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    劉家海:辦理房屋產權證后遺留違法建設的處理(轉)

    admin3年前城市規劃管理1709

    私宅審批法律糾紛的風險點與應對策

    之七:辦理房屋產權證后遺留違法建設的處理

    第七,證后遺留違建。就是辦完房產證以后還有違法建設未處理的問題。這是很困擾我們分局和監察支隊的問題。因為有一段時間房產部門“服務意識”很強,有些違法建設,或者是沒有批準手續的建筑,他們在房產登記的時候就把能夠確權的部分做了確權登記,剩余的部分就畫一個虛線在那里,就把房產證給發了。甚至蠻早以前曾有一個時間,好像是在友愛路那邊,準備拆遷了,推土機都已經在那里開到現場了,那些住戶提出要辦房產證,為了推進拆遷工作,他們還去給人家辦房產證??赡苁且驗榻紖^的時候管理有點亂,辦不了房產證也有政府方面的責任,居民沒有房產證拆遷不好安置補償,所以只好給人家辦了證,好拆遷。你要是說情況太特殊,特事特辦,這證辦了也就算了,沒想記者還在報紙上登,大肆地表揚。這就很成問題了。這種辦了房產證但是遺留違法建設未處理的問題很多,等到人家房產要繼承,或者要轉讓,或者有些是要分家析產,要過戶登記了,好,現在房產部門不敢直接給人家辦過戶登記了。不敢過戶就直接打回來給我們規劃,讓我們去給他們擦屁股,原來沒有處罰過的要重新補辦處罰,還要給他們確認原來的違法建設在哪里,要給他們仔仔細細地畫出來。有些一棟樓分成十幾戶、幾十戶,每家每戶都要分一點違法建設,你去給他分。這個是很難弄的,有的根本就弄不了。十幾個平方米的違法建設面積要平均分給幾十戶,哪家多一點少一點都不行,你怎么給他分?現在有的在我們分局這里反復地討論,反復地對接,都搞不出來,壓在我們那里。這個也是很成問題。如果住戶說要告我們不作為呀這個那個的,就會很麻煩。

    造成這個問題的原因,可能是跟對房產部門職能的理解和變化有關。以前我們理解的房產登記可能更主要的是屬于房屋產權的確權,所以,對于有依據清楚的部分,房產部門予以確認其產權,就作登記了,對于房屋中有些來源依據不那么清楚的部分,就不予確權登記,但為了顯示房屋狀況的整體性和完整性,確權部分是實線畫,不予確權的部分用虛線畫,房產證就發出去了。這個時候他們的職能實際上是房屋產權的確權和登記,核心職能是確權,登記是確權的延伸和結果體現?,F在感覺好像房產部門不負責“確權”了,變成只對已經“確權”的房屋進行登記了,確權的責任好像已經轉移到規劃部門身上了。這個過程是怎么形成的?我也不清楚。這樣,對房屋的建筑合法性的認定,就非常過度地依賴于規劃許可和規劃認定了。包括我們前面講的,已經竣工驗收合格的房屋也要我們規劃部門給許可證“更名”才給人家辦房產證的問題,根本的原因可能也在這里??傊且巹澱f行就行,規劃不說行那就不行。這就是說,原來作為房產管理部門核心職能的確權職能已經被他們放棄了,丟給我們規劃了。我覺得奇怪的是,我們規劃怎么就一點不客氣照單全收地接過來了呢?從大的邏輯關系上來說,這肯定是不對的。起碼是采取“新房新辦法,舊房舊辦法”的方式,大致劃分出一個時間線,這個時間線以前的既然當時已經辦了,當時也認可這種做法的合法性了,那就不要輕易地否定它,推翻它。這個時間線以后的,明確要以規劃許可文件為依據或者以規劃認定的事實為依據。這樣可能對歷史好交待,對群眾也好交待。不要沒底限地去翻歷史的舊賬。就算是翻歷史舊賬,也不能把歷史的臭垃圾全裝到我們規劃的新家具里面來呀!

    對這種郁悶的狀況,我們分局現在是苦無良策。特別是現在這么強調打擊處理違法占地、違法建設的時候,一點點都要往規劃這里推。規劃說行就行,這句話好像已經成為所有人的擋箭牌,成了所有人送客出門的靈丹妙藥。但是我仔細查了《南寧市違法建設查處條例》的規定,好像并不是那么回事。這個條例第八條規定,“市、城區人民政府相關部門和單位發現違法建設的,應當立即通報查處機關,并按照下列規定協助做好違法建設查處相關工作:......(四)房產行政主管部門對違法建設不予辦理房屋所有權初始登記;已經辦理的,應當予以注銷或者變更。......”如果要硬說的話,按條例講的,房產部門對違法建設不予登記,已登記的要注銷或者變更。那你建筑主體是合法的,只是有一部分是不合法的,房產部門登記合法的部分,不合法的部分并沒有登記呀,對不對?你硬要把你沒登記的違法建設部分打過來讓我規劃來重新處理,跟這條文對不上吧?我們從文字上理解不是一回事啊。對吧?難道房產部門承認自己是給違法建設登記搞錯了?你搞錯了你就自己糾正吧,不要拿你的錯來搞我們??!或者你糾正要請我們幫忙也行,那你得請我,你得領我這個人情。不要搞得好像是我的責任,是我活該一定要去擦你的屁股似的。人情、道理、職責之間的界限要分清楚了,才好談合作談協助,是不是?現在對于這種已經不知道怎么形成了的不合理局面,我們也是沒有什么更好的辦法。將來我想是不是要抓到一些比較夠典型夠分量的事例以后,將這個問題提交到市“兩違辦”或者市政府去,讓他們去好好研究一下。

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