新)辦理《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。這種做法不但耗費了大量的人力物力,付出了高昂的行政成本,也給群眾辦事帶來諸多的不便(不少外地的業主更是深受其苦),而且更重要的是也與《行政許可法》的規定不相符合。

      《行政許可法》第九條規定“依法取得的行政許可,除法律、法規規定依照法定條件和程序可以轉讓的外,不得轉讓?!蹦壳?,并沒有其他法律、法規規定“建設工程規劃許可”可以轉讓的。因此,當前以“更名”的形式辦理的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》轉讓的業務是不可取的。這種“更名”不是真正意義上的更名。真正意義上的更名僅指建設主體沒有改變,只是這個主體的名稱改變,如張三名稱改成張三二,但還是原來張三這個人。如果私宅地由轉讓給了李四,建設主體則由張三變成了李四,那么,李四就不是原來的張三這個人了,這不是更名,而是轉讓了。以“更名”的形式辦理的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》轉讓至少是對《行政許可法》的規避或曲解。這種規避或曲解沒有給任何一方帶來任何的好處,純屬徒勞無益。所以,按照合法、便民、高效的原則,應當停止辦理此類規劃許可轉讓業務。

      事實上,停止辦理此類規劃許可轉讓業務并不意味著當事人的相關業務沒有出路。在正確理解法律精神,正確理解《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》的法律含義的基礎上,解決停辦規劃許可轉讓后與土地、房產登記的業務銜接是可以迎刃而解的,也可以給當事人帶來極大的方便。作為嘗試,2011年我局以案例處理的方式作了《關于建設項目業主名稱變更無需辦理建設工程規劃許可證變更手續的復函》,以答復當事人同時抄送房產局的形式,解決了建設工程經規劃竣工驗收合格后建設項目業主名稱變更無需辦理建設工程規劃許可證變更手續的問題。2014年7月1日起施行的《南寧市城鄉規劃管理若干規定》以地方性法規的形式明確持有土地使用權的不需要辦理建設用地規劃許可證,從而使得因土地轉讓而辦理《建設用地規劃許可證》“更名”的業務也隨之取消了?,F在就是我們需要研究解決未規劃竣工驗收項目土地轉讓的《建設工程規劃許可證》“更名”問題的時候了。

      二、法理基礎與實務操作問題

      規劃竣工驗收前的“更名”表面上看似與規劃竣工驗收合格后的變更有所不同,但是其實質問題時一致的。要點在于,《建設工程規劃許可證》是在建設項目申請建設時,規劃主管部門審查該建設符合規劃要求,對該建設行為給予許可的一種法律文件。許可之后,當事人的權益即受法律保護,《建設工程規劃許可證》即成為證明該申請的建設行為所指向的規劃設計和建設方案符合規劃的法定化的歷史證據。因此可以說,規劃行政許可屬于“行為法”的范疇,不屬于“主體法”的范疇,是對建設行為的規范,而不是對建設主體的規范。建設項目業主及其名稱的變更與否,業主及其名稱能否變更,本質上不是規劃許可的內容,不影響到建設行為的內容本身即被許可的規劃設計和建設方案本身的合法性。換言之,只要建設行為(當然也包括建設的結果)本身符合城市規劃即符合規劃行政許可規定的內容,建設者是張三、李四或者陳五、黃六,其實均是沒有關系的。也正因為如此,規劃許可從其性質上來講,也不需要因土地的轉讓而轉讓,不需要因土地使用權人的更名而更名。推而廣之,政府出讓一塊土地之前,有意向參與競爭購買者均可提出該土地的規劃建設方案,規劃主管部門可提前幫審查該方案是否符合城市規劃的要求并就宗地規劃作出許可,最后無論是誰,競得土地后馬上就可以根據提前定好的規劃許可迅速辦理開工建設手續。這實際上就是我提出的規劃許可純正化理論構想的主要根據。實踐中不少人也這種思路,但是沒有從理論上進行梳理提煉,沒有以此構建相應的規劃管理理論而已。

