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    2. 居住小區內的停車位權屬歸誰?

      admin7年前城市規劃管理10393

       

      對居住小區里的停車位的歸屬有很大的爭論,等到新《物權法》出臺后,本來以為能解決這個問題,但是法律條文和司法解釋還是很不明確。到底怎么理解還是要辨析一下。本文希望在規劃管理同行中引起討論,并得出大家認同的觀點,并在實際工作中解答群眾的疑問。

      1、物權法中的相關內容

      第七十三條 【建筑區劃內共有的范圍】

      建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。

      [條文注釋]

      本條是關于建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房歸屬的規定。 道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房作為建筑物的附屬設施原則上應歸業主共有。需要說明的是,本條規定的綠地、道路歸業主所有,不是說綠地、道路的土地所有權歸業主所有,而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業主所有。

      [參見] 《物業管理條例》第38條

      第七十四條 【車位、車庫的歸屬與利用】

      建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。 建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

      [條文注釋]

      本條是關于車位、車庫的規定。 屬于業主共有的財產,應是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業主專有的財產,如電梯等公用設施、綠地等公用場所。車庫、車位的歸屬,一般是由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定歸業主專有或者專用的。針對現實生活中開發商將車位、車庫租給建筑區劃外的人使用,車位、車庫嚴重不足,占用共有的道路或者其 他場地作為車庫的問題,本條規定 :建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

       

       

      2、專家意見

      A、從宏觀層面看,停車位應當屬于全體業主

      這里提及的《物權法》第74條第3款規定:“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?!边@一規定將小區內地上停車位的支配權約定給開發商,引起很多社會矛盾。

      有專家認為,《物權法》規定建筑區劃內的道路、綠地、公共場所、公用設施和物業服務用房屬于業主共有, 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,也屬于業主共有,僅僅規劃用于停放汽車的車位屬于開發商。而地上停車位與綠地、道路和公共場所很難有明確的界限,業主無法區分,很容易引起誤判和誤解,造成社會矛盾。

      而且,劃定地上停車位基本不需要增加成本,而產權歸開發商,這樣必然鼓勵開發商多劃地上車位,減少綠地、公共道路和活動場所, 從而降低小區的品質,影響公共環境?!伴_發商售房后,有可能不再存在,或者不再在開發地經營,對停車位往往很難做很好的管理和維護,導致小區環境質量下降”,

      所以建議將地上停車位歸屬全體業主,由業主自行管理更加長遠、更加合適。?而從開發商權益來講,將停車位的各項成本都考慮進售房成本,就可以保證,而對購房戶而言,也更容易接受。此外同一小區內住戶的車位全面統籌安排管理,更能突顯小區住戶的平等。

       

      B、從停車位是公共配套設施層面認為停車位是全體業主所有

      也有專家認為,按照《物權法》規定,小區里面的公共配套設施屬于全體業主所有,如果車位是公共設施,開發商就不對其享有所有權,更不能將車位進行市場交易(車位使用權或所有權的買賣)。

      C、僅有少數特定條件下,停車位可以獨立銷售發證

      有些地方的做法是,部分停車位被認定為不屬于公共設施,開發商需要在房產管理部門進行審批,若予以核準會下發一個車位的《所有權證》,則可取得車位的所有權。在這種情況下,開發商可以把車位的使用權賣給業主。這個情況的前提是,小區的停車位設置標準高于地方規定,比如地方規定為戶均1個停車位,整個小區平衡后,超標設置的停車位可以對外獨立銷售。當然要補充的是,容積率、建筑密度、綠地率、消防等方面都不能降低標準的。

       

       

      2、從管理部門來看停車位歸屬

      A、物價局

      一般人都認為,從商品房開發成本的構成里就能搞清楚,停車位的建設成本是不是包含在購房款里,但實際上,目前的管理中,房價是一房一價,物價局對價格只是備案,并不進行實質審查。

      B、國土局

      也有人,認為可以從土地分割中看出停車位所在土地的使用權歸屬,如果沒有進行分攤,那么就應該是開發商所有。但也有專家認為,整個小區的土地都應該按照小區內所有建筑面積進行分攤,也有地方是按照獨棟建筑占地面積進行分攤,其他部分土地都不進行分攤,或是直接認為為全體業主。所以這個也不靠譜。

      c、房管部門

      有人專家簡單認為,只要是房管部門能認定能獨立發證的停車位就能獨立銷售,但是獨立發證的依據又從哪里來能?

      D、規劃管理部門

      房管部門一般都推到規劃管理部門,看規劃局如何劃定區域范圍,即停車位是否為公共服務設施還是獨有,其實規劃局也沒有依據進行認定。

      規劃局能做的就是對居住小區內的停車位進行分類,一種分類就是按是否是超過地方標準設置了停車位,另一種就是按所處的位置來分類,如底層獨立封閉停車位、設置于綠地與道路之間的停車位、獨立區域停車位、地下室停車位、人防停車位。

      a、獨立封閉停車位,目前比較少見了,這個可以是獨立銷售,和儲藏室類似,沒有什么異議。

      b、人防停車位,根據人防地下室的權屬來區分,各地也各有規定,但是一般的做法都是人防停車位公共只能租用,不能銷售。

      c、設置于綠地與道路之間的停車位、地下室停車位分歧較大,一般都是在總平圖上明確標注,一般為帶狀,與綠地和道路的分界線不明確,這個部分停車位的歸屬不明確,但更容易被定位為公共服務設施,在《城市居住區規劃設計規范》中,停車場(庫)為公共服務設施的重要組成部分,傾向于全體業主所有。

      d、獨立區域停車位與上述停車位相比,同樣也是公共服務設施,但有傾向于開發商獨立銷售滿足于部分特殊家庭需求。其量少,不足以影響小區整體停車情況。

      但從物權法第74條規定,上述提及的停車位均為規劃設計方案中規劃的停車位,按照“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。這個比較糾結。

      ?至于規劃核實以后,多劃出來的停車位肯定為全體業主所有,而規劃核實中,應該嚴格按方案核實,不能多,不能少。

       

      在實踐中,小區車位的權屬目前爭議較大,全國各地的情況也各不相同,車輛保有量以及房地產的發展,小區車位的權屬不能一直處于不確定的狀態,目前像北京、深圳等地已經意識到這一問題,在立法上也逐漸完善。隨著《物權法》細化、相關法律法規、地方性法規的出臺、房地產登記制度的不斷完善,小區車位的權屬終究會明確。

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