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    2. 規劃局業務交流7月15日下午

      admin8年前城市規劃管理812

      問題1:一塊宗地一個出讓合同、由于該地塊內有一角為拆遷完畢、可否把這角落分割出去、發兩個建設用地規劃許可證?整體指標平衡。

      回復:1、如果是指標平衡就有問題了。我這里碰到一個復議,廳里的意見是用地證不能分,但工程證有條件分。我們原來兩個用地證,對一個土地證,還是被裁違規。

      2、重新出規劃條件,調整用地范圍。其實這是國土或拆遷的事情,與規劃關系不大。

      3、人家土地是整體拿下的,也整體做方案,你們憑啥要求他們再分割呀。無非是他們分期建設的時候,將沒來得及拆的,放在最后建設。

      4、可以分期建設,有條件進行將工程許可證分成1~3個,但是用地證是不允許分的。我這里已經有省廳的行政復議了,一塊地,發兩個用地證,輸了,供借鑒。

      5、用地許可證根據土地出讓合同來核定用地范圍就行了,征地拆遷這些不在規劃管理的權限。

       

      問題:有一塊地,早期四本獨立國土證,A公司建了前兩本證之后,就把后兩本證賣給了B公司,而且A\B公司是同一個法人,但是原來這塊地的規劃證是統一一本的,所以規劃證分割也隨著土地證的分割而分割了,在轉讓的過程中,土地權屬沒問題,但是部分已建的住宅樓已經辦理了報建手續,現在后面那兩本證的土地已經辦理了一期報建,而且容積率是按照國土證的用地算的,實際上,容積率變小了,現在又要辦理而且報建,有人把問題提出來了。其實規劃用地證轉讓分割的時候,國土提供的測量圖,而且四本獨立分割國土證,容積率什么的都未改變。但是房產有問題。那個時候沒發現,后面轉到報建科報建的時候,報建科知道這件事,但又一直沒提出來。用地報建各自為政。拖到現在都好多年了。(就是部分用地已經有房產了,A公司還把它當空地賣給了B公司,公司早知道,現在要調高了容積率,如果將錯就錯,可以拉低容積率,少補地價差。)

      回復:1、法人就是指公司,法人代表才是所謂的老總、老板。

      問題補充:B公司早知道它買了A公司已經用了的地,但是考慮到容積率,因為這塊地納進總用地里,容積率是相對更低的,這就存在 土地轉讓金和土地地價差兩個問題。所以一般我們不建議分割轉讓。就怕出現這些已建的部分用地的,然后后面那些又要分割轉讓,就會遇到這樣那樣的問題?,F在就變成了后面那排房子,用A公司的國土證辦的報建,實際上,土地現在已經是占用B公司的了。B公司又因為可以投機容積率,為了少繳地價差,所以一直沒把這個問題暴露出來。

      回復:1、按照許可證發放 b公司應該承接a公司所有權利和義務,所以 分割可以,審批內容不可改。原來怎么批的,你倒手多少次,還是要按照原審批建設。除非規劃發生重大變化,總規、控規、專項規劃變了。

      2、首先4塊地,做了整體規劃,并批準了。那么A公司向B公司轉讓土地使用權時,必須告知,B公司也應該知道是整體規劃的。B公司在取得剩余土地時,必須按照原審批的規劃進行建設。

      3、倒手不影響原審批內容,權利義務承接。

      4、對,其實是不能重新做方案的。

      5、但是B公司重新做方案了,而且用地范圍內原先屬于A公司的房產,并沒有納入計容建筑里。

      6、如果說a向b轉讓時沒有說明情況,按照合同法,可以向a追償的,但是 ,政機關對于不按照審批建設還是要處罰。對于b公司的申請,接打回。

      7、報建已經幫人家辦理了一期的手續。

      8、規劃用地分割的時候沒發現這個問題,報建發現這個問題的時候卻還幫人家辦手續。用地分割的時候,是國土提供的測繪圖,沒有附上地上建筑物。

      9二次變更的話也是可以的,但是必須與第一次的結合,與已建的結合,不能直接按照換發的用地許可進行批準。

      10在最后的方案變更審批,

      11:現在只能以總量平衡的方式來批,如果要突破,也是可以的,誰叫沒有控規呢。要突破,原來最早是怎么走的程序,拉上他們繼續走一圈。

      12、那只能把關好建筑物的退線,間距,建筑物必須不在分割線上。減免規費不論哪個項目都已當地政府的文件為準。

      13、也可以簽個補充協議,追認土地上的房子已經轉讓。

       

      問題3:大型消防車的轉彎半徑是12米?

      回復:是的。

       

      問題4:廠區的環形消防車道什么時候考慮大的,什么時候可以用小的(9米)?

       

      問題5:求教:棚戶區項目減免配套費是所有面積都減免還是只是棚戶區安置部分減免?各位大俠們地區怎么執行的?

      回復:1、規劃法四十二條。

      問題補充:文件上是棚戶區項目減免配套費,可是我們的棚戶區項目里面為了資金平衡是由安置部分和商品房部分,難道都減免?

      回復、1、商品房照收,安置房免。

      2、就是名字叫棚戶區改造,里面有安置房2萬,商品房2萬,區政府說是用來平衡資金的,現在政府是一點錢都沒有。

       

      問題6:請問燃氣管道工程辦理建設工程規劃許可證,施工圖如果有了“特種設備設計許可印章”是不是就可以了?有誰知道嗎?沒有圖審,那個“特種設備設計許可印章”是上海一家燃氣設計有限公司。

      回復:1、資質必須審查,然后還有個地方保護,比如你是江蘇的,要求設計單位提供進蘇的文件(進市許可證)。

      2、只是在省廳有個備案證明就行了。

       

      問題7:二級加油站與周邊4s店展廳的安全距離是多少?(我們這里要建4s展廳邊上一個加油站是二級站,不知道展廳的保護級別。

      回復:加油站設計規范上有。

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