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    劉家海:規劃許可證的“更名”問題(轉)

    admin3年前城市規劃管理2742

    私宅審批法律糾紛的風險點與應對策略

    之六:規劃許可證的“更名”問題

    第六,規劃許可證更名。這個問題剛才在講第三個問題的時候也說到了。這里也有一個問題在里面,土地部門可能是按照《房地產管理法》項目投入建設25%以上就可以轉讓的規定來給受讓人換發土地證的。土地證換發以后,要我們這邊接著把許可證“更名”。這個做法可能比建成房屋以后再去過戶要節省一點稅費,所以現在大家在更名的問題上是不是在打這個算盤?問題是,如果是房屋還沒有建成,你來要我給許可證“更名”,我們把這個“更名”看作是給你作出一個新的許可,這個還說得過去,要是房屋已經建成,根據《房地產管理法》規定,你轉讓就必須持有房屋所有權證書。這個時候,你再來要我辦許可證“更名”就說不過去了,就有規避甚至違反《房地產管理法》的嫌疑了。這個事情以前沒有深入地進行考究,以后我覺得還是要國土、規劃、房產三家一起把它徹底搞明白,該怎么做就怎么做,重新明確了才對,不能把問題都壓在規劃一家的身上。

    還有就是一些完善房產手續的,很久以前那些單位名稱換來換去的,或者資產撥過來撥過去的,也叫我們去給它進行許可證的更名。這個我原來在邕寧時市局高副局長分管的時候做過一個案例《關于建設項目業主名稱變更無需辦理建設工程規劃許可證變更手續的復函》。內容是這樣的:

    邕寧區機關事務管理局:

    貴局向我局提出《關于出具規劃手續變更說明的申請》的來函收悉。經研究,函復如下:

    據來函及所附資料,原邕寧縣紙業有限公司于2004年經邕寧縣建設局取得在公司宿舍區內建設一棟職工住宅樓的《建設工程規劃許可證》(邕2004026號)。2009年該住宅樓經我局規劃竣工驗收合格,名稱變更后的邕寧區紙業有限公司取得了《南寧市建設工程規劃竣工驗收合格證》邕2004026號,作為辦理房產登記的憑證。因公司改制為廣西南蒲紙業有限公司后,職工生活區交由社區管理,由貴局辦理土地證件并保管,貴局已于2011年10月辦理了以貴局為土地使用權人的土地使用權證(南寧國用﹝2011﹞581513號)?,F因辦理房產證手續時,房產部門要求規劃部門出具規劃手續變更的說明,貴局遂向我局提出關于要求出具規劃手續變更說明的申請。

    我局認為,《建設工程規劃許可證》是在建設項目申請建設時,規劃主管部門審查該建設符合規劃,對該建設行為給予許可的一種法律文件。建設工程經規劃竣工驗收合格后,《建設工程規劃許可證》與《建設工程規劃竣工驗收合格證》即成為證明該建設行為終結并符合規劃的歷史證據,建設項目業主名稱的變更與否,與該建設行為的內容及合法性并無關聯,也沒有與土地、房產的物權登記發生關聯和影響,因而建設項目業主名稱的變更沒有引起規劃許可手續變更的法律效果。因此,建設項目業主名稱變更無需辦理建設工程規劃許可證變更手續,只要土地及房產的來源清楚,有關部門即可依其法定職權逕行辦理相關的手續。

    此復。

    抄送:南寧市住房保障和房產管理局

    南寧市規劃管理局

    2011年11月20日

    我們基于這么一個考慮,我這個許可是我當時審核符合規劃發給你的,你房子建完了,我也驗收完了,這個許可證就是一個歷史的證據,所以現在就不能再來辦所謂的變更了。當時是這么樣來處理這個問題的。我們目的是向房產部門闡明的這個道理。我感覺從房產局那邊經過協調,基本上還是認可的。但是不懂他們那邊有時候是因為換了人還是怎么回事,偶爾還會再返回來要我們辦“變更”。是不是以后市局的層面上還要直接再和他們做最后的協調?要不然當事人在別的部門辦不了事,都往我們規劃這里跑,好像都是我們壞蛋不辦事害得他們辦不了。這是不對的。我們是想講明這個問題,實際上是不存在變更許可的問題的。就像我現在大學畢業了,工作了,如果我改名了,難道你還要我把小學、初中時候的學籍、畢業證也改名嗎?不應該吧?教育管理部門也不可能會給我辦的。對不對?這里我給大家一個思考題,大家判斷對不對:

    為了提升規劃部門的形象,要堅持做到“不說不”,對群眾、企業和單位因轉讓土地、房產和完善土地、房產登記資料而申請補辦、變更《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》或者《規劃竣工驗收合格證明》的,均應當在規定的時限內及時予以辦理。

    在實際工作中是這么做的,但是從法律上不是那么回事。大家還是要在法律上的認識和實際工作的做法之間做一個必要的適當的區分。在還沒有找到好的出路的時候,為了便民,實在推不掉,我們還是要先做著,委屈就委屈一點了。但是在認識上,我們認為這個是不對的。等會考試的時候如果需要你對這個問題作出判斷,你就要能夠在法律上和理論上作出一個清晰的判斷。
    標簽: 規劃手續

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