南京市建設項目建筑面積管理辦法

　　第一條【立法目的和依據】 為了加強建設項目建筑面積管理，統一土地出讓、規劃許可和房產登記階段建設項目的建筑面積計算標準，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國物權法》、《不動產登記暫行條例》等法律、法規及《建筑工程建筑面積計算規范》、《房屋面積測量規范》等規范，結合南京實際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】 我市行政區范圍內出讓類用地建設項目建筑面積的確認及房產實測建筑面積超出規劃許可建筑面積的管理適用本辦法。

劃撥類用地建設項目的建筑面積管理參照本辦法執行。

第三條【統一標準】 上條規定內的建設項目在土地出讓、規劃許可、房產登記階段所涉及建筑面積計算，統一按國家、省、市房屋面積測量規范執行。

第四條【管理階段】 建設項目的建筑面積管理，按照以下方式確定：

（一）土地出讓階段，規劃行政主管部門在規劃條件中明確關于建筑面積計算相關執行標準和相關責任。

（二）規劃許可階段，建設單位應當按照土地出讓合同約定的建筑面積或者容積率，根據本辦法規定的相關面積計算規范自行計算建設項目建筑面積申報規劃許可，并書面承諾其提供數據的真實性承擔相應法律責任，規劃行政主管部門不再計算和復核建筑面積，直接依據建設單位申報的建筑面積依法核發建設工程規劃許可證。

（三）房屋測量階段，房產行政主管部門將房產實測成果提供給規劃部門，對實測現狀建筑中與核準圖不一致的部位在房產實測成果中明確標注。

（四）規劃核實階段，規劃行政主管部門應核對房產實測成果，如超出規劃許可建筑面積，規劃行政主管部門出具具體規劃認定意見，由建設、國土、城管行政主管部門依照各自職責進行確認和處理。

第五條【誤差確定】 國土、規劃、房產等行政主管部門應當嚴格建設項目的建筑面積管理，針對建設項目的地上建筑面積出現誤差的，以建設項目地上總建筑面積為基數，誤差范圍不得超過1%，且超建面積不得超過500平方米。

分期核發建設工程規劃許可證的，應按上述標準分期進行核算，且累計總超建面積不得超過500平方米。

第六條【規劃核實】 房屋實測地上建筑面積超出規劃批準的地上建筑面積的，應按照以下規定處理后，規劃行政主管部門予以核發《規劃核實合格證書》。

（一）建設項目超建面積在合理誤差范圍內

1．地上總建筑面積未超出土地出讓合同規定的地上總建筑面積的，建設單位應按規定補繳城市基礎設施配套費等費用。

2．地上總建筑面積超出土地出讓合同規定的地上總建筑面積的，建設單位應按規定補繳城市基礎設施配套費等費用和土地出讓金。

（二）建設項目超建面積超出合理誤差范圍

1．地上總建筑面積未超出土地出讓合同規定的地上總建筑面積的，建設單位應按規定補繳城市基礎設施配套費等費用。

2．地上總建筑面積超出土地出讓合同規定的地上總建筑面積的，按違法建設處理，依法進行拆除，不能拆除的，對超建面積（含合理誤差部分）建筑部分予以沒收，并處罰款。

上述項目違法查處完畢后，建設單位按規定補繳城市基礎設施配套費等費用和土地出讓金。

第七條【超建面積折算標準】 建設項目未按規劃核準圖施工，造成超層高、超尺寸的，應按照以下標準折算超建建筑面積：

（一）住宅建筑、公寓（包括酒店式公寓）的層高超過3.6米，辦公建筑和研發建筑層高超過4.2米，普通商業（門面房）建筑層高超過4.8米的，計算地上建筑面積時，每超出2.2米，則該層建筑面積按該層實際建筑面積增加1倍計算，不足2.2米的，該層建筑面積按該層實際建筑面積增加0.5倍計算。

（二）在建筑主體結構范圍內的圍合空間，層高在2.2米以下的空間，應按照建筑主體結構圍合面積的一半計算建筑面積。

（三）飄窗、陽臺、檐廊、挑廊、空調室外機擱板、幕墻及其他建筑外部構件不符合《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》的，按其外圍水平投影面積計算全面積。

（四）大型商業、文化、娛樂等大空間公共建筑及工業建筑因造型和工藝設計需要，超層高超尺寸的，建筑面積應以規劃行政主管部門審定的方案為準。

第八條【違法建設處理】 本辦法規定的建筑面積管理，不免除建設單位因違法建設依法應承擔的法律責任。

建設單位在項目建設過程中，未按規劃核準圖施工，而造成違法建設的，應先行按照《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條規定接受相關部門查處并履行完畢后，方可進行規劃核實。

第九條【實施日期】 本辦法自2017年7月1日起施行。本辦法施行之前已經簽訂正式土地出讓合同的建設項目，執行原有規定。