      就當前的土地管理法來說,辦理土地證的土地權屬管理中具有“行為法”和“主體法”的雙重屬性,本來既要管誰有資格獲得土地使用權,也要管改土地要怎樣建設或使用。但對于已依法出讓的土地,至少在法律上說,土地使用條件和規劃建設條件都已被固定或認可(沒有約定或約定不明的常態下應推定為依規劃建設),所以,在土地的建設或使用過程中如果發生權屬的轉讓,就只是權屬“主體”在法律上的改變,而“行為法”上的建設或使用要求并沒有也不會因主體的改變而改變。這樣,就可以理解,當土地(建設項目)轉讓后土地證進行使用權人的變更登記時并不因此而要求將《建設工程規劃許可證》也相應進行變更。

      現實中要求土地使用權人變更時將《建設工程規劃許可證》也相應變更,實際上是遷就住房有關的管理部門“懶政”習慣思維的做法。當然也是政府部門和社會群眾的法律意識、法律思維不強尤其是法律邏輯思維不強使然。

      其中之一是房改(住房公積金管理)部門,主要是辦理公積金貸款時,要求當事人提供的《土地證》與《建設工程規劃許可證》權利人名稱一致?!锻恋刈C》由張三轉成李四,他們就要求《建設工程規劃許可證》也由張三轉成李四,以此求得兩證之間的一致。實際上,兩證一致的要求應當是邏輯一致,而不是簡單一致或者直觀一致。所謂邏輯一致,就是土地由張三合法轉給李四,李四持有的《土地證》登記了李四的土地使用權由張三轉讓而得,并且李四持有原張三申領的《建設工程規劃許可證》,即可直接推定李四具有該土地的合法的建設規劃許可。如果做得完備一點,當事人在土地轉讓合同中約定轉讓人張三將原已辦理的《建設工程規劃許可證》交付給受讓人李四持有,則李四具有對該土地合法建設的規劃許可這個推定就又更加顯化一些。這種經過簡單推導即可明確地確定的事實,就應當由主辦業務的部門直接認定和辦理,而不應當再給當事人和關聯業務部門提出或增加額外的要求及造成負擔。規劃部門為張三李四之辦理《建設工程規劃許可證》轉讓的“更名”,實務操作上并不是用涂改液將張三的名字涂掉添上李四的名字,而是為李四新辦《建設工程規劃許可證》,其消耗的行政成本就是作出一個新的行政許可的成本。當事人在房改部門和規劃部門之間來回跑,當然也要消耗時間和精力等成本。幸好這類私宅建設辦理公積金貸款涉及規劃許可變更的業務量不是很多。

      其中之二,業務量較大的,是房產登記部門辦理房產登記要求當事人提供的《土地證》與《建設工程規劃許可證》權利人名稱一致,其所為一致主要就是土地轉讓后的土地使用權人與《建設工程規劃許可證》上的建設單位或個人名稱相同。簡而言之就是《土地證》上的人“更名”了,《建設工程規劃許可證》上的人也得跟著讓規劃部門為其辦理“更名”。這也是簡單一致或者直觀一致,而不是法律上的邏輯一致。簡單一致和直觀一致的思維不需要分析,不需要推理或推論,是吃現成飯的思維和作風。法律上邏輯一致則是經過分析,經過推理的理性思維,是在一定主觀能動性基礎上的主動作為、積極作為的作風。這種思維和作風是可取的,是需要和值得鼓勵、倡導的。

      按照法律的邏輯一致方法,如果李四所持《土地證》載明李四的土地使用權由張三轉讓取得,即可并持原張三的《建設工程規劃許可證》辦理房產登記,不需要規劃部門再給李四辦理“更名”的《建設工程規劃許可證》了。在實際工作中,建設工程竣工時規劃部門還需要進行規劃竣工驗收(規劃核實),以確定該工程的實際建設符合規劃要求,建設人再憑規劃竣工驗收(規劃核實)的合格證明到房產部門辦理房產登記。此時,可以由規劃部門在合格證明上以李四為建設人并在備注欄上注明原張三的建設工程規劃許可證號。這樣就已經形成了“土地證—建設工程規劃許可證(包括施工圖紙)—規劃竣工驗收(規劃核實)的合格證”邏輯一致的閉合證明鏈。房產部門以此辦理房產登記不會存在任何責任風險。這對規劃部門,對業主當事人也都便利。如此有利無害的事,何樂而不為呢?

