問題1：小區居住用地配套商業，出設計要點時候要明確用地或者建筑面積嗎？明確的話多少為宜，我們用地分類上居住用地包含配套商業，但是不明確的話國土評估容易扯皮。

 

答：（寧夏）一般是總建筑面積的百分之五到百分之十不等，建設規模里面要明確。

控規或者城市規劃標準與準則里，一般不超30%

這個必須要明確? 商住比作為土地合同中的一個重要指標要明確的? 商也住宅價格不同，商住比不確定，土地出讓金沒法計算。

 

補充：其實商業辦公、商業居住等混合用地都涉及這個問題。有些城市規劃技術管理規定里要明確，如果沒有，可以在控規中通則式地設定。比如自動兼容10%以下的商業建筑面積，必須單獨修建或者可在住宅底層疊建……之類的。

商住比應該在控規里進行限制。

 

問題2：片區污水處理廠和道路都已建、但沒配套管網，片區控規也還在修編中，未批復，怎么出排水管網規劃設計條件？

答：新修道路一般會做道路管線綜合規劃。

 

問題3：汽車4S店屬于公建嗎？

答：汽車4S店應該是商業服務業設施用地，不能歸到公共管理與公共服務用地。

 

問題4：哪種情況下可以不用辦用地規劃許可證？

答：不是國有土地就不能辦理建設用地規劃許可證。

已經有了國土證，建設單位直接申請規劃條件的可以不發用地規劃許可證。

對于國有土地，國土部門在沒有建設用地規劃許可證的情況下，辦理土地證，是國土部門違反程序，但是業主按程序申請辦理用地證，我們沒有理由拒絕的。規劃法和廣東省城鄉規劃條例均未明確說明可補發。建設單位要求補發用地規劃許可證，往往是因為融資，我們已經跟國土，銀行等相關部門協商，國土違反程序，我們不補發，銀行可以國土證作為抵押和評估。

 

 

問題5：請問一下丁類廠房需要設置環形消防通道嗎？

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答：設置環形消防通道是要看廠房面積大小的。建筑設計防火規范里有規定的

 

 

問題6：規劃局規劃驗收 以規劃條件還是工程規劃許可證依據？比如? 規劃條件容積率2-3 ， 報建方案2.7? 工程證按照2.7發了證 ，竣工驗收成了2.73怎么辦？

答：工程規劃許可證。

不屬于合理誤差范圍? 就按規劃核實管理條例執行。

 

補充問題：比如綠地規劃條件>30%? 工程證報建35% 實際竣工32%罰款？

答：浙江這里綠地由園林部門驗收

 

補充：有個問題大家研究過沒有，剛才漠漠說的這個案例，超容積率，怎么處罰？罰款然后竣工？顯然不符合住建部《關于規范城鄉規劃行政處罰裁量權的指導意見》。

第四十五條 縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收

按照《關于規范城鄉規劃行政處罰裁量權的指導意見》，這種應該拆除。但大多管理部門是一罰了之（如不考慮第三方利益）。

核實建設工程是否符合規劃條件，即主要對建設工程是否按照建設工程規劃許可證及其附件、附圖確定的內容進行建設予以現場審核。我是這么認為的，他超出了工程證認定的容積率（且超出了誤差范圍），肯定是違章了，不處理不能竣工驗收。怎么處理，是要組織專家論證的，沒有超出規條限定的容積率，就是說沒有違反控規，專家可以認為他對規劃的實施沒有影響，可以不拆除。

 

問題7：車庫沒有銷售優化增加車位是否需要公示？

答：增加建筑面積嗎？改變原審批內容嗎？如果改變就得公示

對此類調整，如果是開發商獲利，不屬于對業主方面的單向優化的，不建議同意調整。