劉家海：土地證對規劃審批的影響（轉）
之四：土地證對規劃審批的影響
第四個風險點，土地證問題。土地證的問題，我們通常是說，建設工程的規劃許可是跟著土地證走的，有土地證規劃才能許可。這是比較通常的看法。但是，實際上土地證并不是我們規劃許可的唯一合法憑證?？梢宰鳛橐粋€很主要的憑證，但不是唯一的。在法律上來講，土地登記卡，上次法規培訓課的時候我們規劃局的法律顧問律師已經講過，土地登記卡的效力要比土地證更高，如果土地證上記載的內容跟土地登記卡上記載的內容不一致的話，還應該是以土地登記卡為準。這里涉及到對物權效力的認識問題。土地證具有物權的推定效力。我拿了一本土地證，上面寫著我的名字，如果沒有相反的證據推翻它，那就認為這個土地就是我的。土地證它是這么一個推定的效力。土地物權的確定效力是從哪里來的呢？比如說我們出讓一塊土地，這塊土地的物權效力是從出讓合同那里來的。土地合同簽署完了，交完出讓金了，按照土地管理法，就可以交付給土地使用人控制和使用了。土地使用權的物權確認效力是從這里來的。所以，在有些特殊的情況下，沒有土地證，為什么也可以考慮給辦理相關的手續，這個是有道理的，有根據的。當然我們在一些部門的執法或者檢查里面，有些人可能會有點不同的認識，但只要他有一點法律的邏輯思維，應該是可以講得清楚的，應該是可以聽懂和接受的。
有一個案件，是我們批了一個私宅，我們批的時候是有土地證的，開工以后旁邊就有一個人跳出來阻止，后面發現土地證在發證的時候是有點問題，現在國土局可能會撤銷這個土地證。如果這個土地證被撤銷，接下來我們在撤銷土地證的行政決定最終生效后，就得跟著撤銷我們的工程規劃許可證。當然這個土地證目前已知的情況只是程序上的問題，當時要簽四鄰意見的時候，業主自己老哥子都幫人家統統簽上去了。實際上如果沒有簽四鄰意見，土地部門也是可以根據具體情況處理的。這個土地的發證實質上應該還是沒有錯的，只是程序上出了問題。因為土地證的問題影響到我們規劃怎么處理可能會有點復雜。如果土地局撤銷了，我們規劃局跟著撤，到最后過兩年以后按照正規程序再把土地證辦回來了，我們又要再給他重新核發規劃許可證。要是真出現這種情況，就有點瞎折騰了。
現在有一些屋主沒有土地證的，但是在邕寧縣的時候已經有人民政府的用地批準書或者有用地許可證了。當時邕寧縣建設局也發了建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證的。這些盡管沒有土地證，屋主來申請辦理房屋規劃竣工驗收的時候，我們覺得應該也可以給他們辦的。這是我們的想法。