      三、為什么會走懶政的彎路

      追求簡單一致和直觀一致的“懶政”在其他一些部門或者其他很多人當中其實都是很普遍存在的現象。這并非是說這些部門的工作人員不干活、不作為,而是說他們可能是不愿動腦、不會動腦以及因此導致的不敢負責。

      不愿動腦是主觀上不肯學習鉆研業務,不進行由此及彼、由表及里的分析推理和判斷,只想做照單抓藥,依葫蘆畫瓢的事。特別是一些部門的一線工作人員日常工作特別忙碌或者特別繁瑣,應付下來就已經非常疲憊了,懶得去想別的了:完善政策完善辦事制度等等嘛,那是領導的事,上級的事,我才不管呢。

      不會動腦可能是個人以及單位在“知識結構”上有較大的缺失。工作這么多年,我發現很多人說話、寫材料、做事情缺乏邏輯思維;很多人根本就沒有學習過邏輯課程,交流起來很費勁;很多人沒有法律知識,沒有社會學的知識,思路不開,做起事來常犯迷糊。有些人只盯著自己本部門的事情和需要,不太考慮顧及相關部門的情況和需要;許多一線業務部門與法規等綜合部門的業務關系脫節等等,諸如此類。個人的知識結構缺失要補課,部門、單位的“知識結構”要靠改善人才結構,靠改善各部門之間的業務聯系與融通,只有這樣,我們的整體工作才會“智能”起來。

      不敢負責實際上就是做事時心里沒底。這與不想負責根本不同。凡是做事心里有底的,往往都會是善謀敢斷的。我強調要有法律素養,是因為法律的理性往往比經驗的感性更可靠。懂法用法最顯而易見的好處就是,別人以為不可以做、或者做不下去的一些事情,你知道是可以做的,知道怎樣做得好;別人以為可以做的一些事情,你卻知道是有問題的,你就可以有所不為。這樣你就可以更好地“謀”和“斷”,就有底氣敢拍板敢負責了。

      當然,不排除房產部門為追求簡單一致和直觀一致而要求規劃部門為轉讓獲得土地的當事人辦理《建設工程規劃許可證》“更名”是有因為不想負責而把工作和責任往規劃部門身上推的成分。但是你規劃部門本身也沒有從法律上將規劃許可不得轉讓的規定及其道理向房產部門講清楚,沒有據理力爭而把這個活攬了下來,人家房產部門自然樂得自在了。

      然而,如果這類轉讓更名的業務數量不多,我們自己做了也就算了。問題是這類業務數量較大,擠占了我們規劃部門(特別是我們良慶分局)同志大量的時間和精力,影響了主要審批業務的深入有效開展,也影響了對整體規劃工作的謀劃和規劃實施的組織推動,因此,確實有必要扭轉過來,及時地取消私宅規劃許可證轉讓更名業務。

      四、取消后的另一種可能走向

      前面我們說的是取消私宅因土地轉讓而做的建設工程規劃許可證轉讓更名業務后,業主憑轉讓后的土地使用權證和原規劃許可證或者以新的業主名稱辦理的規劃竣工驗收(規劃核實)證明就可以辦理相關的房產業務。這是一種思考的方向。從另外一種思考方向來說,既然規劃許可證的轉讓更名相當于核發新的建設工程規劃許可證,我何不可以干脆就以土地受讓人為新的主體核發建設工程規劃許可證呢?這不但在形式上看是成立的,在邏輯上看應當也是成立的:新的土地使用權主體,為新建設行為,申請核發新的建設工程規劃許可證,并將在按規定建設后獲得新的規劃竣工驗收(規劃核實)證明并以此辦理房產證。非常漂亮和完美的過程。

      對土地轉讓后的建設作新的規劃行政許可,表面上看起來有點像我們前面批判過的簡單一致和直觀一致懶政,但其本質不同在于,我們批判簡單一致和直觀一致懶政僅僅是單純以核發行政許可文書或證書而言,不涉及行政許可收費問題;作新的規劃行政許可除了文書或證書,同時還涉及許可費用問題。政府在建設工程規劃許可時主要是收取城建配套費。目前規劃許可證的轉讓“更名”不收取城建配套費,如果作新的建設工程規劃許可則可以對新的建設主體收取城建配套費。

      這算不算重復收費呢?如果以土地使用為基礎討論,新的土地使用人為新的建設行為申請規劃許可,就其建設行為在規劃管理環節收取相應的費用,這不屬于重復收費。從土地轉讓及其建設行為的經濟性分析來看,土地轉讓者在轉讓時實際上已經將自己先前所支付的規劃許可費用計算到轉讓土地的成本中去了,一般情形下受讓人接受轉讓時也不會去特別考慮和討論規劃許可的費用該由轉讓人承擔還是由受讓人承擔;即使考慮到了,也不會因為受讓后要承擔規劃許可費用而拒絕接受轉讓;況且,通常是由受讓者自行承擔受讓后發生的一切費用更符合一般的交易習慣。因此,由土地受讓人申請規劃許可從而相應地承擔許可費用,這是在受讓人合理預期和接受范圍內的事情,受讓人不會將其重新申請建設規劃許可的費用認為是重復收費。如此看來,對土地轉讓后的建設作新的規劃行政許可并執行相應的規劃許可收費應該說是成立的。

      我們注意到有的地方的規劃部門已經在公開的文件中規定,建設主體發生的變更不屬于規劃許可變更。這就意味著新的建設主體需要重新申請建設工程規劃許可證。既然是申請新的建設工程規劃許可證,那么按照新證繳費就應當是自然的了。

      當然,如果是按照我們前面提出的“行為法”為基礎討論,一宗地把無論是否轉讓,其按規劃要求建設的行為都是一次,那么,其規劃許可的收費也應當是一次,故此不能因為是宗地轉讓而再次收費:如此則轉讓后作新的規劃許可再收取許可費用就屬于重復收費(證書工本費除外)。既然是重復收費,那就是不應該的了。

      到底該如何取舍?就要看政府的政策導向了。如果是出于不鼓勵甚至是限制轉讓以及財政增收的政策導向考慮,自然是要采取“新許可新收費”的立場。只不過是真要做此行政,還要做具體細致的論證和研究宣傳,但是這個方向總體上是存在合理可能性的。這個研究和輿論上必要的宣傳,至少可以讓有關的群眾多少明白一點,現在政府部門免費“更名”并不是那么理所當然的免費午餐,更不是政府部門欠了他們什么。

      我們當前處理邕寧歷史遺留問題對私宅轉讓實行免費“更名”的做法,實際上是考慮歷史遺留問題的復雜多樣性,為了達到緩和社會矛盾并逐步消化之而采取了便民和利民的立場。隨著時間的推移,為了避免歷史遺留問題無限期拖延并防止可能衍生出其他新的問題,有必要對依法取消辦理建設工程規劃許可轉讓“更名”業務一段時間后是否需要實行“新許可新收費”的政策進行研究。

      相關文章

      劉家海:規劃管理的政治站位(轉)

      劉家海:規劃管理的政治站位 (2018年7月18日) 最近......。按照這個政治站位的高度和責任要求來落實相關的工作,就不能停留在我們日常工作時那種按部就班的狀態,而是必須在比較高的要...

      赴美國城市建筑設計及施工圖審查工作考察報告(轉)

      ??? 2007年8月15日至27日,全省勘察設計行業技術質量管理學習考察團一行共九人赴美國、加拿大進行城市建筑設計和施工圖設計審查方面的考察活動??疾?團一行考察了舊金山、圣何塞、華盛頓、費城、紐約...

      探討適合中國的老齡化居住模式(轉)

      探討適合中國的老齡化居住模式 作者 宗娟 ?黃欣 【摘 ? 要】文章通過深入分析中國老年養老模式轉化的社會現象,提出了住居體系結構轉型的層次化、體系化概念和建立新居住環境空間結構框架的...

      劉家海:南寧市的規劃管理立法實踐(轉)

      南寧市的規劃管理立法實踐 (2016年7月7日) 劉家海 下面接著給同志們報告一下我所參與的和我知道的南寧市規劃管理立法的一些情況。重點想先匯報一下在《城市規劃法》背景下的立法。然后再匯報一下在...

      城市濱河空間的功能

      城市濱河空間的功能 城市濱河空間臨水傍城,有著良好的區位優勢,起著水陸交通、江海聯運、客貨集散等紐帶作用,是一個城市發展的胚胎。作為城市中主要的開放空間,城市濱河空 間承擔著“生態、休閑、景觀、...

      欧美国产亚洲另类一区_日本xx13一18处交高清_狠狠色丁香婷婷综合久久图片_欧美XXXX极品